天津亞得小城住宅小區(qū)項(xiàng)目發(fā)展方向提案報(bào)告》公寓住宅(文件)
【正文】 整體投資收益分析 首期投資收益 二、三期投資收益 整體投資收益 功能分區(qū) 面積 售價(jià) 利潤(rùn) 住宅部分 5300元 /平米 商業(yè)部分 9000元 /平米 總體收益 功能分區(qū) 面積 售價(jià) 利潤(rùn) 住宅部分 5680元 /平米 商業(yè)部分 12000元 /平米 總體收益 4. 46億元 平均銷售單價(jià) 單方成本 所得稅稅前利潤(rùn) 銷售利潤(rùn)率 5600元平米 4462元 /平米 20% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)金流量預(yù)估及投資回報(bào)率分析 項(xiàng)目土地款 項(xiàng)目預(yù)估最大資金占用 項(xiàng)目實(shí)際投資回報(bào)率 3億元 231% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、營(yíng)銷推廣 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)營(yíng)銷的核心命題 1）地產(chǎn)營(yíng)銷的核心命題是理念定位與節(jié)奏控制，廣告宣傳與現(xiàn)場(chǎng)管理只是輔助手段，也創(chuàng)造價(jià)值但并非核心價(jià)值。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)營(yíng)銷的簡(jiǎn)單邏輯 1）立足大勢(shì)、跑贏大市 2）明確核心理念的外延與內(nèi)涵 3）放大核心理念，使之形成差異化市場(chǎng)個(gè)性，引發(fā)高關(guān)注度 4）樹立整體化、統(tǒng)一化的理念、形象識(shí)別原則 5）傳播項(xiàng)目物理與精神特性 6）不斷優(yōu)化、調(diào)適最佳的媒體組合策略 7）抓好購買通路與購買體驗(yàn) 8）不間斷的節(jié)奏調(diào)整與細(xì)化 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 亞得小城的營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn) 1）明確營(yíng)銷目標(biāo) 2）確立項(xiàng)目核心物理特性以及理念定位 3）借勢(shì)與造勢(shì) 4）抓好購買通路，實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)客層的精確打擊 5）抓好銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，抓好購買體驗(yàn)環(huán)節(jié) 6）控制營(yíng)銷費(fèi)用 7）調(diào)控好推盤與價(jià)格節(jié)奏 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 人員安排 組成以策劃部 2人、銷售部 10人的營(yíng)銷專案組，進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)全程營(yíng)銷。理念定位應(yīng)傳達(dá)項(xiàng)目最核心、最具差異化與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的物理特性，同時(shí)這一物理特性的表達(dá)方式應(yīng)切合目標(biāo)客層更深層次的心理需求。； ■ 初期應(yīng)先行建設(shè) 1萬平米左右的西南角商業(yè)和 2萬平米左右的住宅建筑，用于作為銷售場(chǎng)所和銷售道具，展示造城概念，展示建筑空間的同時(shí)試探性接觸市場(chǎng)。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、開 發(fā) 思 路 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 考慮環(huán)外區(qū)域發(fā)展的漸進(jìn)性，本項(xiàng)目宜分期開發(fā)，可分為三期動(dòng)工興建，由 南向北梯次開發(fā)，首期 13萬 m178。 合 計(jì)： 4462元 /m178。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 *7%*12個(gè)月 = 1260萬 28元 /m178。 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 480元 /m178。= 公益性設(shè)施部分 2000元 /m178。* m178。 前期費(fèi)用 130元 /m178。= 7713萬 172元 /m178。 大配套費(fèi)用 165元 /m178。 整體銷售均價(jià)： 5600元 /m178。 商業(yè) m178。 公益性設(shè)施占地 22畝 m178。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 因此，本案的具體發(fā)展思路建議為： 充分挖掘、借助地鐵沿線物業(yè)概念 善于應(yīng)用、借助小淀發(fā)展及環(huán)外置業(yè)漸成主流這一大勢(shì) 做好政府公關(guān)，控制好土地成本，壓縮公益性設(shè)施所占成本比重 結(jié)合當(dāng)前地塊周邊環(huán)境以及可以預(yù)計(jì)的土地成本，本案不能追求過于舒適化的產(chǎn)品形式，住宅品質(zhì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)高價(jià)值價(jià)格比優(yōu)勢(shì)而并非單一的“高檔高價(jià)” 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力綜合表述為： ■ 采用適度造城的設(shè)計(jì)理念，打造板塔結(jié)合的高層社區(qū) ■ 合理化壓低土地成本的同時(shí)，最大化提升社區(qū)生活品質(zhì) ■ 適度提升住宅單體品質(zhì)，控制戶型、戶值比，凸顯項(xiàng)目高價(jià) 值價(jià)格比優(yōu)勢(shì)。 ■ 該區(qū)域環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地已趨于飽和，有向環(huán)外發(fā)展的需求，而隨著 重點(diǎn)規(guī)劃新型小城鎮(zhèn) —— 小淀鎮(zhèn)的建設(shè)，環(huán)外居住區(qū)即將形成。 ■ 歷史上的項(xiàng)目多為低檔住宅小區(qū)。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 板 塊 認(rèn) 知 ■ 該板塊以北倉為核心，地緣優(yōu)勢(shì)突出，是北
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