天津亞得小城住宅小區(qū)項(xiàng)目發(fā)展方向提案報(bào)告公寓住宅(存儲(chǔ)版)
【正文】 二期正在發(fā)售 王朝羅納河谷 68007800 300400 別墅 地鐵三號(hào)線 670、671 商業(yè)街 有 外環(huán)線外津圍公路 5公里 地塊平整階段 小淀村改造項(xiàng)目 —— —— —— 地鐵三號(hào)線 670、671 商業(yè)街 有 18 外環(huán)線外津圍公路 5公里 地塊平整階段 宏順地產(chǎn)項(xiàng)目 —— —— —— 地鐵三號(hào)線 670、671 商業(yè)街 有 建設(shè)用地 800畝 外環(huán)線外津圍公里 5公里 地塊平整階段 王朝陽光 100項(xiàng)目 —— —— —— 地鐵三號(hào)線 670、671 商業(yè)街 有 建設(shè)用地 800畝 外環(huán)線外津圍公路 5公里 京津公路板塊項(xiàng)目一覽 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ■ 因地鐵而徹底改變的板塊。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、理 解 市場(chǎng) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 北辰區(qū)整體印象 ■ 自然、人文環(huán)境一般，市民印象分不高。 ■ 近些年未處在天津力主發(fā)展象限上，發(fā)展速度偏慢。 ■ 歷史上的項(xiàng)目多為低檔住宅小區(qū)。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 因此，本案的具體發(fā)展思路建議為： 充分挖掘、借助地鐵沿線物業(yè)概念 善于應(yīng)用、借助小淀發(fā)展及環(huán)外置業(yè)漸成主流這一大勢(shì) 做好政府公關(guān)，控制好土地成本，壓縮公益性設(shè)施所占成本比重 結(jié)合當(dāng)前地塊周邊環(huán)境以及可以預(yù)計(jì)的土地成本，本案不能追求過于舒適化的產(chǎn)品形式，住宅品質(zhì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)高價(jià)值價(jià)格比優(yōu)勢(shì)而并非單一的“高檔高價(jià)” 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力綜合表述為： ■ 采用適度造城的設(shè)計(jì)理念，打造板塔結(jié)合的高層社區(qū) ■ 合理化壓低土地成本的同時(shí)，最大化提升社區(qū)生活品質(zhì) ■ 適度提升住宅單體品質(zhì)，控制戶型、戶值比，凸顯項(xiàng)目高價(jià) 值價(jià)格比優(yōu)勢(shì)。 商業(yè) m178。 大配套費(fèi)用 165元 /m178。 前期費(fèi)用 130元 /m178。= 公益性設(shè)施部分 2000元 /m178。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 *7%*12個(gè)月 = 1260萬 28元 /m178。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、開 發(fā) 思 路 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 考慮環(huán)外區(qū)域發(fā)展的漸進(jìn)性，本項(xiàng)目宜分期開發(fā)，可分為三期動(dòng)工興建，由 南向北梯次開發(fā)，首期 13萬 m178。理念定位應(yīng)傳達(dá)項(xiàng)目最核心、最具差異化與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的物理特性，同時(shí)這一物理特性的表達(dá)方式應(yīng)切合目標(biāo)客層更深層次的心理需求。 2020年 10月 —2020年 10月，共計(jì)四年時(shí)間開發(fā)完畢 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、經(jīng) 濟(jì) 核 算 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 整體投資收益分析 首期投資收益 二、三期投資收益 整體投資收益 功能分區(qū) 面積 售價(jià) 利潤(rùn) 住宅部分 5300元 /平米 商業(yè)部分 9000元 /平米 總體收益 功能分區(qū) 面積 售價(jià) 利潤(rùn) 住宅部分 5680元 /平米 商業(yè)部分 12000元 /平米 總體收益 4. 46億元 平均銷售單價(jià) 單方成本 所得稅稅前利潤(rùn) 銷售利潤(rùn)率 5600元平米 4462元 /平米 20% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)金流量預(yù)估及投資回報(bào)率分析 項(xiàng)目土地款 項(xiàng)目預(yù)估最大資金占用 項(xiàng)目實(shí)際投資回報(bào)率 3億元 231% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、營(yíng)銷推廣 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)營(yíng)銷的核心命題 1）地產(chǎn)營(yíng)銷的核心命題是理念定位與節(jié)奏控制，廣告宣傳與現(xiàn)場(chǎng)管理只是輔助手段，也創(chuàng)造價(jià)值但并非核心價(jià)值。 ■ 依據(jù)成本構(gòu)成分析可以看出： A:即使壓縮公益性設(shè)施用地規(guī)模，此部分對(duì)成本構(gòu)成的影響依然很大，本方案的公益性設(shè)施用地規(guī)模對(duì)綜合成本的影響在 160元/平方米左右
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