【正文】 住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：南昌金豐易居住宅消費(fèi)服務(wù)有限公司 編制時(shí)間：2004年5月~2004年7月報(bào)告編制人員名單項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：畢軼群技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：畢軼群編制人：畢軼群 肖鵬 陳喜蓮 郭邦敏校核人：劉珊萍 李茂丹審核人：董景明 畢軼群審定人名單：董景明 孫祖耀 杜閱詩(shī) 諸海偉 金玉成 周全目 錄一、總論………………………………4二、市場(chǎng)調(diào)研分析……………………8三、項(xiàng)目綜合定位……………………22四、項(xiàng)目投資估算……………………34五、財(cái)務(wù)分析…………………………42六、不確定性分析……………………43七、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策…………………47八、附表………………………………49總 論項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過(guò)拍賣取得原江西第四建筑工程公司。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“風(fēng)華盛世”（2）建筑規(guī)模：127F、211F、212F（3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營(yíng)類型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司（8）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)（9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前在規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路284號(hào)省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開(kāi)拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。（10）工程概況：“風(fēng)華盛世”，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；，綠化率35%，建筑密度25%。（11）資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過(guò)預(yù)售房款來(lái)解決。根據(jù)收益計(jì)算，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)（1）省計(jì)委計(jì)投[2004]32號(hào)文《關(guān)于“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》；（2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；（3）南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》；（4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》；（5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測(cè)資料；（6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書(shū)》；（7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；（8）中國(guó)建設(shè)銀行江西分行資金證明；（9）國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；（10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（11）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過(guò)自籌和銀行貸款來(lái)解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)南昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見(jiàn)表表2表1：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率4綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）7多層戶型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型90平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8商鋪面積平方米43609總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上） 個(gè)300表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號(hào)用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600市場(chǎng)調(diào)研分析一、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析今年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)、放活三級(jí)市場(chǎng)”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。（一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，%，增幅為歷年來(lái)之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56億元，較上年增長(zhǎng)60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 56同比增長(zhǎng)（%） 60固定資產(chǎn)投資額（億元） 218同比增長(zhǎng)（%） GDP（億元） 638同比增長(zhǎng)（%） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%） 26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)142%，其中商品住宅250萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)126%；，%，%。表4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表價(jià)格（元/平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上8534表5：商品住宅銷售情況表價(jià)格（元/平方米）銷售量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）單套面積（平方米）銷售量（萬(wàn)平方米）所占比例（%）2000以下95以下2000~250095~1202500~3000120~1503000以上150以上表表5顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，%，%；從銷售情況看，%，單套建筑面積在95~%。商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)2003年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，%，其中商品住宅的均價(jià)為2438元/平方米，%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。表6：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元/平方米） 2722增幅（%） 商品住宅均價(jià)（元/平方米） 2438增幅（%） 居民人均可支配收入（元） 7650增幅（%） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 增幅（%） 2003年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。從房?jī)r(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房?jī)r(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。新建商品住宅購(gòu)買對(duì)象情況，比重達(dá)76%；，比重為24%。表7：購(gòu)買對(duì)象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬(wàn)平方米）按銷售對(duì)象劃分按購(gòu)房目的分類本地居民 所占比例 76自住 所占比例 85外地居民 所占比例 24置業(yè)投資 所占比例 15近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來(lái)我市購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。從購(gòu)房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說(shuō)明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面，如投資購(gòu)房比重增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因?yàn)槲沂械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場(chǎng)監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或炒作，使市場(chǎng)升溫過(guò)快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。商品房空置情況2003年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積20萬(wàn)平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置16萬(wàn)平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時(shí)間看來(lái)看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過(guò)80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。表8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)所占比例（%）40新城區(qū)所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米~150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價(jià)劃分2000元以下所占比例（%）82000~3000元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）60存量房交易情況2003年全市工完成存量房交易13335件（套），%，其中存量住宅12736套，%%，房改房上市交易5700套，%%。2003年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢(shì)頭，其中上半年價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá)9%左右。房屋租賃市場(chǎng)情況2003年全市房屋租賃面積380萬(wàn)平方米，其中住房3萬(wàn)套，面積240萬(wàn)平方米。房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫(xiě)字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場(chǎng)價(jià)）9元/平方米，較上年上漲10%。房屋拆遷及舊城改造情況，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。2000年以來(lái)，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達(dá)到70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購(gòu)買了二手房，10%左右購(gòu)買了新建商品房。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善2001年以來(lái)，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱、過(guò)量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2003年的開(kāi)發(fā)總量計(jì)劃控制在350萬(wàn)平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量中削減了100萬(wàn)平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。但是，從2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問(wèn)題。南昌市今年總供