天津亞得小城住宅小區(qū)項(xiàng)目發(fā)展方向提案報(bào)告公寓住宅-免費(fèi)閱讀
【正文】 ■ 理念定位是項(xiàng)目推廣的精神內(nèi)核，是項(xiàng)目核心物理特質(zhì)與目標(biāo)客層關(guān)鍵心理需求特征的完美契合，是項(xiàng)目核心特質(zhì)擬人化的表達(dá)方式。據(jù)此可簡(jiǎn)單算出，剔除公益性配套設(shè)施占地的因素，本地塊單價(jià)應(yīng)在 80萬(wàn)元 /畝 —100萬(wàn)元 /畝左右為宜。 公共部分維修基金 售價(jià)的 % 80元 /m178。* m178。= 35元 /m178。 （ 1）銷售均價(jià) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）成本 項(xiàng)目構(gòu)成 總體成本 可售樓面單價(jià) 土地補(bǔ)償 * 100萬(wàn) /畝 = 510元 /m178。 商業(yè)金融部分 m178。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宗地 SWOT素質(zhì)分析 優(yōu) 勢(shì) ■ 毗鄰地鐵三號(hào)線，未來(lái)屬地鐵周邊物業(yè) ■ 地塊所處宜興埠鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不錯(cuò)，宜白大道兩側(cè)城市面貌尚好 ■ 離外環(huán)線不遠(yuǎn)，通過(guò)津圍公路、宜白大道與市區(qū)連接，通過(guò)京津塘 高速與 濱海新區(qū)連接 ■ 地塊規(guī)模尚可，能夠形成社區(qū)化住宅 ■ 坐擁成熟工業(yè)園區(qū)，臨近政府規(guī)劃重點(diǎn)環(huán)外小淀居住組團(tuán)，發(fā)展勢(shì)頭迅 猛，發(fā)展?jié)摿薮? 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ■ 地塊深處工業(yè)園中，周圍自然、人文、生活配套較差，歷史上與城區(qū)割裂現(xiàn)象嚴(yán)重 ■ 與市區(qū)相連的津圍公路路況較差，交通擁堵 ■ 地塊現(xiàn)狀周邊缺少公交設(shè)施，現(xiàn)狀出行不便 ■ 地塊內(nèi)規(guī)劃有大量的公益性設(shè)施用地，帶來(lái)巨大的成本壓力 ■ 地塊長(zhǎng)寬比例失調(diào)，南寬北窄的長(zhǎng)條梯形有利于沿街底商布局，不利于住宅單體平 面的布置 劣 勢(shì) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機(jī) 會(huì) ■ 可借助濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放，天津新一輪快速發(fā)展上升期的大勢(shì) ■ 可借助環(huán)內(nèi)住宅供應(yīng)量日趨萎縮，環(huán)外置業(yè)漸成主流的大勢(shì) ■ 有地鐵沿線物業(yè)概念，可借現(xiàn)狀地鐵物業(yè)業(yè)已大幅升值的說(shuō)明性因素 ■ 地塊北部的環(huán)外重點(diǎn)小城鎮(zhèn) —— 小淀鎮(zhèn)的迅猛發(fā)展，會(huì)極大的促進(jìn)本地塊所處 區(qū)域的協(xié)同發(fā)展 ■ 紅橋、河北兩區(qū)因城改舉措而出現(xiàn)的大量城市外遷人口會(huì)選擇本區(qū)域置業(yè) ■ 周邊工業(yè)園區(qū)大量的常住及流動(dòng)性產(chǎn)業(yè)人口也有在本區(qū)域置業(yè)的需求 ■ 周邊除了萬(wàn)科小鎮(zhèn)外就沒(méi)有較好的住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)應(yīng)蘊(yùn)含一定的改善型置業(yè)需求 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ■ 地塊所處區(qū)域的自然、人文環(huán)境以及生活配套設(shè)施較差，宜居性分值偏低 ■ 未來(lái)小淀鎮(zhèn)的住宅項(xiàng)目比之本案具有價(jià)格優(yōu)勢(shì) ■ 環(huán)內(nèi)紅橋、河北兩區(qū)的部分區(qū)域，如南口路、建昌道等有存量土地的區(qū)域 會(huì)分流部分外遷客戶 威 脅 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合分析 綜上所述，本案發(fā)展面臨兩大突出問(wèn)題 ■ 地塊周邊自然、人文環(huán)境、生活配套設(shè)施較差，與城區(qū)割裂現(xiàn)象嚴(yán)重 ■ 地塊因公益性設(shè)施用地的規(guī)劃條件而顯成本壓力巨大 審視本案發(fā)展的兩大突出問(wèn)題，并結(jié)合項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢(shì)與面臨的機(jī)遇，本案發(fā)展應(yīng)遵循 “ 大處著眼、小處著手 ” 的思路，換言之， “ 大處著眼 ” 意即項(xiàng)目決策要用發(fā)展的眼光，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要著眼于小區(qū)域氣候改造，項(xiàng)目操盤(pán)要有跑贏大市的思想準(zhǔn)備； “ 小處著手 ”意即項(xiàng)目操作要著眼于細(xì)節(jié)水平，要著眼于成本控制，要著眼于項(xiàng)目的價(jià)值價(jià)格比優(yōu)勢(shì)。 京津公路板塊 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 狀態(tài) 項(xiàng)目 價(jià)格 面積 建筑形態(tài) 軌道交通 公交 商業(yè) 基礎(chǔ)教育 建面（萬(wàn)平米） 地址 二期準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán) 鳳凰小鎮(zhèn) 2700 60120 多層小高 地鐵三號(hào)線 670、671 小區(qū)自建商業(yè)街 無(wú) 100 外環(huán)線外津圍公路 15公里 已經(jīng)售罄 秀河家園 3400 70120 多層 地鐵三號(hào)線 670、671 商業(yè)街 有 7 外環(huán)線外津圍公路 5公里
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1