【正文】 將檢查結(jié)果作為園藝工的考核依據(jù)之一。 某某管理處各崗位所某某源配置實(shí)行某某物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。 設(shè)備主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)大廈各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、維修以及業(yè)主的請修工作。 某某管理處組織架構(gòu) 某某 注：由于公司管理項(xiàng)目只有一個，行政部和財務(wù)部和管理處可以資源共享。 1 項(xiàng)目經(jīng)理 服務(wù)中心 工 程 組 保 安 部 保 潔 綠 化 部 2 管理員 ?？萍巴纫陨蠈W(xué)歷，具有一定的工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識和相關(guān)的法律法規(guī)，有一定分析問題和解決問題的能力。 2 5 綠化工 有專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉業(yè)務(wù)知識， 懂得花木屬性，能夠獨(dú)立開展綠化工作。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。同時我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理（在其他章節(jié)有相應(yīng)闡述），員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開展工作。各項(xiàng)目主管通過授權(quán)從繁瑣的日常事務(wù)中脫離出來。 堅(jiān)持分級指揮和逐級反饋的原則。 （三）、定期考核，績效為本 績效考核，是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。 （四）、獎懲嚴(yán)明，優(yōu)勝劣汰 對員工實(shí)施準(zhǔn)確及時的獎懲，是維持員工長久工作動力的有效手段。我們規(guī)定：受到三級處分的員工將視情況給予降級或辭退處理。每年底，對于個人績效考核排位在后幾位的管理人員和操作人員實(shí)施末位淘汰制，通過補(bǔ)充新的員工，增強(qiáng)內(nèi)部競爭力，從而保持整支隊(duì)伍的活力。 二、負(fù)責(zé)公司內(nèi)部文件、文稿的起草、報送。 服務(wù)價值鏈 服務(wù)價值供應(yīng)基本要素 內(nèi)部滿意度機(jī)制 互動服務(wù)鏈 日常管理 員工檔案 與業(yè)主、住戶 企業(yè)文化導(dǎo)入 滿意度調(diào)查 社區(qū)文化 合理化建議 五、負(fù)責(zé)公司內(nèi)部員工的招聘、培訓(xùn)以及辦理員工有關(guān)勞動關(guān)系的相關(guān)手續(xù)。 九、負(fù)責(zé)所需辦公文具的購買、發(fā)放、登記相關(guān)及管理。 三、按時完成公司年度工作總結(jié)及工作計(jì)劃，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)布置和要求及時準(zhǔn)確地起草、打印文件、資料，催辦歸檔及時無誤。 七、作好對處宣傳工作及外單位人員參訪問接待工 作。 三、負(fù)責(zé)辦理所管小區(qū)住戶的入住手續(xù)及代辦水、電、氣、閉路電視的開通。 七、參與集 團(tuán)公司新樓驗(yàn)收及物業(yè)接管。 十一、負(fù)責(zé)郵件、報刊的收訖與分發(fā)。 四、負(fù)責(zé)小區(qū)外外圍環(huán)境及公共設(shè)施的清潔及保潔。期間檢查，以扶手無灰塵為準(zhǔn)。 五、休閑椅、兒童樂園、電話亭、垃圾箱每天擦洗一次，塑像每周清洗一次。 八、地下車庫每天清掃一次。 D、綠化組職責(zé) 一、對公司經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)綠化組全面工作制定本組工作規(guī)劃。 五、負(fù)責(zé)對外有關(guān)綠化技術(shù)業(yè)務(wù)工作。 四、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)設(shè)備（設(shè)施）的驗(yàn)收、接管。 八、負(fù)責(zé)有關(guān)物業(yè)設(shè)備的保修、續(xù)保工作情況的檢查、督促。 二、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家地方有關(guān)法物業(yè)管理的法律、法規(guī)。 五、負(fù)責(zé)做好小區(qū)治安保衛(wèi)工作宣傳和消防滅火宣傳。 九、協(xié)助公司各部門處理業(yè)主投訴及有關(guān)糾紛。 四、嚴(yán)禁酒后上班上崗，當(dāng)班時間禁止酗酒，劃拳鬧事，聚眾打牌賭搏。 八、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交予的任 務(wù)。 四、制訂公司管理目標(biāo)，制定和審批內(nèi)部規(guī)章制度，改進(jìn)管理方法，促進(jìn)工作發(fā)展，保證管理工作的正常運(yùn)行。經(jīng)常巡視各部門、各崗位工作情況，檢查工作質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，積極解決問題。 十一、以身作則、獎發(fā)分明、愛護(hù)員工、關(guān)心員工， 最大限度地調(diào)動和發(fā)揮全體員工的工作積極性并培育其敬業(yè)精神，使公司具有高度的凝聚力。 三、辦理業(yè)主入住相關(guān)手續(xù)，向住戶宣傳、解釋物業(yè)管理法律法規(guī)及公司物業(yè)管理制度、規(guī)定等態(tài)度和藹、耐心。物管費(fèi)收繳率不得低于 95%/月，差錯率不得超過 1%/月；水、電、氣費(fèi)的收繳率達(dá)到 99%/月，差錯率不得超過 1%/月。 十、協(xié)調(diào)好水、電、氣等部門關(guān)系，使工作處于良好的周邊環(huán)境中。電梯轎廂、樓道路燈，保持設(shè)施完好。 四、聽取住戶意見耐心，處理住戶反映及時，督促整改認(rèn)真，與住戶勤聯(lián)絡(luò)、反饋信息迅速。主要檢查樓道、電梯等公用部位清潔情況。 四、及時向住戶宣傳裝修管理規(guī)定，嚴(yán)格把好裝修報建關(guān)。 三、對各住戶的拖欠款項(xiàng)，應(yīng)及時與住戶聯(lián)系，查明原因，填寫催收單，送單催收，并及時向經(jīng)理匯報。嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理規(guī)定，抵制任何違反財經(jīng)紀(jì)律的行為。 二、熟悉物業(yè)管理收費(fèi)政策，按規(guī)定要求認(rèn)真收取水、電、氣、物管費(fèi)、票據(jù)清楚，帳目清楚，無遺漏及失誤，收費(fèi)率達(dá) 95%；差錯率不得超過 1%。 D、保潔員職責(zé) 一、遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。 四、每天至 少清理垃圾桶、果皮箱一次并保持其外觀亮麗。 八、不隨便撿拾住戶物品，清掃中發(fā)現(xiàn)的住戶失物及時交還或報公司處理。 二、所管范圍內(nèi)垃圾箱、垃圾桶、 果皮箱每日清理，做到表面清潔，無異位。 二、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外綠化的規(guī)劃、布局。 二、每周巡回拔除草坪中雜草一次，每 M2不得有多于 5 棵高于 8CM 的雜草。 六、室外綠化春、夏季按天氣不同每天澆水 1— 2 次，秋冬季每 1— 2 天澆水一次，不得因缺水而出現(xiàn)萎焉。 四、負(fù)責(zé)小區(qū)裝修管理，嚴(yán)格審批裝修方案，嚴(yán)格裝修過程的監(jiān)管，嚴(yán)禁借裝修損壞房屋結(jié)構(gòu)和破壞外觀立面；不準(zhǔn)亂搭亂建，把好裝修竣工驗(yàn)收關(guān)。 G、水電技術(shù)員職責(zé) 一、熟悉了解小區(qū)供水供電管網(wǎng)情況，尤其是地下管網(wǎng)情況，做到了然于胸。 五、負(fù)責(zé)二次供水系統(tǒng)高位水箱、低位水池的定期清洗、消毒、水樣送檢。 九、積極完成上級交派的其它任務(wù)。 四、負(fù)責(zé)編制、收集所屬設(shè)備的技術(shù)資料、作好資料管理和技術(shù)管理工作。 七、負(fù)責(zé)擬訂、修改設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行。 I、水電維修工職責(zé) 一、熟悉業(yè)務(wù)知識，掌握相關(guān)設(shè)備設(shè)施的性能和使用情況并能正確操作。 五、定期完成設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，及時排除故障、消除隱患。 九、負(fù)責(zé)樓宇裝修水電監(jiān)理工作。 電維修工工作標(biāo)準(zhǔn) 一、確保園區(qū)路燈及樓道路燈完好率 98%以上。 五、確保小區(qū)電表、水表計(jì)量準(zhǔn)確，無偷電、漏電、偷水、漏水情況發(fā)生。 水電維修工日常維修程序 一、公共設(shè)備、設(shè)施 的維修 （一）憑工作單接受維修主管的工作安排。 （五）維修結(jié)束對所維修的設(shè)備、設(shè)施試運(yùn)行，合格后方可正式使用。 （二）身著干凈工裝，帶干凈工作手套，佩帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門）。 （六）最后請用戶試用，驗(yàn)收后請用戶在維修清單上簽字，交付第一聯(lián)與用戶。 （三）待用戶開門后首先問“您好”，然后禮貌客氣地詢問是否有電器（某項(xiàng)目）需要維修，在用戶首 肯后才進(jìn)屋維修。 二、物業(yè)公司立即派人到維修地點(diǎn)查看原因，找出問題所在。 二、 24 小時輪流值班，每 班必須對所有電梯的機(jī)房、轎廂及運(yùn)行情況作全面巡視和檢查。 六、電梯發(fā)生故障， 10 分鐘內(nèi)必須趕到現(xiàn)場，解救乘客、排除故障、恢復(fù)運(yùn)行。 電梯維修工工作標(biāo)準(zhǔn) 一、每天電梯開機(jī)時，對電梯試運(yùn)行兩次，根據(jù)電梯運(yùn)行情況判斷正常后才能使用。 五、每月對電梯安全系統(tǒng)進(jìn)行一次調(diào)試檢測。 三、每周對電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理，督促電梯公司維修保養(yǎng)，當(dāng)電梯年檢期即將接近是，督促電梯公司作電梯年檢、年審。 二、維修保養(yǎng)時一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。 六、下井坑作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，并在廳口擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。 十、摘走告示牌。 四、嚴(yán)格控制乘客數(shù)量及貨物重量，超載、超員嚴(yán)禁進(jìn)入轎廂。 L、泵房、配電房值班員職責(zé) 一、嚴(yán)格遵守國家頒發(fā)的安全條例及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。 五、凡計(jì)劃停水、停電檢修，必須經(jīng)分公司經(jīng)理批準(zhǔn)并提前向業(yè)主發(fā)書面通知；臨時故障停水、停電必須及時報告領(lǐng)導(dǎo)。 十 。 七、進(jìn)行時設(shè)備檢修必須懸掛標(biāo)志牌或警示牌，嚴(yán)禁單人作業(yè)；恢復(fù)供水、供電必須按規(guī)定程序進(jìn)行，嚴(yán)禁錯誤操作。 三、熟練掌握各類設(shè)備的操作程序，嚴(yán)禁違章操作。 六、發(fā)現(xiàn)異常情況，立即采取緊急措施疏散乘客并向主管報告。 二、熱情服務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行電梯操作規(guī)程和電梯管理的規(guī)章制度。 八、維修保養(yǎng)結(jié)束時，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具和物品。 四、按照維 修保養(yǎng)細(xì)則對電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)。 五、電梯處理故障或檢修時，必須在一樓掛《檢修牌》。 電梯維修工工作程序 一、在接到電梯故障 15 分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場進(jìn)行緊急施救和維修。 三、每天對電梯不得少于兩次巡視。 八、電梯機(jī)房的清潔衛(wèi)生每周至少徹底清理一次。 四、指導(dǎo)電梯司機(jī)，正確操作電梯。 四、維修完畢，應(yīng)填寫好維修項(xiàng)目終結(jié)回執(zhí)單。 （五）維修完畢要將所有維修垃圾裝入塑料膠袋帶走并將所維修部件及周圍環(huán)境抹干凈。 三、住戶室內(nèi)電器維修 （一）維修人員接到維修指令后 10 分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具袋，帶上必備的工具及針對維修項(xiàng)目備用零配件，干凈毛巾、干凈工作手套、塑料袋。 （四）在維修時，應(yīng)盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜；不擴(kuò)散涉及太大范圍，嚴(yán)禁高聲喧嘩。 （七）在工作單上簽上維修人員名字及任務(wù)完成情況，交回給維修主管。 （三）維修中出現(xiàn)未曾備齊的材料和零件，立即提供材料和零件的名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量，交主管要求采購并恢復(fù)故障前狀態(tài)。 七、確保園區(qū)排水系統(tǒng)暢通。 三、確保園區(qū)正常供水供電。 十一、確保園區(qū)避雷系統(tǒng)安全正常使用。 七、對住戶提請的報修進(jìn)入現(xiàn)場不得超過 15 分鐘。 三、堅(jiān)持每班設(shè)備巡檢，發(fā) 現(xiàn)問題及時處理，做好原始記錄；保證設(shè)備、管線路正常運(yùn)行。 九、及時完成住戶的保修項(xiàng)目。 六、負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和設(shè)備檢查 。 二、負(fù)責(zé)對本小區(qū)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的綜合驗(yàn)收管理。 七、協(xié)調(diào)有關(guān)部門，保障供氣、通訊、 閉路電視系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 三、對供水、供電、防盜系統(tǒng)的技術(shù)工作負(fù)全面責(zé)任。 六、厲行節(jié)約，努力降低維修費(fèi)用。 二、負(fù)責(zé)小區(qū)土建維修工作，及時編制維修計(jì)劃和工程預(yù)算，報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。 四、綠籬春、夏季每兩個月施肥一次，秋冬季每三個月施肥一次，保證長勢旺盛。 四、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外綠化面積的日常養(yǎng)護(hù)和監(jiān)督檢查。 四、園區(qū)內(nèi)休閑椅、電梯通道座椅、 TC 電話亭、雕塑象、宣傳欄等擦抹干凈無灰塵和水跡。 保潔員工作標(biāo)準(zhǔn) 一、所管范圍內(nèi)公共部位全天保持清潔，地面無煙頭、雜物。 六、隨時保潔，保持園區(qū)內(nèi)外、公共通道、娛樂、休閑場地?zé)o紙屑、煙頭、污物和積水。按照衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求：第一次普掃在晨 8 點(diǎn)前完成；第二次普掃在中午 12 點(diǎn)完成；第三次普掃在晚 6 點(diǎn)前完成。 四、嚴(yán)格財經(jīng)制度，堅(jiān)決抵制違反財經(jīng)紀(jì)律的行為。 八、積極完成上級交派的其它任務(wù)。 五、對各住戶的 收繳款情況作好完整的原始記錄以備待查；并按時作好各類報表上報無差錯。 C、物業(yè)收款員職責(zé) 一、熟悉財務(wù)、現(xiàn)金管理制度及有關(guān)的財經(jīng)政策規(guī)定，嚴(yán)格按照公司的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用。收集住戶意見、建議和反映，協(xié)調(diào)住戶間矛盾關(guān)系，每天送報刊、雜志、郵件到戶。 六、住戶檔案齊全，裝訂整齊，提供利用方便。接房中發(fā)現(xiàn)問題，督促整改及時，無拖拉、推諉，住戶無投訴。 十二、積極完成上級交派的其它任務(wù)。參與公司新樓驗(yàn)收、接交仔細(xì)認(rèn)真，盡量減少遺留問題。 五、所管物業(yè)資料的收集、匯總、歸檔、變更、修改、利用及上報及時、無差錯。 B、物業(yè)管理員職責(zé) 一、熟悉國家和地方的物業(yè)管理政策、法律、法規(guī)并能在實(shí)際物業(yè)運(yùn)作中正確運(yùn)用。 九、與社會各有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系，與業(yè)務(wù)單位建立友好往來，睦鄰相處，樹立良好的公司形象。 六、主持公司工作 例會，聽取工作匯報，布置工作任務(wù)，解決實(shí)際問題。 二、認(rèn)真貫徹執(zhí)行上級公司的經(jīng)營管理方針、政策、指示、規(guī)定。 六、準(zhǔn)時參加公司及有關(guān)部門召工的會議或政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不得無故缺席。 二、上班時間，必須著裝保安服裝，衣帽整齊（下崗后通常穿便服），舉止端莊，堅(jiān)守崗位，履行職責(zé)。 七、負(fù)責(zé)小區(qū)停車庫的日常管理及園區(qū)內(nèi)外公共道路的車輛停放管理。 三、負(fù)責(zé)本小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，作好“四防”工作（防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)