天津亞得小城住宅小區(qū)項目發(fā)展方向提案報告公寓住宅(編輯修改稿)
2025-06-17 14:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 480014000 期房 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、理 解 地 塊 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宗地現(xiàn)狀 宗地處于北辰科技園區(qū)南區(qū)內(nèi)，西距津圍公路 ，南距外環(huán)線約 6公里，呈南寬北窄的梯形長條狀。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 宗地 SWOT素質(zhì)分析 優(yōu) 勢 ■ 毗鄰地鐵三號線，未來屬地鐵周邊物業(yè) ■ 地塊所處宜興埠鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不錯，宜白大道兩側(cè)城市面貌尚好 ■ 離外環(huán)線不遠(yuǎn)，通過津圍公路、宜白大道與市區(qū)連接，通過京津塘 高速與 濱海新區(qū)連接 ■ 地塊規(guī)模尚可，能夠形成社區(qū)化住宅 ■ 坐擁成熟工業(yè)園區(qū)，臨近政府規(guī)劃重點環(huán)外小淀居住組團(tuán)，發(fā)展勢頭迅 猛，發(fā)展?jié)摿薮? 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ■ 地塊深處工業(yè)園中，周圍自然、人文、生活配套較差，歷史上與城區(qū)割裂現(xiàn)象嚴(yán)重 ■ 與市區(qū)相連的津圍公路路況較差，交通擁堵 ■ 地塊現(xiàn)狀周邊缺少公交設(shè)施，現(xiàn)狀出行不便 ■ 地塊內(nèi)規(guī)劃有大量的公益性設(shè)施用地，帶來巨大的成本壓力 ■ 地塊長寬比例失調(diào)，南寬北窄的長條梯形有利于沿街底商布局，不利于住宅單體平 面的布置 劣 勢 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機(jī) 會 ■ 可借助濱海新區(qū)開發(fā)開放，天津新一輪快速發(fā)展上升期的大勢 ■ 可借助環(huán)內(nèi)住宅供應(yīng)量日趨萎縮，環(huán)外置業(yè)漸成主流的大勢 ■ 有地鐵沿線物業(yè)概念，可借現(xiàn)狀地鐵物業(yè)業(yè)已大幅升值的說明性因素 ■ 地塊北部的環(huán)外重點小城鎮(zhèn) —— 小淀鎮(zhèn)的迅猛發(fā)展，會極大的促進(jìn)本地塊所處 區(qū)域的協(xié)同發(fā)展 ■ 紅橋、河北兩區(qū)因城改舉措而出現(xiàn)的大量城市外遷人口會選擇本區(qū)域置業(yè) ■ 周邊工業(yè)園區(qū)大量的常住及流動性產(chǎn)業(yè)人口也有在本區(qū)域置業(yè)的需求 ■ 周邊除了萬科小鎮(zhèn)外就沒有較好的住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)厥袌鰬?yīng)蘊(yùn)含一定的改善型置業(yè)需求 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ■ 地塊所處區(qū)域的自然、人文環(huán)境以及生活配套設(shè)施較差，宜居性分值偏低 ■ 未來小淀鎮(zhèn)的住宅項目比之本案具有價格優(yōu)勢 ■ 環(huán)內(nèi)紅橋、河北兩區(qū)的部分區(qū)域，如南口路、建昌道等有存量土地的區(qū)域 會分流部分外遷客戶 威 脅 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合分析 綜上所述，本案發(fā)展面臨兩大突出問題 ■ 地塊周邊自然、人文環(huán)境、生活配套設(shè)施較差，與城區(qū)割裂現(xiàn)象嚴(yán)重 ■ 地塊因公益性設(shè)施用地的規(guī)劃條件而顯成本壓力巨大 審視本案發(fā)展的兩大突出問題，并結(jié)合項目所具有的優(yōu)勢與面臨的機(jī)遇，本案發(fā)展應(yīng)遵循 “ 大處著眼、小處著手 ” 的思路，換言之， “ 大處著眼 ” 意即項目決策要用發(fā)展的眼光，項目規(guī)劃設(shè)計要著眼于小區(qū)域氣候改造，項目操盤要有跑贏大市的思想準(zhǔn)備； “ 小處著手 ”意即項目操作要著眼于細(xì)節(jié)水平，要著眼于成本控制，要著眼于項目的價值價格比優(yōu)勢。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 因此，本案的具體發(fā)展思路建議為： 充分挖掘、借助地鐵沿線物業(yè)概念 善于應(yīng)用、借助小淀發(fā)展及環(huán)外置業(yè)漸成主流這一大勢 做好政府公關(guān)，控制好土地成本，壓縮公益性設(shè)施所占成本比重 結(jié)合當(dāng)前地塊周邊環(huán)境以及可以預(yù)計的土地成本，本案不能追求過于舒適化的產(chǎn)品形式，住宅品質(zhì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)高價值價格比優(yōu)勢而并非單一的“高檔高價” 項目核心競爭力綜合表述為： ■ 采用適度造城的設(shè)計理念，打造板塔結(jié)合的高層社區(qū) ■ 合理化壓低土地成本的同時，最大化提升社區(qū)生活品質(zhì) ■ 適度提升住宅單體品質(zhì)，控制戶型、戶值比，凸顯項目高價 值價格比優(yōu)勢。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “社區(qū)生活品質(zhì)”的解釋： A、通過增加商業(yè)生活配套設(shè)施這一適度造城的設(shè)計理念，提升社區(qū)對外的輻射、匯聚能力，建立、健全居住模式內(nèi)涵，實現(xiàn)社區(qū)生活方式環(huán)節(jié)的品質(zhì)提升； B
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