天津亞得小城住宅小區(qū)項目發(fā)展方向提案報告》公寓住宅(文件)
【正文】 整體投資收益分析 首期投資收益 二、三期投資收益 整體投資收益 功能分區(qū) 面積 售價 利潤 住宅部分 5300元 /平米 商業(yè)部分 9000元 /平米 總體收益 功能分區(qū) 面積 售價 利潤 住宅部分 5680元 /平米 商業(yè)部分 12000元 /平米 總體收益 4. 46億元 平均銷售單價 單方成本 所得稅稅前利潤 銷售利潤率 5600元平米 4462元 /平米 20% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)金流量預估及投資回報率分析 項目土地款 項目預估最大資金占用 項目實際投資回報率 3億元 231% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、營銷推廣 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)營銷的核心命題 1）地產(chǎn)營銷的核心命題是理念定位與節(jié)奏控制，廣告宣傳與現(xiàn)場管理只是輔助手段，也創(chuàng)造價值但并非核心價值。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)營銷的簡單邏輯 1）立足大勢、跑贏大市 2）明確核心理念的外延與內(nèi)涵 3）放大核心理念，使之形成差異化市場個性，引發(fā)高關注度 4）樹立整體化、統(tǒng)一化的理念、形象識別原則 5）傳播項目物理與精神特性 6）不斷優(yōu)化、調(diào)適最佳的媒體組合策略 7）抓好購買通路與購買體驗 8）不間斷的節(jié)奏調(diào)整與細化 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 亞得小城的營銷關鍵點 1）明確營銷目標 2）確立項目核心物理特性以及理念定位 3）借勢與造勢 4）抓好購買通路，實現(xiàn)對目標客層的精確打擊 5）抓好銷售現(xiàn)場管理，抓好購買體驗環(huán)節(jié) 6）控制營銷費用 7）調(diào)控好推盤與價格節(jié)奏 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人員安排 組成以策劃部 2人、銷售部 10人的營銷專案組，進駐現(xiàn)場全程營銷。理念定位應傳達項目最核心、最具差異化與競爭優(yōu)勢的物理特性，同時這一物理特性的表達方式應切合目標客層更深層次的心理需求。； ■ 初期應先行建設 1萬平米左右的西南角商業(yè)和 2萬平米左右的住宅建筑，用于作為銷售場所和銷售道具，展示造城概念，展示建筑空間的同時試探性接觸市場。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、開 發(fā) 思 路 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 考慮環(huán)外區(qū)域發(fā)展的漸進性，本項目宜分期開發(fā)，可分為三期動工興建，由 南向北梯次開發(fā)，首期 13萬 m178。 合 計： 4462元 /m178。 財務費用 *7%*12個月 = 1260萬 28元 /m178。 市政基礎設施費用 480元 /m178。= 公益性設施部分 2000元 /m178。* m178。 前期費用 130元 /m178。= 7713萬 172元 /m178。 大配套費用 165元 /m178。 整體銷售均價： 5600元 /m178。 商業(yè) m178。 公益性設施占地 22畝 m178。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 因此，本案的具體發(fā)展思路建議為： 充分挖掘、借助地鐵沿線物業(yè)概念 善于應用、借助小淀發(fā)展及環(huán)外置業(yè)漸成主流這一大勢 做好政府公關，控制好土地成本，壓縮公益性設施所占成本比重 結合當前地塊周邊環(huán)境以及可以預計的土地成本，本案不能追求過于舒適化的產(chǎn)品形式，住宅品質應強調(diào)高價值價格比優(yōu)勢而并非單一的“高檔高價” 項目核心競爭力綜合表述為： ■ 采用適度造城的設計理念，打造板塔結合的高層社區(qū) ■ 合理化壓低土地成本的同時，最大化提升社區(qū)生活品質 ■ 適度提升住宅單體品質，控制戶型、戶值比，凸顯項目高價 值價格比優(yōu)勢。 ■ 該區(qū)域環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地已趨于飽和，有向環(huán)外發(fā)展的需求，而隨著 重點規(guī)劃新型小城鎮(zhèn) —— 小淀鎮(zhèn)的建設，環(huán)外居住區(qū)即將形成。 ■ 歷史上的項目多為低檔住宅小區(qū)。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 板 塊 認 知 ■ 該板塊以北倉為核心，地緣優(yōu)勢突出，是北
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