天津亞得小城住宅小區(qū)項(xiàng)目發(fā)展方向提案報(bào)告》公寓住宅-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ■ 地塊內(nèi)規(guī)劃有大量的公益性設(shè)施用地，帶來(lái)巨大的成本壓力 ■ 地塊長(zhǎng)寬比例失調(diào)，南寬北窄的長(zhǎng)條梯形有利于沿街底商布局，不利于住宅單體平 面的布置 劣 勢(shì) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機(jī) 會(huì) ■ 可借助濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放，天津新一輪快速發(fā)展上升期的大勢(shì) ■ 可借助環(huán)內(nèi)住宅供應(yīng)量日趨萎縮，環(huán)外置業(yè)漸成主流的大勢(shì) ■ 有地鐵沿線物業(yè)概念，可借現(xiàn)狀地鐵物業(yè)業(yè)已大幅升值的說(shuō)明性因素 ■ 地塊北部的環(huán)外重點(diǎn)小城鎮(zhèn) —— 小淀鎮(zhèn)的迅猛發(fā)展，會(huì)極大的促進(jìn)本地塊所處 區(qū)域的協(xié)同發(fā)展 ■ 紅橋、河北兩區(qū)因城改舉措而出現(xiàn)的大量城市外遷人口會(huì)選擇本區(qū)域置業(yè) ■ 周邊工業(yè)園區(qū)大量的常住及流動(dòng)性產(chǎn)業(yè)人口也有在本區(qū)域置業(yè)的需求 ■ 周邊除了萬(wàn)科小鎮(zhèn)外就沒(méi)有較好的住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)應(yīng)蘊(yùn)含一定的改善型置業(yè)需求 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ■ 地塊所處區(qū)域的自然、人文環(huán)境以及生活配套設(shè)施較差，宜居性分值偏低 ■ 未來(lái)小淀鎮(zhèn)的住宅項(xiàng)目比之本案具有價(jià)格優(yōu)勢(shì) ■ 環(huán)內(nèi)紅橋、河北兩區(qū)的部分區(qū)域，如南口路、建昌道等有存量土地的區(qū)域 會(huì)分流部分外遷客戶 威 脅 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合分析 綜上所述，本案發(fā)展面臨兩大突出問(wèn)題 ■ 地塊周邊自然、人文環(huán)境、生活配套設(shè)施較差，與城區(qū)割裂現(xiàn)象嚴(yán)重 ■ 地塊因公益性設(shè)施用地的規(guī)劃條件而顯成本壓力巨大 審視本案發(fā)展的兩大突出問(wèn)題，并結(jié)合項(xiàng)目所具有的優(yōu)勢(shì)與面臨的機(jī)遇，本案發(fā)展應(yīng)遵循 “ 大處著眼、小處著手 ” 的思路，換言之， “ 大處著眼 ” 意即項(xiàng)目決策要用發(fā)展的眼光，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要著眼于小區(qū)域氣候改造，項(xiàng)目操盤要有跑贏大市的思想準(zhǔn)備； “ 小處著手 ”意即項(xiàng)目操作要著眼于細(xì)節(jié)水平，要著眼于成本控制，要著眼于項(xiàng)目的價(jià)值價(jià)格比優(yōu)勢(shì)。 商業(yè)金融占地 20畝 m178。 商業(yè)金融部分 m178。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戶型面積配比 亞得小城項(xiàng)目戶室比建議 戶型 面積區(qū)間 比例 套數(shù) 面積 一室戶型 60— 75 35% 1480 103600 二室戶型 80— 100 50% 2155 190350 三室戶型 120— 140 15% 634 76080 合計(jì) 100% 4229 370030 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戶型參考 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成本 /售價(jià) 住宅： 08年銷售均價(jià)： 5300元 /m178。 （ 1）銷售均價(jià) 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 2）成本 項(xiàng)目構(gòu)成 總體成本 可售樓面單價(jià) 土地補(bǔ)償 * 100萬(wàn) /畝 = 510元 /m178。* m178。= 35元 /m178。 建安工程 住宅部分 1850元 /m178。* m178。（住宅） 495元 /m178。 公共部分維修基金 售價(jià)的 % 80元 /m178。 營(yíng)業(yè)稅 291元 /m178。據(jù)此可簡(jiǎn)單算出，剔除公益性配套設(shè)施占地的因素，本地塊單價(jià)應(yīng)在 80萬(wàn)元 /畝 —100萬(wàn)元 /畝左右為宜。 項(xiàng)目啟動(dòng) 項(xiàng)目操作 開(kāi)發(fā)周期 ■ 以南部商業(yè)金融和部分住宅為一期實(shí)施內(nèi)容，合計(jì) 13萬(wàn) m178。 ■ 理念定位是項(xiàng)目推廣的精神內(nèi)核，是項(xiàng)目核心物理特質(zhì)與目標(biāo)客層關(guān)鍵心理需求特征的完美契合，是項(xiàng)目核心特質(zhì)擬人化的表達(dá)方式。 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八、為您創(chuàng)造價(jià)值 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們?cè)敢鈪f(xié)助貴公司完成以下工作： 1）地產(chǎn)項(xiàng)目前期的土地價(jià)值挖掘與判斷 2）項(xiàng)目定位與前期產(chǎn)品策劃 3）項(xiàng)目產(chǎn)品力塑造與完善 4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理與協(xié)調(diào) 5）項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃與銷售組織管理 為您創(chuàng)造價(jià)值 企業(yè)管理資源網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 謝謝！
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