【正文】 西萬科益達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司和江西 益達(dá)投資有限公司共同組建的合資公司，按照萬科模式進(jìn)行管理。四季花城將采用萬科物業(yè)管理。萬科前期針對(duì)消費(fèi)者做的各種宣傳在消費(fèi)群心目中的影響。 劣勢(shì) ： 配套設(shè)施尚未完全到位。絕大多數(shù)樓盤的規(guī)模都在 15 萬㎡以上，其中以萬達(dá)星城 100 萬㎡為最。由于市政府給予相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，使開發(fā)商加快了開發(fā)進(jìn)度，近一年將有 160 萬平方米的樓盤面市，為南昌市各板塊之最。 高起點(diǎn)的規(guī)劃定位及江湖水資源，大大提升了板塊價(jià)值，南昌市的總體發(fā)展規(guī) 劃奠定了紅谷灘的發(fā)展后勁。開發(fā)商與北師大聯(lián)合在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一分部，保證教學(xué)質(zhì)量；另有小學(xué)、幼兒園； 劣 勢(shì)： 萬科在全國(guó)的品牌影響。 410 畝規(guī)劃中還將包括一所高品質(zhì)學(xué)校、幼兒園、休閑娛樂設(shè)施和完善的商業(yè)配套。京東板塊的拓展方向?qū)⑹乔嗌胶幕瘡V場(chǎng)南向的城東片區(qū)，其中， 安居房將成為此板塊的市場(chǎng)主體。 ③ 單價(jià)高。 ④ 二期引進(jìn)美國(guó)的設(shè)計(jì)概念，住宅精裝修，交房即可入住，避免裝修擾民及其它問題。是該小區(qū)區(qū)別于其他樓盤最明顯的優(yōu)勢(shì)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 由美國(guó) ASL 設(shè)計(jì)事務(wù)所江西省建筑設(shè)計(jì)總院設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)參照國(guó)家建設(shè)部關(guān)于《 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程示范區(qū)及規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)高標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料高品質(zhì)、物業(yè)管理高水平的原則興建，整個(gè)設(shè)計(jì)導(dǎo)入現(xiàn)代歐陸建筑風(fēng)格，突出現(xiàn)代開放、健康等的概 念，強(qiáng)化綠化及景觀設(shè)計(jì)，追求生活質(zhì)量，體現(xiàn)中西文化精髓的完美交融。樓市主要特點(diǎn)如下： 對(duì)于其它板塊，被業(yè)界人士稱之為“大鱷”、“狼”的外來房地產(chǎn)企業(yè)而言，朝陽洲板塊盡管沒有完全意義上的大盤出現(xiàn)，而且大多數(shù) 樓盤也都是由本土中小開發(fā)商傾力打造。規(guī)劃總用地面積 公頃，規(guī)劃用地包括象湖內(nèi)湖和部分外湖以及撫河故道。 數(shù)億美金筑就的新國(guó)際生活 匯集國(guó)內(nèi)專業(yè)人士、哈佛 大學(xué)、南昌大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)及香港洪濤集團(tuán)的設(shè)計(jì)師們?yōu)榫喸煨骂I(lǐng)先一廣場(chǎng)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，這些頗 有 經(jīng)驗(yàn)和眼光的國(guó)際城建專家的設(shè)計(jì)創(chuàng)意最終被優(yōu)化成一套方案，南昌城市容市貌將從新廣場(chǎng)建成后煥然一新。 舊城區(qū)只拆不建，樓盤開發(fā)受限制。自然采光的明廚明衛(wèi)，人性化的體貼設(shè)計(jì)。主臥達(dá) 22 平米以上，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間，臥室全 部采用凸窗設(shè)計(jì)，豪華氣派、陽光充足，視野無限，盡可享受四季變遷之美； 在南昌市各大地產(chǎn)板塊中，青山湖板塊位于市中心地段，擁有南昌市最大的內(nèi)湖青山湖的風(fēng)景優(yōu)勢(shì)、高起點(diǎn)的規(guī)劃和高品位的樓盤設(shè)計(jì)，而成為南昌市民心中購(gòu)房最理想的板塊。 產(chǎn)品類型多樣，低層、多層、小高層、高層、別墅共聚青山湖。整個(gè)青山湖將建設(shè)十二 大園區(qū)：湖濱公園、名人雕塑區(qū)、燕鳴島公園、文化娛樂區(qū)、安靜休閑區(qū)、噴泉景觀區(qū)、歐陸風(fēng)情區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)、水上活動(dòng)區(qū)、文化教育區(qū)、相思林、水上運(yùn)動(dòng)區(qū)。 一、板塊區(qū)域分析 （一）青山湖板塊 ★ 板塊構(gòu)成： 主要由環(huán)湖區(qū) 域、湖濱路到青山湖大道和環(huán)湖路至青山北路，洪都北大道組成。南昌縣和新建縣的土地出讓必然要納入南昌市土地出讓的總盤子里，進(jìn)而加大土地出讓規(guī)范操作的力度。 樓面地價(jià)攀升 從 2020 年整個(gè)土地供應(yīng)的成交價(jià)格來看，有幾宗土地創(chuàng)下了“天價(jià)”，如勝利路的一宗土地成交價(jià)格為 600 萬元 /畝。深圳萬科、大連萬達(dá)、上海綠地等國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷看中了南昌地產(chǎn)市場(chǎng)，搶先進(jìn)入南昌，把他們先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念帶進(jìn)南昌，南昌本地老牌有實(shí)力的地產(chǎn)商為了取得市場(chǎng)有得地位，在規(guī)模上、產(chǎn)品品質(zhì)上、環(huán)境與科技含量上下功夫，使南昌的樓市品質(zhì)有了一個(gè)全新的提升。 營(yíng)銷特征： 開發(fā)商多以自產(chǎn)自銷為主，專業(yè)房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)產(chǎn)生，有一部分的樓盤由中介代理銷售，營(yíng)銷策劃大多是在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)后銷售不利后找代理商，外于營(yíng)銷策劃階段，廣告宣傳 比較簡(jiǎn)單，樓盤包裝缺乏，后期逐漸有了一定的市場(chǎng)意識(shí) 成功關(guān)鍵點(diǎn) ：“價(jià)格取勝” 第二代產(chǎn)品階段 精細(xì)型產(chǎn)品階段 1999 年 2020 年初，屬于住宅市場(chǎng)的成熟期。推出多項(xiàng)新舉措進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些樓盤大多以高層為主，形成了氣勢(shì)磅礴的新的景觀性建筑集群。南昌市共完成房 地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，較上年同期增長(zhǎng) 68%；商品房銷售大幅增長(zhǎng)，全市預(yù)銷商品房 萬平方米，銷售金額 億元，分別較上年同期增長(zhǎng) 82%和 144%。政府在 2020~2020 年間對(duì)朝陽洲土地采取儲(chǔ)存控制手段。 三是全省全力扶持與鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè) ,城市面貌變了 ,讓投資者看有了信心 ,吸引了眾多外來人口來江西落戶 .比如南昌市 ,該市戶籍制度的松動(dòng) ,使得市民購(gòu)買商品房、房改房建筑面積在 70 平方米以上即可辦理戶口。 5 月 8 日，中國(guó)建設(shè)銀行行長(zhǎng)張恩照在上海出席亞洲開發(fā)銀行上海年會(huì)有關(guān)研討會(huì)時(shí)透露，建設(shè)銀行的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)將在年內(nèi)正式啟動(dòng)。 在 2020 年，政府部門加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，中央和地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)都有比較明確的思路。 輕工業(yè)增長(zhǎng)快于重工業(yè) 。其中：早稻 萬畝，增長(zhǎng) %；二晚 萬畝，增長(zhǎng) %。分三次產(chǎn)業(yè)看：第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，是 推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量 ；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %。 加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，推行經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買辦法，更好的解決了中低收入家庭的住房問題，新的辦法中將明確其購(gòu)買對(duì)象、并對(duì)購(gòu)買程序及購(gòu)買面積標(biāo)準(zhǔn)等問題都做了詳細(xì)的規(guī)定；實(shí)施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋拆遷貨幣補(bǔ)償辦法的出臺(tái)，將對(duì)原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷戶的利益如何均衡等問題都會(huì)得到很好的解決，政策的實(shí)施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)作用。全市共有公共圖書館、博物館 22 家，專業(yè)藝術(shù)演 出 團(tuán)體 12 個(gè)。廣播電臺(tái) 3 座，電視臺(tái) 4 座。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 南昌在全國(guó)城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)中，名列 26 強(qiáng)； 2020 年在全國(guó) 27 個(gè)省會(huì)城市中，南昌 GDP 總量位居第 14 位。三次產(chǎn)業(yè)之比由去年同期的 :: 調(diào)整為 ::。 畜牧、水產(chǎn)品穩(wěn)步發(fā)展。 一季度，輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，增速比重工業(yè)快 個(gè)百分點(diǎn)，總量占全市規(guī)模以上工業(yè)的 %， 一改上年重工業(yè)快于輕工業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2 月 4 日，國(guó)家建設(shè)部在滬召開的 2020 年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議指出：今年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)要緊緊圍繞住房消費(fèi)中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點(diǎn)。央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，提醒各商業(yè)銀行要切實(shí)加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴(yán) 禁發(fā)放 “零首付 ”個(gè)人住房貸款。而且為了加快 啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，激活住房二、三級(jí)市場(chǎng)，南昌市房管局通過降低二手房入市的門檻，實(shí)行稅肥減免，簡(jiǎn)化辦事程序，使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入多級(jí)聯(lián)動(dòng)的良性發(fā)展軌道。 20 12 朝陽板塊最后一塊土地的的拍賣，并不意味著朝陽洲已經(jīng)沒有了可供開發(fā)的土地。商品房空置面積 萬平方米，其中商品住宅空置量 萬平方米，分別比上年年底下降了 49%和 45%。青山湖憑其風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境 優(yōu)勢(shì)、便捷的交通、周邊良好的生活配套被評(píng)為消費(fèi)者最喜歡的人居板塊之一。 項(xiàng)目 月份 住 宅 非 住 宅 合 計(jì) 銷售 數(shù)量（套） 同 比 增 長(zhǎng) （％） 建筑 面積 萬 ㎡ 同 比 增 長(zhǎng) （％） 金 額 （萬元） 同 比 增 長(zhǎng) （％） 均 價(jià) 元／ ㎡ 同比上漲（％） 銷售 數(shù)量 （套） 同 比 增 長(zhǎng) （％） 建筑 同 比 金 額 同 比 均 價(jià) 元／ ㎡ 同 比上漲（％） 建筑 面積 萬 ㎡ 同比 增長(zhǎng)％ 金 額 （萬元） 同比 增長(zhǎng)％ 均 價(jià) 元／ ㎡ 同比上漲 ％ 面積 增 長(zhǎng) （％） （萬元） 增 長(zhǎng) （％） 萬 ㎡ 1 月份 2020 年 1058 76． 33 13． 34 81． 74 34161． 47 96． 04 2560． 83 7． 86 156 26． 07 1． 52 34． 51 4632． 51 61． 23 3047． 70 19． 86 14． 86 75． 44 38793． 98 91． 11 2610． 63 8． 93 2020 年 600 7． 34 71425． 99 2374． 11 211 1． 13 2873． 29 2542． 73 8． 47 20299． 28 2396． 61 2 月 2020 年 1959 340． 22 23． 62 306． 54 62996． 64 386． 99 2667． 09 19． 79 330 522． 64 4． 10 217． 83 17927． 13 4372． 47 27． 03 27． 72 290． 4 80923． 77 291． 5 2919． 33 0． 30 131． 93 份 2020 年 445 5． 81 12935． 98 2226． 50 53 1． 29 7729． 45 5991． 82 7． 10 20665． 43 2910． 62 3月份 2020年 1747 36． 27 22． 04 34． 31 58113． 81 31． 76 2636． 74 1． 90 249 36． 07 2． 64 38． 46 11117． 14 4211． 04 60． 53 24． 68 19． 23 69230． 95 25． 05 2805． 14 4． 89 1． 21 2020年 1282 16． 41 44107． 27 2687． 83 183 4． 29 11253． 32 2623． 15 20． 70 55360． 59 2674． 42 4 月 份 2020年 1472 65． 77 18． 76 52687． 52 87． 22 2808． 50 18． 26 226 49． 67 2． 00 177． 78 8535． 96 4267． 98 20． 76 65． 16 61223． 48 80． 01 2949． 11 5． 89 58． 31 45． 43 47． 65 2020年 888 11． 85 28142． 33 2374． 88 151 0． 72 5869． 33 8151． 85 12． 57 34011． 66 2705． 78 5月份 2020 年 4 月南昌市市區(qū)預(yù)、 銷售商品房情況表 預(yù)、銷售 情 況 面 積（ ㎡ ） 數(shù) 量 金 額（萬 元） 住 宅 非住宅（共 20204． 53） 合 計(jì) 住 宅（套） 非住宅（宗） 住 宅 非住宅（共 8535． 96） 合 計(jì) 187569． 92 商業(yè)用房 寫字樓 其 它 207594． 45 1472 226 52687． 52 商業(yè)用房 寫字樓 其它 61223． 49 12624． 27 7151． 16 249． 10 6719． 44 1771． 59 44． 92 住宅按單套 面積劃分 200 ㎡ 以上 所 占 比 例 （％） 150200 ㎡ 所 占 比 例 120150 ㎡ 所 占 比 例 95120 ㎡ 所 占 8095 ㎡ 所 占 比 例 80 ㎡ 以下 所 占 比 例 （％） 套數(shù) （套） 面積 （ ㎡ ） 套 數(shù) （套） 面 積 套 數(shù) 面 積 套 數(shù) 面 積 比 例 套 數(shù) 面 積 套 數(shù) 面 積 （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） （％） （套） （ ㎡ ） 62 14937． 49 7． 96 298 49749． 13 26． 52 501 68189． 68 36． 35 245 26086． 83 13． 91 101 9059． 87 4． 83 265 19546． 92 10． 42 住宅按單價(jià) 劃 分 3500 元／ ㎡ 以上