天津西青倪黃莊住宅項目營銷發(fā)展研究報告(已修改)
2025-05-23 14:41 本頁面
【正文】 天津 西青倪黃莊住宅項目營銷發(fā)展研究報告 市場營銷篇 此篇共包括 以下幾部分 第壹部分：分析思路 第貳部分：天津市場解讀 第叁部分： 區(qū)域市場解讀 第肆部分： 項目定位 第伍部分： 營銷策略及銷售安排 第陸部分： 推廣主題及策略 第壹部分 分析思路確定 解決問題 報告將圍繞 做什么 與 怎么做 展開，幫助解決 項目定位 與 營銷推廣 的方向 市場的深刻解讀是進行定位和營銷推廣的 基礎 怎么做？ 營銷推廣 項目定位 做什么？ 天津的城市發(fā)展格局將怎樣變化？ 未來天津房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展規(guī)律？ 本案板塊在天津市整體市場整體格局中將占有怎樣的地位？ 項目的準確理解是把握定位和營銷推廣方向的 保證 項目面臨著怎樣的競爭格局？ 項目在板塊中將占據(jù)怎樣的地位？ 項目應怎樣進行合理定位，通過有效的營銷推廣實現(xiàn)價值最大？ 由于本案 100萬平米大盤啟動項目的特殊地位，分析將按宏、中、微觀展開 市場前景 宏觀 中觀 微觀 倪黃莊（ 120萬平米）整體在天津的定位 本案（ 13萬平米）在泛梅江南地區(qū)的定位 具體項目的競爭格局及操盤手法 地塊條件 分析層次 我們的一切研究都必須以項目 現(xiàn)實條件 為基礎，并盡力滿足開發(fā)商的要求。 分析思路 開發(fā)商要求 5500元 /平米的銷售價格 市場條件 宏、微觀條件 項目優(yōu)劣勢的深刻理解 項目特點 優(yōu)勢強化 營銷總目標 概念描述 占據(jù)市場強勢地位，打造本案作為南外環(huán)生態(tài)居住新城的示范形象 通過火爆營銷 +常規(guī)營銷手段，提升項目在區(qū)域市場乃至全市的品牌形象 爭取實現(xiàn)一期總銷售額達到 7億 如項目在 06年 10月開盤，力爭 07年底實現(xiàn)一期 95%銷售率 最終實現(xiàn)一期整盤均價 5500元 /平米 第貳部分 天津市場解讀 市場現(xiàn)狀 走勢分析 供應格局 發(fā)展趨勢 項目在市場整體格局中的地位 市場整體價格、成交變動 未來市場變動趨勢 中檔住宅發(fā)展變動 城市重心的變動 解讀目標 宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 經(jīng)濟基礎 微觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 處于地產(chǎn)市場的高速發(fā)展階段，市場價格穩(wěn)步提升 市場走勢 03年以后，天津市房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展期 05年，天津房地產(chǎn)市場價格保持飛速上升格局，成交量相對下挫 0 07年，隨著市郊居住組團的發(fā)展，成交量有望上升，單價漲幅平穩(wěn) 經(jīng)過高速發(fā)展， 0 07年，天津房地產(chǎn)市場將進入相對成熟的階段， 板塊效應 突現(xiàn)。在整體市場平穩(wěn)向上的格局下，近郊與市中心市場形成 差異性 較強的市場差別 0 07年，天津市的市場整體供應量將有顯著提升， 在需求增長相對平緩的狀態(tài)下，市場供應的放量無疑將對整體銷售形勢造成壓力。 06年房地產(chǎn)新開工項目計劃比 05年增長 25% 住宅項目新開工 1600萬米 在施住宅面積將比 05年增加 400萬平米 供應量變動趨勢 城市版圖擴張，主要向東、南發(fā)展 中高檔產(chǎn)品回歸中心城區(qū) 中端安居型產(chǎn)品向外發(fā)散 產(chǎn)品形態(tài)變動趨勢 中心城區(qū)高層為主流，市郊主要以洋房、小高層為主 老城廂內(nèi)重新出現(xiàn)別墅類產(chǎn)品，但不是大趨勢 整體發(fā)展走勢 本案競爭格局 除中心城區(qū)繼續(xù)發(fā)展外， 0 07年，市場供應的重心將逐漸轉移到 外環(huán)外圍 ，“ 新家園 ”計劃也將全面啟動，本案所在的大寺鎮(zhèn)也將成為發(fā)展重點 中心城區(qū)價格除整體穩(wěn)定上漲外，將出現(xiàn)高價 個案 ，價差進一步拉開 各 邊緣組團 由于供應集中放量，產(chǎn)品形式相對較單一，競爭壓力大，預計價格 漲幅趨緩 本案 受濱海新區(qū)建設和奧運板塊、梅江的影響，城市 向東、向南 發(fā)展趨勢明顯 從整體供應格局看，本案未來在 宏觀上面臨激烈的競爭，但由于本案與城市整體發(fā)展方向吻合度高，有一定的競爭優(yōu)勢 第叁部分 區(qū)域市場解讀 最終確定本案 市場參照價格及客群 本案在泛梅江區(qū)
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