【正文】 域?yàn)楹訓(xùn)|區(qū)，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，外資企業(yè)和大型企業(yè)選擇新開路段寫字樓作為辦公樓的意向性不強(qiáng)，同時(shí)對(duì)河?xùn)|區(qū)的商務(wù)認(rèn)同感不強(qiáng)，項(xiàng)目周邊的商務(wù)配套和商務(wù)環(huán)境都有待培養(yǎng)，甲級(jí)寫字樓的客戶主要重點(diǎn)考慮河?xùn)|區(qū)現(xiàn)有企業(yè)升級(jí)換代需求，同時(shí)通過優(yōu)惠性招商引入一至兩家品牌號(hào)召力強(qiáng)的企業(yè)入駐，從而吸引其它客戶，從客戶的檔次和需求來看，對(duì)面積的需求比河西區(qū)、和平區(qū)會(huì)小，結(jié)合市場(chǎng)的需求和項(xiàng)目所處位置，甲級(jí)寫字樓單層面積建議在 1000平方米。 本項(xiàng)目要建設(shè)成區(qū)域商務(wù)商業(yè)中心，打造成地標(biāo)性商務(wù)形象，提升商務(wù)環(huán)境和提高項(xiàng)目的檔次，營造成一個(gè)多功能的大商務(wù)空間。 客戶需求特征 從企業(yè)實(shí)力和規(guī)模不同，客戶的需求特征也不同 ?外資企業(yè)、規(guī)模大、實(shí)力雄厚；國內(nèi)企業(yè)集團(tuán)，其資金充足；他們選擇寫字樓更看中區(qū)域與檔次，一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)的高檔甲級(jí)寫字樓。 ? 產(chǎn)品策略： 對(duì)于物流、貿(mào)易等行業(yè)的企業(yè)來說，本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)有非常大的吸引力，可以考慮把部分寫字樓針對(duì)此類企業(yè)招商，做行業(yè)集中式的辦公場(chǎng)所。 博遠(yuǎn)商業(yè)（香港 /廣州 /北京） 市場(chǎng)競(jìng)爭環(huán)境分析 ? 天津市寫字樓分布特點(diǎn)： 天津市寫字樓主要分布在河西、和平區(qū)，河?xùn)|與其它區(qū)域相對(duì)較少，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域占據(jù)了市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，聚集著天津的高檔寫字樓。同時(shí)隨著土地全部采用掛牌上市交易，政府部門、大中型國有企業(yè)、私營企業(yè)今后將采用整體購買、合作開發(fā)等方式參與到寫字樓的開發(fā)當(dāng)中，小體量的寫字樓存在一定的市場(chǎng)。 企業(yè)注冊(cè)區(qū)域不同客戶的需求特征 也不同 ?一般來說，在天津市本土企業(yè)選擇寫字樓地點(diǎn)時(shí)，往往偏好選擇與公司注冊(cè)相同區(qū)域的寫字樓。 產(chǎn)品定位 寫字樓檔次定位 ?本項(xiàng)目的寫字樓應(yīng)以乙級(jí)寫字樓為主，并可以適當(dāng)甲級(jí)商務(wù)公寓（小體型寫字樓）作為補(bǔ)充，建議該二部分面積總數(shù)約為 60000平方米左右。 產(chǎn)品定位 規(guī)模綜合建議 ?甲級(jí)寫字樓高度應(yīng)控制在 100米以下，甲級(jí)寫字樓的體量不宜過大，應(yīng)控制在 30000 ㎡ ；乙級(jí)寫字樓的經(jīng)濟(jì)樓層數(shù)為 12層 — 15層，單棟面積控制在 20000 ㎡ 為宜；甲級(jí)商務(wù)公寓考慮到單棟整體購買的因素，單棟整體面積不宜太大，一般控制在 5000—— 10000 ㎡ ，考慮到河?xùn)|區(qū)及項(xiàng)目的商務(wù)認(rèn)同價(jià)值，建設(shè)本項(xiàng)目的甲級(jí)商務(wù)公寓（單棟）面積在 6500 ㎡ 左右。尤其是 SARS之后，環(huán)保成為寫字樓用戶的關(guān)注點(diǎn)，有無四管式空調(diào)，以及新風(fēng)量等衡量樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量的硬指標(biāo)成為許多租戶決策的主要因素。 ? 景觀 —— 200萬元（按一般水平大致估算） 本項(xiàng)匯總： 3856萬元 ` 開發(fā)成本分析 配套成本 ? 大配套費(fèi)： 210*91000=1911萬元 ? 小配套費(fèi)： 本文按政府公開收費(fèi)水平的 15%計(jì)算。但是目前天津市各區(qū)稅務(wù)部門大多出臺(tái)政策，直接按照銷售收入收取 3%—— 10%作為所得稅，且各區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)也略有不同。） 酒店式公寓建安成本表 類型 建筑面積 總樓層 建安單價(jià) 總建安費(fèi) （層） （元 /平方米） （萬元） 甲級(jí) 30000 ㎡ 30 1850 5550 乙級(jí) 61000 10— 15 1400 8540 ` 開發(fā)成本分析 專門的設(shè)施和景觀成本 ? 電梯 —— 甲級(jí)寫字樓需要 7部電梯、乙級(jí)寫字樓需要 12部電梯（含消防電梯）。 ?新開路寫字樓的售價(jià)和租金比小白樓、十一經(jīng)路低，在商務(wù)辦公樓的面積間隔方面集中在四個(gè)區(qū)段： 100~120平方米（ 17%）、 120~140平方米（ 15%）、 180~200平方米（ 15%）、客戶自由分割（ 11%）。 ?除了個(gè)別 1—— 3棟整體銷售給主力單位作為獨(dú)立辦公樓外，中大體量的寫字樓更適宜切割零售。 ?根據(jù)我公司對(duì)天津市寫字樓投資型客戶的調(diào)查，純投資客戶對(duì)寫字樓的選擇最關(guān)注的幾個(gè)因素按其重要性依次是： 1）所購買房產(chǎn)的升值潛力 2）出租后的投資回報(bào)率 3）出租率或者出租服務(wù)保障 4）寫字樓物業(yè)管理水平。這些客戶除了基本的辦公用房需求外，整體而言對(duì)所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求并不高。十一經(jīng)路是河?xùn)|區(qū)客戶在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)的首選，是未來本項(xiàng)目寫字樓主要競(jìng)爭區(qū)域?qū)κ?。?xiàng)目周邊的寫字樓檔次多為乙級(jí)或以下，客戶主要是中小型企業(yè)和外省企業(yè)的辦事處。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） 天津市乙級(jí)寫字樓客戶 乙級(jí)寫字樓客戶主要是中小型企業(yè)和外省公司駐津辦事處。但是，需要認(rèn)識(shí)到，隨著天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，近幾年來房地產(chǎn)投資逐漸受人重視，那些率先投資的人們得到的巨大收益起到了很好的示范作用，經(jīng)濟(jì)學(xué)中“羊群效應(yīng)”在這個(gè)領(lǐng)域?qū)⒂葹橥怀觥? ?獨(dú)立辦公樓單體建筑面積以 7000—— 10000平方米左右，單層面積建議在 500—— 800平方米之間； ?大體量寫字樓單棟面積以 20000平方米左右為宜。 ?理由 ?天津市甲級(jí)寫字樓的面積間隔大部分集中在 100— 200平方米 ?天津市乙級(jí)寫字樓的面積間隔集中在 70— 150平方米 ?現(xiàn)有寫字樓客戶對(duì)寫字樓面積集中在三個(gè)區(qū)段： 50平方米以下（ 17%）、 121~140平方米（ 21%）、 181~200平方米（ 17%）。 財(cái)務(wù)評(píng)估前提假設(shè) (略 ) 開發(fā)成本分析 建安和裝修成本 （含地基處理、基礎(chǔ)、