【正文】 總體收益 4. 46億元 平均銷(xiāo)售單價(jià) 單方成本 所得稅稅前利潤(rùn) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 5600元平米 4462元 /平米 20% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)金流量預(yù)估及投資回報(bào)率分析 項(xiàng)目土地款 項(xiàng)目預(yù)估最大資金占用 項(xiàng)目實(shí)際投資回報(bào)率 3億元 231% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、營(yíng)銷(xiāo)推廣 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心命題 1）地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心命題是理念定位與節(jié)奏控制，廣告宣傳與現(xiàn)場(chǎng)管理只是輔助手段，也創(chuàng)造價(jià)值但并非核心價(jià)值。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、開(kāi) 發(fā) 思 路 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 考慮環(huán)外區(qū)域發(fā)展的漸進(jìn)性，本項(xiàng)目宜分期開(kāi)發(fā)，可分為三期動(dòng)工興建，由 南向北梯次開(kāi)發(fā)，首期 13萬(wàn) m178。= 公益性設(shè)施部分 2000元 /m178。 大配套費(fèi)用 165元 /m178。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 因此，本案的具體發(fā)展思路建議為： 充分挖掘、借助地鐵沿線(xiàn)物業(yè)概念 善于應(yīng)用、借助小淀發(fā)展及環(huán)外置業(yè)漸成主流這一大勢(shì) 做好政府公關(guān)，控制好土地成本，壓縮公益性設(shè)施所占成本比重 結(jié)合當(dāng)前地塊周邊環(huán)境以及可以預(yù)計(jì)的土地成本，本案不能追求過(guò)于舒適化的產(chǎn)品形式，住宅品質(zhì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)高價(jià)值價(jià)格比優(yōu)勢(shì)而并非單一的“高檔高價(jià)” 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力綜合表述為： ■ 采用適度造城的設(shè)計(jì)理念，打造板塔結(jié)合的高層社區(qū) ■ 合理化壓低土地成本的同時(shí)，最大化提升社區(qū)生活品質(zhì) ■ 適度提升住宅單體品質(zhì)，控制戶(hù)型、戶(hù)值比，凸顯項(xiàng)目高價(jià) 值價(jià)格比優(yōu)勢(shì)。 ■ 近些年未處在天津力主發(fā)展象限上，發(fā)展速度偏慢。 京津公路板塊 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 狀態(tài) 項(xiàng)目 價(jià)格 面積 建筑形態(tài) 軌道交通 公交 商業(yè) 基礎(chǔ)教育 建面（萬(wàn)平米） 地址 二期準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán) 鳳凰小鎮(zhèn) 2700 60120 多層小高 地鐵三號(hào)線(xiàn) 670、671 小區(qū)自建商業(yè)街 無(wú) 100 外環(huán)線(xiàn)外津圍公路 15公里 已經(jīng)售罄 秀河家園 3400 70120 多層 地鐵三號(hào)線(xiàn) 670、671 商業(yè)街 有 7 外環(huán)線(xiàn)外津圍公路 5公里 二期正在發(fā)售 王朝羅納河谷 68007800 300400 別墅 地鐵三號(hào)線(xiàn) 670、671 商業(yè)街 有 外環(huán)線(xiàn)外津圍公路 5公里 地塊平整階段 小淀村改造項(xiàng)目 —— —— —— 地鐵三號(hào)線(xiàn) 670、671 商業(yè)街 有 18 外環(huán)線(xiàn)外津圍公路 5公里 地塊平整階段 宏順地產(chǎn)項(xiàng)目 —— —— —— 地鐵三號(hào)線(xiàn) 670、671 商業(yè)街 有 建設(shè)用地 800畝 外環(huán)線(xiàn)外津圍公里 5公里 地塊平整階段 王朝陽(yáng)光 100項(xiàng)目 —— —— —— 地鐵三號(hào)線(xiàn) 670、671 商業(yè)街 有 建設(shè)用地 800畝 外環(huán)線(xiàn)外津圍公路 5公里 京津公路板塊項(xiàng)目一覽 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ■ 因地鐵而徹底改變的板塊。 商業(yè)金融部分 m178。= 35元 /m178。 公共部分維修基金 售價(jià)的 % 80元 /m178。 ■ 理念定位是項(xiàng)目推廣的精神內(nèi)核，是項(xiàng)目核心物理特質(zhì)與目標(biāo)客層關(guān)鍵心理需求特征的完美契合，是項(xiàng)目核心特質(zhì)擬人化的表達(dá)方式。據(jù)此可簡(jiǎn)單算出，剔除公益性配套設(shè)施占地的因素，本地塊單價(jià)應(yīng)在 80萬(wàn)元 /畝 —100萬(wàn)元 /畝左右為宜。* m178。 （ 1）銷(xiāo)售均價(jià) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）成本 項(xiàng)目構(gòu)成 總體成本 可售樓面單價(jià) 土地補(bǔ)償 * 100萬(wàn) /畝 = 510元 /m178。 企業(yè)管理資源