天津亞得小城住宅小區(qū)項目發(fā)展方向提案報告》公寓住宅-預覽頁
【正文】 ■ 地塊內規(guī)劃有大量的公益性設施用地，帶來巨大的成本壓力 ■ 地塊長寬比例失調，南寬北窄的長條梯形有利于沿街底商布局，不利于住宅單體平 面的布置 劣 勢 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 機 會 ■ 可借助濱海新區(qū)開發(fā)開放，天津新一輪快速發(fā)展上升期的大勢 ■ 可借助環(huán)內住宅供應量日趨萎縮，環(huán)外置業(yè)漸成主流的大勢 ■ 有地鐵沿線物業(yè)概念，可借現(xiàn)狀地鐵物業(yè)業(yè)已大幅升值的說明性因素 ■ 地塊北部的環(huán)外重點小城鎮(zhèn) —— 小淀鎮(zhèn)的迅猛發(fā)展，會極大的促進本地塊所處 區(qū)域的協(xié)同發(fā)展 ■ 紅橋、河北兩區(qū)因城改舉措而出現(xiàn)的大量城市外遷人口會選擇本區(qū)域置業(yè) ■ 周邊工業(yè)園區(qū)大量的常住及流動性產業(yè)人口也有在本區(qū)域置業(yè)的需求 ■ 周邊除了萬科小鎮(zhèn)外就沒有較好的住宅小區(qū)，當?shù)厥袌鰬N含一定的改善型置業(yè)需求 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 ■ 地塊所處區(qū)域的自然、人文環(huán)境以及生活配套設施較差，宜居性分值偏低 ■ 未來小淀鎮(zhèn)的住宅項目比之本案具有價格優(yōu)勢 ■ 環(huán)內紅橋、河北兩區(qū)的部分區(qū)域，如南口路、建昌道等有存量土地的區(qū)域 會分流部分外遷客戶 威 脅 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 綜合分析 綜上所述，本案發(fā)展面臨兩大突出問題 ■ 地塊周邊自然、人文環(huán)境、生活配套設施較差，與城區(qū)割裂現(xiàn)象嚴重 ■ 地塊因公益性設施用地的規(guī)劃條件而顯成本壓力巨大 審視本案發(fā)展的兩大突出問題，并結合項目所具有的優(yōu)勢與面臨的機遇，本案發(fā)展應遵循 “ 大處著眼、小處著手 ” 的思路，換言之， “ 大處著眼 ” 意即項目決策要用發(fā)展的眼光，項目規(guī)劃設計要著眼于小區(qū)域氣候改造，項目操盤要有跑贏大市的思想準備； “ 小處著手 ”意即項目操作要著眼于細節(jié)水平，要著眼于成本控制，要著眼于項目的價值價格比優(yōu)勢。 商業(yè)金融占地 20畝 m178。 商業(yè)金融部分 m178。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 戶型面積配比 亞得小城項目戶室比建議 戶型 面積區(qū)間 比例 套數(shù) 面積 一室戶型 60— 75 35% 1480 103600 二室戶型 80— 100 50% 2155 190350 三室戶型 120— 140 15% 634 76080 合計 100% 4229 370030 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 戶型參考 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 成本 /售價 住宅： 08年銷售均價： 5300元 /m178。 （ 1）銷售均價 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 （ 2）成本 項目構成 總體成本 可售樓面單價 土地補償 * 100萬 /畝 = 510元 /m178。* m178。= 35元 /m178。 建安工程 住宅部分 1850元 /m178。* m178。（住宅） 495元 /m178。 公共部分維修基金 售價的 % 80元 /m178。 營業(yè)稅 291元 /m178。據(jù)此可簡單算出，剔除公益性配套設施占地的因素，本地塊單價應在 80萬元 /畝 —100萬元 /畝左右為宜。 項目啟動 項目操作 開發(fā)周期 ■ 以南部商業(yè)金融和部分住宅為一期實施內容，合計 13萬 m178。 ■ 理念定位是項目推廣的精神內核，是項目核心物理特質與目標客層關鍵心理需求特征的完美契合，是項目核心特質擬人化的表達方式。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 八、為您創(chuàng)造價值 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 我們愿意協(xié)助貴公司完成以下工作： 1）地產項目前期的土地價值挖掘與判斷 2）項目定位與前期產品策劃 3）項目產品力塑造與完善 4）項目設計管理與協(xié)調 5）項目營銷推廣策劃與銷售組織管理 為您創(chuàng)造價值 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產頻道 謝謝！
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