天津新天地商務(wù)前期項(xiàng)目寫字樓定位策劃報(bào)告_47頁前期定位-文庫吧
2025-04-08 14:37 本頁面
【正文】 歡迎。同時(shí)，此部分客戶對商住兩用樓、商務(wù)公寓、SOHO等辦公物業(yè)也比較青睞。 客戶需求特征 投資型客戶的需求特征 ?目前天津市房地產(chǎn)投資型客戶僅僅占整個市場成交量的 3%左右，主要集中在商鋪、高檔公寓和寫字樓，對普通住宅少有涉及。但是，需要認(rèn)識到，隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，近幾年來房地產(chǎn)投資逐漸受人重視，那些率先投資的人們得到的巨大收益起到了很好的示范作用，經(jīng)濟(jì)學(xué)中“羊群效應(yīng)”在這個領(lǐng)域?qū)⒂葹橥怀觥? ?根據(jù)我公司對天津市寫字樓投資型客戶的調(diào)查，純投資客戶對寫字樓的選擇最關(guān)注的幾個因素按其重要性依次是： 1）所購買房產(chǎn)的升值潛力 2）出租后的投資回報(bào)率 3）出租率或者出租服務(wù)保障 4）寫字樓物業(yè)管理水平。 客戶定位 本項(xiàng)目寫字樓客戶定位 ?本項(xiàng)目甲級寫字樓目標(biāo)客戶：大型企業(yè)、外資企業(yè)，其中以物流、貿(mào)易、銀行類企業(yè)為主。 ?建議開發(fā)甲級寫字樓市場時(shí)，要注意宣傳項(xiàng)目 5星級酒店，以增大對這部分客戶的吸引力。 ?乙級或類甲級寫字樓目標(biāo)客戶：發(fā)展轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，以河?xùn)|區(qū)企業(yè)為主。 ?商務(wù)公寓目標(biāo)客戶：創(chuàng)業(yè)期的中小型企業(yè)，其中以科技、咨詢類為主。 ?投資者可以作為本項(xiàng)目甲級寫字樓和乙級寫字樓、商務(wù)公寓等產(chǎn)品的重要補(bǔ)充客戶群體。 產(chǎn)品定位 寫字樓檔次定位 ?本項(xiàng)目的寫字樓應(yīng)以乙級寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補(bǔ)充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 ?甲級寫字樓作為本項(xiàng)目形象和檔次代表，建議開發(fā)一棟甲級寫字樓，總建筑面積約為 30000平方米。 ?下圖為市場需求情況表 產(chǎn)品定位 檔次定位的理由 通過市場調(diào)查，客戶租賃 /購買寫字樓對純寫字樓（中檔、高檔）的需求比較高（ 76%），對于商住綜合樓的比例比較低（ 19%），其中對寫字樓的檔次主要集中在中檔純寫字樓，可見中檔純寫字樓是現(xiàn)在和未來租賃市場的主力軍。 本項(xiàng)目要建設(shè)成區(qū)域商務(wù)商業(yè)中心，打造成地標(biāo)性商務(wù)形象，提升商務(wù)環(huán)境和提高項(xiàng)目的檔次，營造成一個多功能的大商務(wù)空間。這必然要求建設(shè)高層的甲級寫字樓來作為項(xiàng)目的外觀形象和地標(biāo)物業(yè)； 如果本項(xiàng)目高檔次寫字樓的數(shù)量過多，將存在銷售風(fēng)險(xiǎn)和后期招商、經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)，因此甲級寫字樓和乙級寫字樓組合才是合理搭配。 根據(jù)調(diào)研， 20 20 2020三年內(nèi)河?xùn)|區(qū)寫字樓成交量分別有望達(dá)到 10萬平方米、 20萬平方米和 40萬平方米左右。 從供需關(guān)系看本項(xiàng)目建設(shè) 5—— 12萬平方米左右的寫字樓為合理的面積量范圍，而最佳上市面積量應(yīng)該控制在 6—— 8萬平方米之間，并根據(jù)項(xiàng)目基地情況靈活調(diào)整安排。 產(chǎn)品定位 建筑數(shù)量定位 ?本項(xiàng)目的總體寫字樓應(yīng)該是 5—— 6棟建筑物以上形成的寫字樓群體，以達(dá)到商務(wù)氛圍的共同形成。 ?本項(xiàng)目適合建設(shè) 4—— 6棟寫字樓，個別 1—— 3棟整體銷售給主力單位作為獨(dú)立辦公樓，其它的寫字樓應(yīng)提高建筑單體面積量，配置級別可以高一些。 ?獨(dú)立辦公樓單體建筑面積以 7000—— 10000平方米左右，單層面積建議在 500—— 800平方米之間； ?大體量寫字樓單棟面積以 20000平方米左右為宜。 ?除了個別 1—— 3棟整體銷售給主力單位作為獨(dú)立辦公樓外，中大體量的寫字樓更適宜切割零售。 產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目寫字樓的等級建議和未來價(jià)格預(yù)測 根據(jù)目前市場情況，按照上述定位預(yù)計(jì)本項(xiàng)目寫字樓如按照準(zhǔn)乙級配置，平均價(jià)格可以達(dá)到 7000—— 8500元 /平方米左右的銷售價(jià)格，如按照甲級配置，平均價(jià)格可以達(dá)到11000—— 13000元 /平方米左右的銷售價(jià)格。 （詳見價(jià)格定位） 本項(xiàng)目各等級寫字樓的面積建議 ?綜合上述分析，本項(xiàng)目的寫字樓應(yīng)以乙級寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補(bǔ)充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 ?甲級寫字樓作為本項(xiàng)目形象和檔次代表，建議開發(fā)一棟甲級寫字樓，總建筑面積約為 30000平方米。 產(chǎn)品定位 甲級寫字樓規(guī)模定位 ?天津市甲級寫字樓的單體建筑面積從 28000— 10000平方米，和平區(qū)和河西區(qū)因?yàn)榧准墝懽謽鞘袌鲂枨罅看?，寫字樓的單棟面積比較大，集中在 30000— 80000平方米，但本項(xiàng)目因?yàn)樗巺^(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|區(qū)，甲級寫字樓的量不能過大，因此單棟面積從市場需求、總高度、單層面積、建筑成本等多重因素考慮，甲級寫字樓的面積控制在30000平方米為宜。 乙級寫字樓規(guī)模定位 天津市乙級寫字樓的單棟寫字樓面積從 10000— 110000平方米，主要集中在 10000— 50000平方米，河?xùn)|區(qū)寫字樓單棟面積一般在 50000平方米以下，考慮到本項(xiàng)目的客戶主要以河?xùn)|區(qū)企業(yè)為主，乙級寫字樓的單棟面積建議在 20000平方米左右。 產(chǎn)品定位 規(guī)模綜合建議 ?甲級寫字樓高度應(yīng)控制在 100米以下，甲級寫字樓的體量不宜過大，應(yīng)控制在 30000 ㎡ ；乙級寫字樓的經(jīng)濟(jì)樓層數(shù)為 12層 — 15層，單棟面積控制在 20000 ㎡ 為宜；甲級商務(wù)公寓考慮到單棟整體購買的因素，單棟整體面積不宜太大，一般控制在 5000—— 10000 ㎡ ，考慮到河?xùn)|區(qū)及項(xiàng)目的商務(wù)認(rèn)同價(jià)值，建設(shè)本項(xiàng)目的甲級商務(wù)公寓（單棟）面積在 6500 ㎡ 左右。 地塊 檔次 棟數(shù) 面積 層數(shù) C1地塊 商務(wù)樓 1 10000 10 B地塊 甲級寫字樓 1 30000 30 乙級寫字樓 2 38000 15 甲級商務(wù)公寓 2 13000 10 產(chǎn)品定位 甲級寫字樓單層面積定位 ?甲級寫字樓單層面積建議在 1000平
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