天津新天地商務(wù)前期項(xiàng)目寫字樓定位策劃報(bào)告_47頁(yè)前期定位(文件)
【正文】 本項(xiàng)匯總： 3856萬(wàn)元 ` 開(kāi)發(fā)成本分析 配套成本 ? 大配套費(fèi)： 210*91000=1911萬(wàn)元 ? 小配套費(fèi)： 本文按政府公開(kāi)收費(fèi)水平的 15%計(jì)算。 ? 2）預(yù)計(jì) 2020年天津?qū)懽謽浅山涣繒?huì)有所攀升。 營(yíng)銷收入分析 ? 從上述的租金情況判斷，投資者購(gòu)買并出租的回報(bào)率約為： 甲級(jí)寫字樓： /平方米 .天 *365天 /年 *80%出租率 =1022元/平方米 .年 乙級(jí)寫字樓： /平方米 .天 *365天 /年 *80%出租率 =730元 /平方米 .年 ? 2）按照 8%—— 10%/年的出租回報(bào)率計(jì)算，上述租金價(jià)格可以支撐的寫字樓銷售價(jià)格為： ? 甲級(jí)寫字樓： 1022元 /平方米 .年 /8%=12775元 /平方米 ? 1022元 /平方米 .年 /10%=10220元 /平方米 ? 乙級(jí)寫字樓： 730元 /平方米 .年 /8%=9125元 /平方米 ? 730元 /平方米 .年 /10%=7300元 /平方米 營(yíng)銷收入分析 項(xiàng)目 建筑面積 利稅 15%時(shí) 利稅 25%時(shí) 乙級(jí)寫字樓 61000 6900 7500 甲級(jí)寫字樓 30000 9375 按競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向推導(dǎo)的價(jià)格表 按成本法推導(dǎo)的價(jià)格表 按需求導(dǎo)向推導(dǎo)的價(jià)格表 項(xiàng)目 建筑面積 市場(chǎng)單價(jià)范圍 我項(xiàng)目單價(jià) 乙級(jí)寫字樓 61000 6000— 7000 7300— 9000 甲級(jí)寫字樓 30000 7500— 15000 10000— 12000 項(xiàng)目 建筑面積 市場(chǎng)單價(jià)范圍 我項(xiàng)目單價(jià) 乙級(jí)寫字樓 61000 6000— 7000 7300— 9000 甲級(jí)寫字樓 30000 7500— 15000 10000— 12000 營(yíng)銷收入分析 綜合定位寫字樓價(jià)格 寫字樓銷售收入 項(xiàng)目 建筑面積 銷售面積 銷售單價(jià) 總銷售額 乙級(jí)寫字樓 61000 58000 9000 52500 甲級(jí)寫字樓 30000 28000 11000 30800 ? 甲級(jí)寫字樓 :11000元 /平方米 *28000平方米 =30800萬(wàn)元 （已扣除 2000平方米 1—— 2層公用或者出租用面積） ? 乙級(jí)寫字樓 :9000元 /平方米 *58000平方米 =52500萬(wàn)元 （已扣除 3000平方米 1層公用或者出租用面積） ? 合計(jì)： 83300萬(wàn)元 ? —— 除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計(jì)算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過(guò)評(píng)估可以達(dá)到約 5000萬(wàn)元現(xiàn)價(jià)。本文暫按照營(yíng)業(yè)收入的 3%計(jì)算，具體收取標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)開(kāi)發(fā)商自行按照享受的優(yōu)惠情況調(diào)整計(jì)算結(jié)果 ） ?稅后利潤(rùn)： = ?—— 除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計(jì)算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過(guò)評(píng)估可以達(dá)到約 5000萬(wàn)元現(xiàn)價(jià)。但是目前天津市各區(qū)稅務(wù)部門大多出臺(tái)政策，直接按照銷售收入收取 3%—— 10%作為所得稅，且各區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)也略有不同。 ? 3）因?yàn)樘旖蚴械膶懽謽钦w租金水平不高，近半數(shù)的客戶比較接收目前的房?jī)r(jià)或租金（ 47%），但也有 30%的客戶感覺(jué)貴。 開(kāi)發(fā)成本分析 土地成本 ? 公建占地面積： 74000平方米 ? 公建部分建筑面積： 222000平方米 ? 公建部分的土地總價(jià)： 61500萬(wàn)元 ? 容積率： 3 ? 契稅： 3% ? 交易費(fèi)： 2‰ ? 公建部分的土地總價(jià)： 61500*（ 1+3%+2‰ ） =63468萬(wàn)元 ? 公建部分的樓面地價(jià)： 63468/= /平方米 ? 寫字樓的樓面地價(jià)總和：91000*= ? —— 說(shuō)明：本篇暫不考慮各種不同類型的樓面地價(jià)差別，以平均的樓面地價(jià)作為酒店式公寓的地價(jià)成本。預(yù)計(jì)投入 700萬(wàn)元左右（含中央機(jī)組、水泵、冷卻塔、管線、服務(wù)系統(tǒng)、終端設(shè)備等） ? 智能化設(shè)備 —— （甲級(jí) 70元 /平方米、乙級(jí) 40元 /平方米），約 454萬(wàn)元。） 酒店式公寓建安成本表 類型 建筑面積 總樓層 建安單價(jià) 總建安費(fèi) （層） （元 /平方米） （萬(wàn)元） 甲級(jí) 30000 ㎡ 30 1850 5550 乙級(jí) 61000 10— 15 1400 8540 ` 開(kāi)發(fā)成本分析 專門的設(shè)施和景觀成本 ? 電梯 —— 甲級(jí)寫字樓需要 7部電梯、乙級(jí)寫字樓需要 12部電梯（含消防電梯）。 ? 定位：寫字樓的裙樓部分可設(shè)置成服務(wù)型公建配套（中餐廳、西餐廳、快餐、咖啡廳、銀行、郵局等），滿足寫字樓客戶群的商務(wù)配套需求，提升寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 配備足量的車位、中央空調(diào)、電梯至，可以考慮設(shè)立俱樂(lè)部、展覽廳、會(huì)議廳、健身房、商務(wù)中心等各項(xiàng)設(shè)施 ? 寫字樓的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新，以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、智能化等方面。 我司建議海河新天地寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃上可以從加高凈高上突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ，乙級(jí)寫字樓和甲級(jí)商務(wù)公寓高層在 — 。 ?新開(kāi)路寫字樓的售價(jià)和租金比小白樓、十一經(jīng)路低，在商務(wù)辦公樓的面積間隔方面集中在四個(gè)區(qū)段： 100~120平方米（ 17%）、 120~140平方米（ 15%）、 180~200平方米（ 15%）、
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