武漢寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告(文件)
【正文】 售價(jià)4270分 析：※ 從銷售價(jià)格來看，漢口寫字樓板塊銷售價(jià)格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊?！? 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價(jià)格在4200元/平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格水平相當(dāng)。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級(jí)寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高，未來升值趨勢(shì)明顯。江漢路一直以來是武漢市的中心商業(yè)區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。 物業(yè)特征分析物業(yè)板塊比較分析如下表所示：項(xiàng)目 / 板塊金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路檔次甲級(jí)寫字樓一般檔次寫字樓商住公寓樓早期高檔寫字樓形象現(xiàn)代，氣派一般商業(yè)外觀商業(yè)外觀規(guī)模大而集中小大而分散大而集中配套現(xiàn)代化，先進(jìn)一般化不齊全老舊物管公司深港派物業(yè)管理公司本地物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司分 析：從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征：※ 甲級(jí)寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競(jìng)爭(zhēng)力，主要在金融一條街沿線※ 乙級(jí)寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線※ 其它寫字樓房齡在1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上過時(shí), 無現(xiàn)代電腦系統(tǒng),其附近新開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級(jí)乙級(jí)寫字樓周邊從配套設(shè)施來看，有如下特點(diǎn)：※ 40%寫字樓采用進(jìn)口電梯,60%寫字樓采用中外合資電梯?！? 沿江大道及江漢路步行街板塊，世紀(jì)大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃?rùn)C(jī)構(gòu)等中小私營(yíng)企業(yè)為主?！? 目前寫字樓市場(chǎng)需求不是很大。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。 【三 項(xiàng)目調(diào)研分析】 項(xiàng)目資源調(diào)查分析 地理位置及交通本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。武廣商圈、中山公園、中百倉儲(chǔ)等受CBD商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。 3．2 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu) 勢(shì) （S） 劣 勢(shì) （W） 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有 借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造生態(tài)賣點(diǎn) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，近2年來不會(huì)出現(xiàn)較多寫字樓項(xiàng)目 理由：以嘉鑫假日廣場(chǎng)、長(zhǎng)源大廈、皇冠大廈、元辰國(guó)際、同城大廈等為代表的一大批商務(wù)公寓樓，無論在地段、價(jià)格、實(shí)用率、建筑規(guī)模上均占據(jù)著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。理由：◎ 本案所立基之解放大道寶豐路段，并非中心商務(wù)區(qū)；◎ 18層框架結(jié)構(gòu)，造型簡(jiǎn)單、設(shè)計(jì)傳統(tǒng)；◎ 企業(yè)知名度、企業(yè)實(shí)現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展；◎ 沒有豪華大堂支撐。伴隨著時(shí)間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，緊張的停車位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場(chǎng)上的佼佼者?！?寫字樓二次置業(yè)——看準(zhǔn)現(xiàn)代化。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級(jí)，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點(diǎn)。由此建議：將本案建筑按東西分為A、B兩座，每層樓規(guī)劃為二個(gè)銷售單位，每個(gè)銷售單位面積約為500M2?！?開放、透明——現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。 由此建議：本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無隔斷的開放性空間，外立面為通透性較強(qiáng)的大開間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。E、 每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應(yīng)的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。他們要忍受太多的工作壓力，適應(yīng)太快的社會(huì)節(jié)奏，因此簡(jiǎn)約便成為首當(dāng)其沖的選擇。建議：A、 在建筑樓頂設(shè)置太陽能熱水器，提供熱水供應(yīng)；B、 設(shè)置水晶陽光生態(tài)大堂：將A座（東端入口）B座（兩端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂?！?航空SHOW商務(wù)港寫字樓——為本案迅速建立市場(chǎng)知名度。 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的重新包裝，加上以上主題的同時(shí)推出，本案面市后將能夠切中買家的心理需求，達(dá)到市場(chǎng)的轟動(dòng)效應(yīng)，創(chuàng)造武漢市場(chǎng)上持續(xù)旺銷的寫字樓?！? 文藝公關(guān)活動(dòng) 結(jié)合具體事件，組織各種活動(dòng)，制造銷售氣氛，如認(rèn)購、開盤等吸引注意力。 營(yíng)銷策略我們?cè)跔I(yíng)銷的策略上，采用多種方式，獨(dú)創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關(guān)系，建立關(guān)系營(yíng)銷，擴(kuò)大營(yíng)銷的范圍，引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶群向本項(xiàng)目轉(zhuǎn)移，實(shí)質(zhì)做到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)客戶的爭(zhēng)奪中占上風(fēng) 項(xiàng)目營(yíng)銷思路我們?cè)跔I(yíng)銷的策略上，采用多種方式，獨(dú)創(chuàng)全新的與客戶溝通方式，突破傳統(tǒng)的銷售手法，高度重視與客戶的關(guān)系，建立關(guān)系營(yíng)銷，擴(kuò)大營(yíng)銷的范圍，引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶群向本項(xiàng)目轉(zhuǎn)移，實(shí)質(zhì)做到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)客戶的爭(zhēng)奪中占上風(fēng)。附：寫字樓項(xiàng)目資料寫字樓名稱租價(jià)、售價(jià)水平檔次主體公司類型坐落地址租售率建銀大廈80元/平方米+20（物管）不出售甲級(jí)外企，國(guó)內(nèi)知名公司西北湖廣場(chǎng)，新華下路85%瑞通廣場(chǎng)85元/平方米+12（物管）8500元/平方米甲級(jí)外企，國(guó)內(nèi)知名公司長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路，建設(shè)大道90%招銀大廈4555元/平方米甲級(jí)外企，國(guó)內(nèi)知名公司建設(shè)大道與青年路交匯處85%信合大廈50元/平方米甲級(jí)國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企建設(shè)
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