天津亞得小城住宅小區(qū)項目發(fā)展方向提案報告公寓住宅-閱讀頁
2025-05-28 14:33本頁面
【正文】 大 審視本案發(fā)展的兩大突出問題，并結(jié)合項目所具有的優(yōu)勢與面臨的機遇，本案發(fā)展應(yīng)遵循 “ 大處著眼、小處著手 ” 的思路，換言之， “ 大處著眼 ” 意即項目決策要用發(fā)展的眼光，項目規(guī)劃設(shè)計要著眼于小區(qū)域氣候改造，項目操盤要有跑贏大市的思想準(zhǔn)備； “ 小處著手 ”意即項目操作要著眼于細(xì)節(jié)水平，要著眼于成本控制，要著眼于項目的價值價格比優(yōu)勢。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “社區(qū)生活品質(zhì)”的解釋： A、通過增加商業(yè)生活配套設(shè)施這一適度造城的設(shè)計理念，提升社區(qū)對外的輻射、匯聚能力，建立、健全居住模式內(nèi)涵，實現(xiàn)社區(qū)生活方式環(huán)節(jié)的品質(zhì)提升； B、通過優(yōu)化的建筑規(guī)劃設(shè)計，保障住區(qū)公共空間的充裕與開敞，實現(xiàn)社區(qū)生活氛圍環(huán)節(jié)的品質(zhì)提升； C、強調(diào)住區(qū)單體建筑及社區(qū)外在觀感形象設(shè)計，樹立地標(biāo)性建筑優(yōu)勢，實現(xiàn)本項目對所處區(qū)域的引導(dǎo)性； “住宅單體品質(zhì)”的解釋： ■ 針對北部區(qū)域市場空白點，滿足地鐵物業(yè)以及工業(yè)園區(qū)物業(yè)的基本要求，實施成品房計劃，打公寓式住宅概念，為客戶提供高價值價格比優(yōu)勢的同時創(chuàng)造投資性需求。 商業(yè)金融占地 20畝 m178。 建筑指標(biāo) 功能劃分 面積 局部劃分 面積 容積率 住宅部分 m178。 商業(yè)金融部分 m178。 辦公 m178。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戶型面積配比 亞得小城項目戶室比建議 戶型 面積區(qū)間 比例 套數(shù) 面積 一室戶型 60— 75 35% 1480 103600 二室戶型 80— 100 50% 2155 190350 三室戶型 120— 140 15% 634 76080 合計 100% 4229 370030 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戶型參考 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成本 /售價 住宅： 08年銷售均價： 5300元 /m178。 商業(yè)：商業(yè)中心部分均價 9000元 /m178。 （ 1）銷售均價 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）成本 項目構(gòu)成 總體成本 可售樓面單價 土地補償 * 100萬 /畝 = 510元 /m178。* m178。* m178。 小配套費用 35元 /m178。= 35元 /m178。* m178。 建安工程 住宅部分 1850元 /m178。= 2020元 /m178。* m178。* m178。（住宅） 495元 /m178。* m178。 公共部分維修基金 售價的 % 80元 /m178。 管理費用 上述各項合計的 2% 78元 /m178。 營業(yè)稅 291元 /m178。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 3）成本售價分析 ■ 依據(jù)當(dāng)前市場水平，銷售均價在 4300元 /平方米左右為正常水平 ■ 近年地塊所處區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)強度不大，住宅售價參照性不強。據(jù)此可簡單算出，剔除公益性配套設(shè)施占地的因素，本地塊單價應(yīng)在 80萬元 /畝 —100萬元 /畝左右為宜。二期 15萬 m178。 項目啟動 項目操作 開發(fā)周期 ■ 以南部商業(yè)金融和部分住宅為一期實施內(nèi)容，合計 13萬 m178。 ■ 本啟動方案首期壓力大了一些，因為商業(yè)部分會帶來較大的資金壓力。 ■ 理念定位是項目推廣的精神內(nèi)核，是項目核心物理特質(zhì)與目標(biāo)客層關(guān)鍵心理需求特征的完美契合，是項目核心特質(zhì)擬人化的表達(dá)方式。 ■ 節(jié)奏控制涉及推盤節(jié)奏、價格節(jié)奏兩方面，節(jié)奏變化的前提是營銷目標(biāo)的不斷調(diào)整設(shè)定，因此它統(tǒng)領(lǐng)著整體營銷工作。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八、為您創(chuàng)造價值 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們愿意協(xié)助貴公司完成以下工作： 1）地產(chǎn)項目前期的土地價值挖掘與判斷 2）項目定位與前期產(chǎn)品策劃 3）項目產(chǎn)品力塑造與完善 4）項目設(shè)計管理與協(xié)調(diào) 5）項目營銷推廣策劃與銷售組織管理 為您創(chuàng)造價值 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 謝謝！
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