【正文】 住宅項目可行性研究報告編制單位：南昌金豐易居住宅消費服務(wù)有限公司 編制時間：2004年5月~2004年7月報告編制人員名單項目負(fù)責(zé)人：畢軼群技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：畢軼群編制人：畢軼群 肖鵬 陳喜蓮 郭邦敏校核人：劉珊萍 李茂丹審核人：董景明 畢軼群審定人名單：董景明 孫祖耀 杜閱詩 諸海偉 金玉成 周全目 錄一、總論………………………………4二、市場調(diào)研分析……………………8三、項目綜合定位……………………22四、項目投資估算……………………34五、財務(wù)分析…………………………42六、不確定性分析……………………43七、風(fēng)險分析與對策…………………47八、附表………………………………49總 論項目建設(shè)背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，項目建議書已經(jīng)省計委批準(zhǔn)，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。項目概況（1）項目名稱：“風(fēng)華盛世”（2）建筑規(guī)模：127F、211F、212F（3）建設(shè)地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司（8）資質(zhì)等級：二級（9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟管理人員30人，注冊資金2000萬元，資質(zhì)等級為二級。公司資金技術(shù)實力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項目有：南昌市建設(shè)路284號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅持科學(xué)管理，以“開拓、求實、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務(wù)。（10）工程概況：“風(fēng)華盛世”，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；，綠化率35%，建筑密度25%。（11）資金來源：本項目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。根據(jù)收益計算，%，財務(wù)凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。可行性研究報告編制依據(jù)（1）省計委計投[2004]32號文《關(guān)于“風(fēng)華盛世”項目建議書的批復(fù)》；（2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》；（3）南昌市規(guī)劃設(shè)計院《沿江東路沿線控制性詳細規(guī)劃》；（4）上海同濟大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院《“風(fēng)華盛世”項目初步規(guī)劃方案》；（5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料；（6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》；（7）省審計事務(wù)所驗資證明；（8）中國建設(shè)銀行江西分行資金證明；（9）國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；（10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》可行性研究報告研究范圍根據(jù)“風(fēng)華盛世”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。研究結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)“風(fēng)華盛世”項目主要設(shè)計指標(biāo)見表表2表1：“風(fēng)華盛世”項目主要規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率4綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上） 個300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600市場調(diào)研分析一、南昌市房地產(chǎn)市場運行情況分析今年以來，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項指標(biāo)大幅度增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn)業(yè)進入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。（一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展情況2003年南昌市預(yù)計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成218億元，%。全市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個百分點和3個百分點。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56同比增長（%） 60固定資產(chǎn)投資額（億元） 218同比增長（%） GDP（億元） 638同比增長（%） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%） 26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；，%，%。表4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表價格（元/平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上8534表5：商品住宅銷售情況表價格（元/平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上表表5顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，%，%；從銷售情況看，%，單套建筑面積在95~%。商品房價格走勢2003年南昌市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，%，其中商品住宅的均價為2438元/平方米，%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。表6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表商品房均價（元/平方米） 2722增幅（%） 商品住宅均價（元/平方米） 2438增幅（%） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 居民消費價格指數(shù) 增幅（%） 2003年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進了房價的上升。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。新建商品住宅購買對象情況，比重達76%；，比重為24%。表7：購買對象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類本地居民 所占比例 76自住 所占比例 85外地居民 所占比例 24置業(yè)投資 所占比例 15近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因為我市的房地產(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價格虛高。商品房空置情況2003年全市預(yù)計商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計落后、戶型偏大等。表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)所占比例（%）40新城區(qū)所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價劃分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60存量房交易情況2003年全市工完成存量房交易13335件（套），%，其中存量住宅12736套，%%，房改房上市交易5700套，%%。2003年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達9%左右。房屋租賃市場情況2003年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場價）9元/平方米，較上年上漲10%。房屋拆遷及舊城改造情況，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。2000年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達到70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善2001年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護開發(fā)商和消費者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2003年的開發(fā)總量計劃控制在350萬平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了100萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。但是，從2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供