【正文】 總體收益 4. 46億元 平均銷售單價 單方成本 所得稅稅前利潤 銷售利潤率 5600元平米 4462元 /平米 20% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 現(xiàn)金流量預估及投資回報率分析 項目土地款 項目預估最大資金占用 項目實際投資回報率 3億元 231% 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、營銷推廣 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地產(chǎn)營銷的核心命題 1）地產(chǎn)營銷的核心命題是理念定位與節(jié)奏控制，廣告宣傳與現(xiàn)場管理只是輔助手段，也創(chuàng)造價值但并非核心價值。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、開 發(fā) 思 路 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 考慮環(huán)外區(qū)域發(fā)展的漸進性，本項目宜分期開發(fā)，可分為三期動工興建，由 南向北梯次開發(fā)，首期 13萬 m178。= 公益性設施部分 2000元 /m178。 大配套費用 165元 /m178。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 因此，本案的具體發(fā)展思路建議為： 充分挖掘、借助地鐵沿線物業(yè)概念 善于應用、借助小淀發(fā)展及環(huán)外置業(yè)漸成主流這一大勢 做好政府公關(guān)，控制好土地成本，壓縮公益性設施所占成本比重 結(jié)合當前地塊周邊環(huán)境以及可以預計的土地成本，本案不能追求過于舒適化的產(chǎn)品形式，住宅品質(zhì)應強調(diào)高價值價格比優(yōu)勢而并非單一的“高檔高價” 項目核心競爭力綜合表述為： ■ 采用適度造城的設計理念，打造板塔結(jié)合的高層社區(qū) ■ 合理化壓低土地成本的同時，最大化提升社區(qū)生活品質(zhì) ■ 適度提升住宅單體品質(zhì)，控制戶型、戶值比，凸顯項目高價 值價格比優(yōu)勢。 ■ 近些年未處在天津力主發(fā)展象限上，發(fā)展速度偏慢。 京津公路板塊 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 狀態(tài) 項目 價格 面積 建筑形態(tài) 軌道交通 公交 商業(yè) 基礎(chǔ)教育 建面（萬平米） 地址 二期準備開盤 鳳凰小鎮(zhèn) 2700 60120 多層小高 地鐵三號線 670、671 小區(qū)自建商業(yè)街 無 100 外環(huán)線外津圍公路 15公里 已經(jīng)售罄 秀河家園 3400 70120 多層 地鐵三號線 670、671 商業(yè)街 有 7 外環(huán)線外津圍公路 5公里 二期正在發(fā)售 王朝羅納河谷 68007800 300400 別墅 地鐵三號線 670、671 商業(yè)街 有 外環(huán)線外津圍公路 5公里 地塊平整階段 小淀村改造項目 —— —— —— 地鐵三號線 670、671 商業(yè)街 有 18 外環(huán)線外津圍公路 5公里 地塊平整階段 宏順地產(chǎn)項目 —— —— —— 地鐵三號線 670、671 商業(yè)街 有 建設用地 800畝 外環(huán)線外津圍公里 5公里 地塊平整階段 王朝陽光 100項目 —— —— —— 地鐵三號線 670、671 商業(yè)街 有 建設用地 800畝 外環(huán)線外津圍公路 5公里 京津公路板塊項目一覽 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ■ 因地鐵而徹底改變的板塊。 商業(yè)金融部分 m178。= 35元 /m178。 公共部分維修基金 售價的 % 80元 /m178。 ■ 理念定位是項目推廣的精神內(nèi)核，是項目核心物理特質(zhì)與目標客層關(guān)鍵心理需求特征的完美契合，是項目核心特質(zhì)擬人化的表達方式。據(jù)此可簡單算出，剔除公益性配套設施占地的因素，本地塊單價應在 80萬元 /畝 —100萬元 /畝左右為宜。* m178。 （ 1）銷售均價 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）成本 項目構(gòu)成 總體成本 可售樓面單價 土地補償 * 100萬 /畝 = 510元 /m178。 企業(yè)管理資源