【正文】 XX縣XXXX區(qū)改造項目可行性研究報告申報單位（公章）：XXXX房地產開發(fā)有限公司編制日期：二零一一年五月目 錄第一章 總論 1 1 1 1 1 2 2 6 6 7 7 11 11 12 12 12 14 14第2章 市場分析 15 15 15 16 2011年住房供求差距 17第3章 建設規(guī)模及功能方案 19 19 19 19第4章 建設方案 21 21 23 23 23 24 24第5章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化 25 25 25 25 25 27 29 29 30 30 30 30 30 30 31 31 31 32 32 33 33第6章 實施方案 3機構設置及人員培訓 35 35 35 36 建設工期 36 36第7章 投資估算與經濟評價 39 39 39： 39 39 39 40 40 40第8章 結論與建議 42 42 42 43 43第9章 附件 44可行性研究報告摘要書 44IV第一章 總論 XX市XX縣XXXX區(qū)改造項目 XXXX房地產開發(fā)有限公司創(chuàng)建于2007年11月，注冊資金800萬元，是以房地產經營與開發(fā)為主的綜合企業(yè)，公司體制健全，英才薈萃，擁有員工80人，其中有技術職稱的技術人員12人，是一家極具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a開發(fā)企業(yè)。 截至目前，本公司獨立自主開發(fā)的商品房面積達3萬余平方米?！吨腥A人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產管理法》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 《投資項目可行性研究方法與案例應用手冊》 《建筑項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 《房地產開發(fā)項目可行性研究與經濟評價手冊》《城市房屋拆遷管理條例》《河南省城市房屋拆遷管理實施辦法》《XX縣房屋拆遷及附屬物補償標準》《XX縣城區(qū)土地上房屋征收與補償實施辦法》1《關于加快推進城市XX區(qū)工礦XX區(qū)改造的實施意見》（豫政辦〔2009〕154號）1《XX縣XX區(qū)改造工作指揮部文件》（長棚指〔2010〕3號） 1《XX市棚改新區(qū)物業(yè)管理實施意見》 1國家有關技術規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB5018093）； 《住宅設計規(guī)范》（GB500961999）； 《住宅建筑設計規(guī)范》（GBJ9686）； 《混凝土結構設計規(guī)范》（GBJ1687）； 《建筑設計防火規(guī)范》（GB500162006）； 《低壓配電設計規(guī)范》（GB5005495）； 《電力工程電纜設計規(guī)范》（GB5021794）等。 承擔XX市XX縣XXXX區(qū)改造項目可行性研究報告編制任務，主要進行了以下研究工作： 項目的建設背景、必要性； 項目建設、市場預測及發(fā)展前景； 項目建議與結論等。XXXX縣委、縣政府根據(jù)河南省人民政府辦公廳轉發(fā)省發(fā)展改革委等部門《關于加快推進城市XX區(qū)工礦XX區(qū)改造實施意見》（豫政辦〔2009〕154號）文件精神，制定《XX縣XX區(qū)改造工作指揮部文件》（長棚指〔2010〕3號），通過XX市XX縣食品廠XX區(qū)改造項目的建設，建成一個布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。安置居民，改善居民生活條件，美化XX縣的市容市貌，完善城市基礎設施整體功能，提高XX縣的服務功能。推進城市XX區(qū)、工礦XX區(qū)改造工作，是落實科學發(fā)展觀、構建和諧社會的重要舉措，是省委、省政府為擴大內需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策，對提升我省城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。房地產業(yè)的發(fā)展與國民經濟的發(fā)展密切相關，一方面房地產是社會經濟和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展的產物，沒有發(fā)達的社會經濟基礎、沒有較高的社會生產水平和國民經濟的基礎支撐，就沒有發(fā)達的房地產業(yè)；另一方面，房地產業(yè)是國民經濟的基礎產業(yè)、先導產業(yè)和導向性產業(yè)，能為社會經濟發(fā)展和人民提供必須的生產資料和生活等物質基礎，兩者的關系是相輔相成、緊密相連的。XX改造還為城市道路和基礎設施建設騰出了空間，更全面拉動了我市的經濟增長、激活了本地區(qū)房地產市場。一個個社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進一步的改善。對城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對XX縣而言，另一個時代正在開始，建成一個“繁榮的經濟強市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”，“最美邊境城市”將更加地名副其實?！≌弑Ｕ希?）資金籌措政策。城市XX區(qū)改造建設資金籌措采取市場化運作、政府獎勵的方式，以市場化運作為主，多渠道籌措。省財政設立XX區(qū)改造以獎代補資金，對改造力度大、進展情況好的省轄市進行獎勵。獎勵資金根據(jù)工礦XX區(qū)和城市XX區(qū)改造完成面積、保障性住房建設面積等相關因素和權重計算確定。省獎勵資金由各省轄市政府統(tǒng)籌安排使用，通過獎勵、補助、貼息等形式用于城市XX區(qū)、工礦XX區(qū)改造，?？顚Ｓ茫坏媒亓?、挪用。XX區(qū)改造中配建廉租住房項目的資金籌措采取爭取國家中央預算內投資補助、省財政資金補助和市縣配套的辦法解決。各省轄市可通過土地出讓、房屋產權調換等市場運作方式籌集建設資金，具體實施方案由省轄市政府結合本地實際制定。（2）土地支持政策。納入城市XX區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設用地，由省轄市土地儲備機構統(tǒng)一納入儲備計劃，實施開發(fā)整理，也可以委托有資質、有實力的企業(yè)參與XX區(qū)改造建設用地的開發(fā)整理。開發(fā)整理后的土地按照有關規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費、拆遷補償費、開發(fā)整理費一并計入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金，按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。城市XX區(qū)改造范圍內的市政和公用設施用地及配建經濟適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應。出讓土地所得收益，優(yōu)先用于城市XX區(qū)改造的基礎設施和公共服務設施建設。對工礦XX區(qū)，原屬于國有劃撥的生產用地，城市規(guī)劃部門應及時調整為XX區(qū)建設住宅用地，國土資源管理部門要根據(jù)規(guī)劃部門的土地用途調整為原土地使用者辦理土地用途變更手續(xù)；對于配建基礎設施和公共服務設施涉及使用的新增建設用地報批，比照保障性住房用地報批方式實行一個窗口對外、一站式辦公。各省轄市政府要將已完成XX區(qū)拆遷安置、開發(fā)整理的改造項目用地納入當年的土地供應計劃，按期供應，保障XX區(qū)改造項目開發(fā)建設順利進行。（3）稅費優(yōu)惠政策。城市XX區(qū)改造和工礦XX區(qū)改造項目免收城市基礎設施配套費等行政事業(yè)性收費；經營服務性收費項目按低限減半征收。參照煤礦XX區(qū)以劃撥方式取得土地使用權的XX區(qū)改造項目要納入經濟適用住房建設計劃，并免征土地契稅；城市XX區(qū)居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的，免征契稅；房地產開發(fā)企業(yè)參與XX區(qū)改造償還原拆遷房屋面積部分，按照有關規(guī)定減免稅費。XX區(qū)改造中配建的經濟適用住房和廉租住房項目，可享受《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定的優(yōu)惠政策。（4）拆遷安置政策。嚴格拆遷計劃管理，在年度拆遷計劃中優(yōu)先滿足拆遷XX區(qū)的需要。城市XX區(qū)房屋拆遷補償安置采取產權調換和貨幣補償?shù)姆绞?，鼓勵以產權調換方式為主。被拆遷人選擇產權調換的，原則上實行拆補平衡。各省轄市要結合本地實際制訂具體措施，房屋安置面積超出原有面積，但在規(guī)定標準（各省轄市根據(jù)實際情況確定的最低安置面積）內的部分，可按成本價格購買；超出規(guī)定標準的部分，按房屋市場價格購買。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，貨幣補償?shù)慕痤~應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等因素，以房屋市場評估價格確定補償價款，不再進行土地補償。（5）住房保障政策。各地城市XX區(qū)和工礦XX區(qū)改造項目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的20%；對XX區(qū)內符合經濟適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障，一次性解決住房問題。（6）XX區(qū)居民購房支持政策。各省轄市住房公積金管理中心在防范風險的前提下，對繳納公積金的居民要降低首付款比例，簡化貸款手續(xù)，支持XX區(qū)改造。設立規(guī)范的住房置業(yè)擔保機構，鼓勵有條件的各類經濟組織和民間資金介入，為中低收入家庭提供住房貸款擔保，降低銀行貸款風險，支持個人合理住房消費。（7）產權政策。城市XX區(qū)改造中用于回遷居民安置的房屋產權歸XX區(qū)居民所有，商品住房以市場價購買后確認產權。工礦XX區(qū)改造的房屋納入經濟適用住房的，實行國家和個人共有產權制度，個人以其出資額和企業(yè)補助取得部分產權；工礦XX區(qū)居民通過補交土地出讓金后可取得全部產權。持有部分房屋產權的工礦XX區(qū)居民轉讓XX區(qū)改造房屋時，要取得全部產權后方可上市交易。XX區(qū)改造配建的廉租住房，產權全部歸國家所有。XX市XX縣衛(wèi)華大道東段，北臨長孟路，東臨工業(yè)路，南臨化肥廠，北臨友誼路。建設“XX縣XXXX區(qū)改造項目”，XX區(qū)涉及拆遷戶215戶，拆遷面積38700m2。XXXX區(qū)實行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，修建14棟住宅樓，設計居住人口2030人。該項目規(guī)劃用途為安置房,、共建安置房396套。，%，%。安置房總投資4700萬元，占地30畝。該地區(qū)自然地理條件XX縣屬暖溫帶大陸性季風氣候，四季分明，季節(jié)性降水差異較大，春季多風少雨,夏季多雨較熱，秋季氣候涼爽，冬季較冷少雪。土層深厚，土質較好，農用價值較高，礦產資源相對貧乏。該地區(qū)地形地貌特點：XX縣為黃河沖積平原的一部分。境內無山，地勢平坦低洼，黃河大堤連接太行堤呈東北—西南走向貫穿全境，將全縣自然分為兩部分