天津新天地商務(wù)前期項(xiàng)目寫(xiě)字樓定位策劃報(bào)告_47頁(yè)前期定位(存儲(chǔ)版)
【正文】 字樓檔次多為乙級(jí)或以下，客戶主要是中小型企業(yè)和外省企業(yè)的辦事處。天津新天地項(xiàng)目寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓定位報(bào)告 決策資源 十一經(jīng)路是河?xùn)|區(qū)客戶在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)的首選，是未來(lái)本項(xiàng)目寫(xiě)字樓主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)κ帧? ? 品牌效應(yīng)策略： 充分利用中遠(yuǎn)品牌，提升項(xiàng)目的品質(zhì)與質(zhì)量。這些客戶除了基本的辦公用房需求外，整體而言對(duì)所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求并不高。 ?而外地企業(yè)的分公司、辦事處則不受“戀舊地情節(jié)”的困擾，他們一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)作為辦公地點(diǎn)，從而提升企業(yè)的形象與實(shí)力。 ?根據(jù)我公司對(duì)天津市寫(xiě)字樓投資型客戶的調(diào)查，純投資客戶對(duì)寫(xiě)字樓的選擇最關(guān)注的幾個(gè)因素按其重要性依次是： 1）所購(gòu)買房產(chǎn)的升值潛力 2）出租后的投資回報(bào)率 3）出租率或者出租服務(wù)保障 4）寫(xiě)字樓物業(yè)管理水平。 ?下圖為市場(chǎng)需求情況表 產(chǎn)品定位 檔次定位的理由 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，客戶租賃 /購(gòu)買寫(xiě)字樓對(duì)純寫(xiě)字樓（中檔、高檔）的需求比較高（ 76%），對(duì)于商住綜合樓的比例比較低（ 19%），其中對(duì)寫(xiě)字樓的檔次主要集中在中檔純寫(xiě)字樓，可見(jiàn)中檔純寫(xiě)字樓是現(xiàn)在和未來(lái)租賃市場(chǎng)的主力軍。 ?除了個(gè)別 1—— 3棟整體銷售給主力單位作為獨(dú)立辦公樓外，中大體量的寫(xiě)字樓更適宜切割零售。 ?理由 天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓的單層面積一般在 1100——2900平方米之間，主要集中在 1100—— 1500平方米范圍，甲級(jí)寫(xiě)字樓單層客戶合理數(shù)量在 2— 6家，每家企業(yè)面積200— 500平方米，同時(shí)甲級(jí)寫(xiě)字樓的每個(gè)電梯所服務(wù)的面積不超過(guò) 4000— 8000平方米，所以 1100—— 1500平方米是合理、經(jīng)濟(jì)的單層面積規(guī)模。 ?新開(kāi)路寫(xiě)字樓的售價(jià)和租金比小白樓、十一經(jīng)路低，在商務(wù)辦公樓的面積間隔方面集中在四個(gè)區(qū)段： 100~120平方米（ 17%）、 120~140平方米（ 15%）、 180~200平方米（ 15%）、客戶自由分割（ 11%）。 ? 配備足量的車位、中央空調(diào)、電梯至，可以考慮設(shè)立俱樂(lè)部、展覽廳、會(huì)議廳、健身房、商務(wù)中心等各項(xiàng)設(shè)施 ? 寫(xiě)字樓的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新，以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、智能化等方面。） 酒店式公寓建安成本表 類型 建筑面積 總樓層 建安單價(jià) 總建安費(fèi) （層） （元 /平方米） （萬(wàn)元） 甲級(jí) 30000 ㎡ 30 1850 5550 乙級(jí) 61000 10— 15 1400 8540 ` 開(kāi)發(fā)成本分析 專門的設(shè)施和景觀成本 ? 電梯 —— 甲級(jí)寫(xiě)字樓需要 7部電梯、乙級(jí)寫(xiě)字樓需要 12部電梯（含消防電梯）。 開(kāi)發(fā)成本分析 土地成本 ? 公建占地面積： 74000平方米 ? 公建部分建筑面積： 222000平方米 ? 公建部分的土地總價(jià)： 61500萬(wàn)元 ? 容積率： 3 ? 契稅： 3% ? 交易費(fèi)： 2‰ ? 公建部分的土地總價(jià)： 61500*（ 1+3%+2‰ ） =63468萬(wàn)元 ? 公建部分的樓面地價(jià)： 63468/= /平方米 ? 寫(xiě)字樓的樓面地價(jià)總和：91000*= ? —— 說(shuō)明：本篇暫不考慮各種不同類型的樓面地價(jià)差別，以平均的樓面地價(jià)作為酒店式公寓的地價(jià)成本。但是目前天津市各區(qū)稅務(wù)部門大多出臺(tái)政策，直接按照銷售收入收取 3%—— 10%作為所得稅，且各區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)也略有不同。 營(yíng)銷收入分析 ? 從上述的租金情況判斷，投資者購(gòu)買并出租的回報(bào)率約為： 甲級(jí)寫(xiě)字樓： /平方米 .天 *365天 /年 *80%出租率 =1022元/平方米 .年 乙級(jí)寫(xiě)字樓： /平方米 .天 *365天 /年 *80%出租率 =730元 /平方米 .年 ? 2）按照 8%—— 10%/年的出租回報(bào)率計(jì)算，上述租金價(jià)格可以支撐的寫(xiě)字樓銷售價(jià)格為： ? 甲級(jí)寫(xiě)字樓： 1022元 /平方米 .年 /8%=12775元 /平方米 ? 1022元 /平方米 .年 /10%=10220元 /平方米 ? 乙級(jí)寫(xiě)字樓： 730元 /平方米 .年 /8%=9125元 /平方米 ? 730元 /平方米 .年 /10%=7300元 /平方米 營(yíng)銷收入分析 項(xiàng)目 建筑面積 利稅 15%時(shí) 利稅 25%時(shí) 乙級(jí)寫(xiě)字樓 61000 6900 7500 甲級(jí)寫(xiě)字樓 30000 9375 按競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向推導(dǎo)的價(jià)格表 按成本法推導(dǎo)的價(jià)格表 按需求導(dǎo)向推導(dǎo)的價(jià)格表 項(xiàng)目 建筑面積 市場(chǎng)單價(jià)范圍 我項(xiàng)目單價(jià) 乙級(jí)寫(xiě)字樓 61000 6000— 7000 7300— 9000 甲級(jí)寫(xiě)字樓 30000 7500— 15000 10000— 12000 項(xiàng)目 建筑面積 市場(chǎng)單價(jià)范圍 我項(xiàng)目單價(jià) 乙級(jí)寫(xiě)字樓 61000 6000— 7000 7300— 9000 甲級(jí)寫(xiě)字樓 30000 7500— 15000 10000— 12000 營(yíng)銷收入分析 綜合定位寫(xiě)字樓價(jià)格 寫(xiě)字樓銷售收入 項(xiàng)目 建筑面積 銷售面積 銷售單價(jià) 總銷售額 乙級(jí)寫(xiě)字樓 61000 58000 9000 52500 甲級(jí)寫(xiě)字樓 30000 28000 11000 30800 ? 甲級(jí)寫(xiě)字樓 :11000元 /平方
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