天津新天地商務(wù)前期項(xiàng)目寫字樓定位策劃報(bào)告_47頁(yè)前期定位(已修改)
2025-05-23 14:37 本頁(yè)面
【正文】 天津新天地項(xiàng)目寫字樓 寫字樓定位報(bào)告 決策資源 博遠(yuǎn)商業(yè)（香港 /廣州 /北京） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 ? 天津市寫字樓分布特點(diǎn)： 天津市寫字樓主要分布在河西、和平區(qū)，河?xùn)|與其它區(qū)域相對(duì)較少，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域占據(jù)了市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，聚集著天津的高檔寫字樓。典型分布區(qū)域有：小白樓區(qū)域、南京路區(qū)域、友誼路區(qū)域。 ? 產(chǎn)品檔次與客戶構(gòu)成 ：傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)產(chǎn)品檔次較高，多為甲級(jí)或以上的寫字樓，客戶主要是大中型企業(yè)、外資企業(yè)。南京路、小白樓、友誼路等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的寫字樓在未來(lái) 35年內(nèi)仍將是市場(chǎng)的主體，不論從供應(yīng)量還是出租率水平、租金水平仍占市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。 ? 客戶需求： 天津的寫字樓客戶普遍選擇傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)作為辦公地點(diǎn)，對(duì)小白樓、南京路和友誼路三大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)較認(rèn)同，小白樓和南京路沿線是受訪者最向往的辦公地點(diǎn)，有小部分受訪者選擇東站附近作為其首選辦公地點(diǎn)。 ? 河?xùn)|區(qū)及項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境： 本項(xiàng)目周邊成熟的寫字樓供應(yīng)較少，缺乏專業(yè)性的中高檔商務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目周邊的寫字樓檔次多為乙級(jí)或以下，客戶主要是中小型企業(yè)和外省企業(yè)的辦事處。十一經(jīng)路是河?xùn)|區(qū)客戶在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)的首選，是未來(lái)本項(xiàng)目寫字樓主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)κ帧? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 ? 分析結(jié)論： ? 本項(xiàng)目寫字樓并非處在傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)的有利競(jìng)爭(zhēng)地位，在客戶選擇上面臨著比較大的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍不成熟為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)一定的壓力。但東站后廣場(chǎng)及新開路沿線區(qū)域具有相當(dāng)大的市場(chǎng)發(fā)展空間。隨著整個(gè)河?xùn)|區(qū)城市區(qū)域功能的不斷完善和商務(wù)氛圍的加強(qiáng)，東站后廣場(chǎng)區(qū)域的輻射和吸引力將提升，本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也將同時(shí)得到提升。 ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊除十一經(jīng)路有少量的甲級(jí)寫字樓外，其它的主要為乙級(jí)寫字樓。由于原有商務(wù)氛圍不濃厚，商務(wù)配套設(shè)施缺乏，未來(lái)本項(xiàng)目高品質(zhì)寫字樓的出現(xiàn)將處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)地位，能滿足河?xùn)|區(qū)部分企業(yè)更新?lián)Q代的要求。同時(shí)隨著土地全部采用掛牌上市交易，政府部門、大中型國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)今后將采用整體購(gòu)買、合作開發(fā)等方式參與到寫字樓的開發(fā)當(dāng)中，小體量的寫字樓存在一定的市場(chǎng)。 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略 ? 異地推廣策略： 除了天津市區(qū)的推廣以外，還應(yīng)該把推廣放大到周邊郊縣以及北京、唐山等環(huán)渤海城市中。 ? 品牌效應(yīng)策略： 充分利用中遠(yuǎn)品牌，提升項(xiàng)目的品質(zhì)與質(zhì)量。 ? 產(chǎn)品策略： 對(duì)于物流、貿(mào)易等行業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)有非常大的吸引力，可以考慮把部分寫字樓針對(duì)此類企業(yè)招商，做行業(yè)集中式的辦公場(chǎng)所。 對(duì)于處于發(fā)展轉(zhuǎn)型的企業(yè)，希望改善辦公環(huán)境，但傳統(tǒng)CBD的高檔寫字樓費(fèi)用昂貴。本項(xiàng)目可針對(duì)這部分客戶提供外觀、環(huán)境都不錯(cuò)但租金較低的寫字樓。 在寫字樓市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下，可以考慮提供商住兩用的商務(wù)公寓，從而降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 客戶定位 天津市甲級(jí)寫字樓客戶 主要為外資貿(mào)易公司、外資銀行、外資保險(xiǎn)公司、國(guó)際航運(yùn)公司、國(guó)際航空運(yùn)輸公司、物流公司等及部分國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)辦事處。這些客戶對(duì)所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求很高，必須具有良好的物業(yè)硬件設(shè)施和配套，是城市或區(qū)域的標(biāo)志，提供國(guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，擁有高素質(zhì)的國(guó)際性公司的聚集氛圍，方便的出行條件等。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） 天津市乙級(jí)寫字樓客戶 乙級(jí)寫字樓客戶主要是中小型企業(yè)和外省公司駐津辦事處。這些客戶除了基本的辦公用房需求外，整體而言對(duì)所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求并不高。但是，由于這些類型的用戶來(lái)往的客戶較多、員工經(jīng)常有加班要求，因此對(duì)停車、午餐、電梯運(yùn)營(yíng)的便利性等有較高的要求。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） 客戶定位 河?xùn)|區(qū)寫字樓客戶 河?xùn)|區(qū)寫字樓主要集中在十一經(jīng)路，客戶類型中物流、貿(mào)易客戶較多。河?xùn)|區(qū)甲級(jí)寫字樓很少，一些對(duì)辦公樓要求高的客戶都紛紛租用或買用天星河畔廣場(chǎng)，仍處在期房階段的三聯(lián)廣場(chǎng)等項(xiàng)目也受到寫字樓用戶的關(guān)注，顯現(xiàn)出河?xùn)|區(qū)高檔寫字樓的供需缺口。另一方面，河?xùn)|區(qū)的乙級(jí)寫字樓客戶主要是小型私營(yíng)企業(yè)和外來(lái)辦事處，隨著天津市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)河?xùn)|區(qū)的寫字樓客戶需求將進(jìn)一步增加。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） 客戶需求特征 不同行業(yè)對(duì)于寫字樓質(zhì)素的注重因素側(cè)重點(diǎn)不同 ?航運(yùn)物流船務(wù)類客戶更加強(qiáng)調(diào)周邊區(qū)域同行集中程度、交通便利程度 ?金融證券客戶注重檔次形象、價(jià)格； ?貿(mào)易客戶注重檔次形象、交通便利程度和智能化； ?咨詢顧問(wèn)客戶注重除檔次形象外，更為注重物業(yè)管理水平和周邊商業(yè)配套； ?科技客戶除檔次形象外，較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及售價(jià)。 企業(yè)注冊(cè)區(qū)域不同客戶的需求特征 也不同 ?一般來(lái)說(shuō)，在天津市本土企業(yè)選擇寫字樓地點(diǎn)時(shí)，往往偏好選擇與公司注冊(cè)相同區(qū)域的寫字樓。比如，河?xùn)|區(qū)注冊(cè)的企業(yè)喜歡選擇河?xùn)|區(qū)的寫字樓。 ?而外地企業(yè)的分公司、辦事處則不受“戀舊地情節(jié)”的困擾，他們一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)作為辦公地點(diǎn)，從而提升企業(yè)的形象與實(shí)力。 客戶需求特征 從企業(yè)實(shí)力和規(guī)模不同，客戶的需求特征也不同 ?外資企業(yè)、規(guī)模大、實(shí)力雄厚；國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)，其資金充足；他們選擇寫字樓更看中區(qū)域與檔次，一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)的高檔甲級(jí)寫字樓。外資企業(yè)除對(duì)區(qū)域和檔次有很高的要求外，對(duì)寫字樓的環(huán)境、配套、個(gè)性化也有較高要求。 ?處于發(fā)展中、轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，偏好選擇有利于提高企業(yè)形象的寫字樓，但對(duì)租金、售價(jià)又比較敏感，因此中央商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓對(duì)其來(lái)說(shuō)難以接受，而非 CBD區(qū)域的中高檔、配套好的寫字樓則更受歡迎。 ?小型企業(yè)、資金實(shí)力薄弱，選擇寫字樓最看重的是價(jià)格，對(duì)寫字樓的檔次和地段要求都比較低，但如果提供外觀不錯(cuò)寫字樓則很受
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