【正文】 挑空，首層加二層的高層一般在 9米左右。 產(chǎn)品定位 對寫字樓裝修的定位 ? 為了節(jié)省裝修時間和精力，越來越多的客戶愿意選擇全精裝的寫字樓，然后通過辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營造個性辦公空間（ 31%），近四分之一的客戶還是選擇公共部分統(tǒng)一由開發(fā)商精裝修，內(nèi)部由企業(yè)自行裝修（ 26%），也有部分客戶只需要初裝（ 21%）?？傆嫾s需要 19部電梯，按照進口高檔次（如進口原裝高速奧的斯高速電梯）計算，約需要投入電梯費用 1320萬元人民幣。 開發(fā)成本分析匯總 合計成本總額 : 每平方米成本為 : /平方米 營銷收入分析 營銷收入分析 營銷收入分析 ? 1）預(yù)計 2020年天津市寫字間租金約為 8 0元 /天平方，寫字樓租金兩極化日益明顯。目前天津市各區(qū)大多采用先預(yù)收全款后退優(yōu)惠幅度的方式。 ? 寫字樓的租金和售價只能在市場可接受的程度上小幅提升，寫字樓價格繼續(xù)上升的空間有限。 ? 消防 —— 甲級 150元 /平方米、乙級 120元 /平方米，約1182萬元。 產(chǎn)品定位 寫字樓智能化系統(tǒng)功能定位 ? 天津市寫字樓客戶對于智能化首選是與自身辦公相關(guān)的辦公自動化（ 32%），其次是樓宇自動化監(jiān)控（ 21%），對于通訊和物業(yè)管理自動化也有一定的要求。 產(chǎn)品定位 甲級寫字樓配套設(shè)施定位 配套 情況 電梯 足量的電梯配置，建議考慮奧的斯電梯、 DOVER電梯等原裝進口電梯 空調(diào)、電力系統(tǒng) 采用世界知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電、 餐飲配套 餐廳、中西餐廳、咖啡廳、宴會廳、員工餐廳 娛樂配套 娛樂中心、健身房、保齡球館、臺球 通訊配套 國際衛(wèi)星電視、樓宇自控系統(tǒng)、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 商務(wù)配套 多功能會議廳、商務(wù)中心 洗衣房、商場、 美容坊、美容美發(fā)、航空售票、郵局、銀行、閱覽 產(chǎn)品定位 乙級寫字樓配套設(shè)施定位 配套 情況 電梯 適量的電梯配置以國產(chǎn)電梯為主，少量使用進口電梯 空調(diào)、電力系統(tǒng) 變頻恒壓，部分安裝中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電 餐飲配套 員工餐廳 娛樂配套 娛樂中心、健身房 通訊配套 預(yù)留電話 ,電視插口、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng) 商務(wù)配套 會議廳、商務(wù)中心、商場、航空售票、銀行 產(chǎn)品定位 寫字樓其它配套設(shè)施定位 ? 客戶對寫字樓的位置、外觀、樓宇硬件設(shè)施 (電梯、空調(diào) )以及物業(yè)管理水平等要求較高。 ?客戶面理由：甲級商務(wù)公寓主要面對的客戶為區(qū)級政府機關(guān)、河東區(qū)中大型企業(yè)、國內(nèi)中型企業(yè)在天津分公司等客戶，客戶需要分割單元多，除部分經(jīng)理室、領(lǐng)導辦公室、會議室外，單間面積不要求特別大，所以單層合理的面積是 600平方米左右。 乙級寫字樓規(guī)模定位 天津市乙級寫字樓的單棟寫字樓面積從 10000— 110000平方米，主要集中在 10000— 50000平方米，河東區(qū)寫字樓單棟面積一般在 50000平方米以下，考慮到本項目的客戶主要以河東區(qū)企業(yè)為主，乙級寫字樓的單棟面積建議在 20000平方米左右。 產(chǎn)品定位 建筑數(shù)量定位 ?本項目的總體寫字樓應(yīng)該是 5—— 6棟建筑物以上形成的寫字樓群體，以達到商務(wù)氛圍的共同形成。 ?投資者可以作為本項目甲級寫字樓和乙級寫字樓、商務(wù)公寓等產(chǎn)品的重要補充客戶群體。同時，此部分客戶對商住兩用樓、商務(wù)公寓、SOHO等辦公物業(yè)也比較青睞。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） 客戶需求特征 不同行業(yè)對于寫字樓質(zhì)素的注重因素側(cè)重點不同 ?航運物流船務(wù)類客戶更加強調(diào)周邊區(qū)域同行集中程度、交通便利程度 ?金融證券客戶注重檔次形象、價格； ?貿(mào)易客戶注重檔次形象、交通便利程度和智能化； ?咨詢顧問客戶注重除檔次形象外，更為注重物業(yè)管理水平和周邊商業(yè)配套； ?科技客戶除檔次形象外，較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及售價。 客戶定位 天津市甲級寫字樓客戶 主要為外資貿(mào)易公司、外資銀行、外資保險公司、國際航運公司、國際航空運輸公司、物流公司等及部分國內(nèi)大型企業(yè)集團辦事處。由于原有商務(wù)氛圍不濃厚，商務(wù)配套設(shè)施缺乏，未來本項目高品質(zhì)寫字樓的出現(xiàn)將處于無競爭地位，能滿足河東區(qū)部分企業(yè)更新?lián)Q代的要求。 ? 客戶需求： 天津的寫字樓客戶普遍選擇傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)作為辦公地點，對小白樓、南京路和友誼路三大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)較認同，小白樓和南京路沿線是受訪者最向往的辦公地點，有小部分受訪者選擇東站附近作為其首選辦公地點。典型分布區(qū)域有：小白樓區(qū)域、南京路區(qū)域、友誼路區(qū)域。但東站后廣場及新開路沿線區(qū)域具有相當大的市場發(fā)展空間。 對于處于發(fā)展轉(zhuǎn)型的企業(yè)，希望改善辦公環(huán)境，但傳統(tǒng)CBD的高檔寫字樓費用昂貴。 （定位根據(jù)詳見 WORD文件） 客戶定位 河東區(qū)寫字樓客戶 河東區(qū)寫字樓主要集中在十一經(jīng)路，客戶類型中物流、貿(mào)易客戶較多。外資企業(yè)除對區(qū)域和檔次有很高的要求外，對寫字樓的環(huán)境、配套、個性化也有較高要求。 ?建議開發(fā)甲級寫字樓市場時，要注意宣傳項目 5星級酒店，以增大對這部分客戶的吸引力。這必然要求建設(shè)高層的甲級寫字樓來作為項目的外觀形象和地標物業(yè)； 如果本項目高檔次寫字樓的數(shù)量過多，將存在銷售風險和后期招商、經(jīng)營管理的風險，因此甲級寫字樓和乙級寫字樓組合才是合理搭配。 （詳見價格定位） 本項目各等級寫字樓的面積建議 ?綜合上述分析，本項目的寫字樓應(yīng)以乙