天津新天地商務前期項目寫字樓定位策劃報告_47頁前期定位(存儲版)
【正文】 字樓檔次多為乙級或以下，客戶主要是中小型企業(yè)和外省企業(yè)的辦事處。天津新天地項目寫字樓 寫字樓定位報告 決策資源 十一經路是河東區(qū)客戶在選擇辦公地點時的首選，是未來本項目寫字樓主要競爭區(qū)域對手。 ? 品牌效應策略： 充分利用中遠品牌，提升項目的品質與質量。這些客戶除了基本的辦公用房需求外，整體而言對所選擇的辦公物業(yè)品質要求并不高。 ?而外地企業(yè)的分公司、辦事處則不受“戀舊地情節(jié)”的困擾，他們一般偏好選擇中央商務區(qū)作為辦公地點，從而提升企業(yè)的形象與實力。 ?根據(jù)我公司對天津市寫字樓投資型客戶的調查，純投資客戶對寫字樓的選擇最關注的幾個因素按其重要性依次是： 1）所購買房產的升值潛力 2）出租后的投資回報率 3）出租率或者出租服務保障 4）寫字樓物業(yè)管理水平。 ?下圖為市場需求情況表 產品定位 檔次定位的理由 通過市場調查，客戶租賃 /購買寫字樓對純寫字樓（中檔、高檔）的需求比較高（ 76%），對于商住綜合樓的比例比較低（ 19%），其中對寫字樓的檔次主要集中在中檔純寫字樓，可見中檔純寫字樓是現(xiàn)在和未來租賃市場的主力軍。 ?除了個別 1—— 3棟整體銷售給主力單位作為獨立辦公樓外，中大體量的寫字樓更適宜切割零售。 ?理由 天津市甲級寫字樓的單層面積一般在 1100——2900平方米之間，主要集中在 1100—— 1500平方米范圍，甲級寫字樓單層客戶合理數(shù)量在 2— 6家，每家企業(yè)面積200— 500平方米，同時甲級寫字樓的每個電梯所服務的面積不超過 4000— 8000平方米，所以 1100—— 1500平方米是合理、經濟的單層面積規(guī)模。 ?新開路寫字樓的售價和租金比小白樓、十一經路低，在商務辦公樓的面積間隔方面集中在四個區(qū)段： 100~120平方米（ 17%）、 120~140平方米（ 15%）、 180~200平方米（ 15%）、客戶自由分割（ 11%）。 ? 配備足量的車位、中央空調、電梯至，可以考慮設立俱樂部、展覽廳、會議廳、健身房、商務中心等各項設施 ? 寫字樓的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在建筑設計和建筑功能的創(chuàng)新，以及其所用的建筑技術、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、電梯、智能化等方面。） 酒店式公寓建安成本表 類型 建筑面積 總樓層 建安單價 總建安費 （層） （元 /平方米） （萬元） 甲級 30000 ㎡ 30 1850 5550 乙級 61000 10— 15 1400 8540 ` 開發(fā)成本分析 專門的設施和景觀成本 ? 電梯 —— 甲級寫字樓需要 7部電梯、乙級寫字樓需要 12部電梯（含消防電梯）。 開發(fā)成本分析 土地成本 ? 公建占地面積： 74000平方米 ? 公建部分建筑面積： 222000平方米 ? 公建部分的土地總價： 61500萬元 ? 容積率： 3 ? 契稅： 3% ? 交易費： 2‰ ? 公建部分的土地總價： 61500*（ 1+3%+2‰ ） =63468萬元 ? 公建部分的樓面地價： 63468/= /平方米 ? 寫字樓的樓面地價總和：91000*= ? —— 說明：本篇暫不考慮各種不同類型的樓面地價差別，以平均的樓面地價作為酒店式公寓的地價成本。但是目前天津市各區(qū)稅務部門大多出臺政策，直接按照銷售收入收取 3%—— 10%作為所得稅，且各區(qū)收取標準也略有不同。 營銷收入分析 ? 從上述的租金情況判斷，投資者購買并出租的回報率約為： 甲級寫字樓： /平方米 .天 *365天 /年 *80%出租率 =1022元/平方米 .年 乙級寫字樓： /平方米 .天 *365天 /年 *80%出租率 =730元 /平方米 .年 ? 2）按照 8%—— 10%/年的出租回報率計算，上述租金價格可以支撐的寫字樓銷售價格為： ? 甲級寫字樓： 1022元 /平方米 .年 /8%=12775元 /平方米 ? 1022元 /平方米 .年 /10%=10220元 /平方米 ? 乙級寫字樓： 730元 /平方米 .年 /8%=9125元 /平方米 ? 730元 /平方米 .年 /10%=7300元 /平方米 營銷收入分析 項目 建筑面積 利稅 15%時 利稅 25%時 乙級寫字樓 61000 6900 7500 甲級寫字樓 30000 9375 按競爭導向推導的價格表 按成本法推導的價格表 按需求導向推導的價格表 項目 建筑面積 市場單價范圍 我項目單價 乙級寫字樓 61000 6000— 7000 7300— 9000 甲級寫字樓 30000 7500— 15000 10000— 12000 項目 建筑面積 市場單價范圍 我項目單價 乙級寫字樓 61000 6000— 7000 7300— 9000 甲級寫字樓 30000 7500— 15000 10000— 12000 營銷收入分析 綜合定位寫字樓價格 寫字樓銷售收入 項目 建筑面積 銷售面積 銷售單價 總銷售額 乙級寫字樓 61000 58000 9000 52500 甲級寫字樓 30000 28000 11000 30800 ? 甲級寫字樓 :11000元 /平方
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