【正文】 幕墻、鋁復(fù)合板及五金配件3層挑高，墻、地面貼大理石及花崗巖9部客梯日立商場(chǎng)、餐廳、購(gòu)物中心港陸廣場(chǎng)365400010001500100250采用熱反射中空玻璃幕墻加花崗石，外觀雄偉，又有較好的防輻射效果地臺(tái)及墻身鋪砌上等進(jìn)口花崗石及云石，并設(shè)假天花及燈飾10部客梯奧的斯商場(chǎng)、餐廳香港廣場(chǎng)38407041000127292216采用花崗巖貼面PC幕墻加上鋁合金玻璃幕墻，外觀簡(jiǎn)潔，耐久性強(qiáng)墻、地面貼大理石及花崗巖8部（OTIS）商場(chǎng)、餐廳、購(gòu)物中心n 高檔辦公樓大多擁有氣派的大堂，裝修豪華，極大地提升了個(gè)案的品質(zhì)。上述產(chǎn)品分布情況層數(shù)范圍高檔產(chǎn)品比例中檔產(chǎn)品比例203000125％30400250%4050240%125%50以上360%建筑面積高檔產(chǎn)品比例中檔產(chǎn)品比例35萬(wàn)00125％510萬(wàn)120％375％10萬(wàn)以上480％00168。面積和層高單層面積個(gè)數(shù)比例分割面積個(gè)數(shù)比例10001200444%100以下111％100200556％13001500556％200以上333％168。168。目前市場(chǎng)比較流行的外立面材料主要分為以下三種類(lèi)型：168。168。 嘉里中心豪華酒店大堂設(shè)計(jì)，挑高15米，使用名貴大理石和花崗巖，吊頂燈飾，不僅高雅氣派還給來(lái)訪(fǎng)者和工作人員舒適的休息空間。l 高檔寫(xiě)字樓的電梯配置一般為每1520層6部電梯配置，為了解決垂直交通的速度問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)行高中低區(qū)的分區(qū)電梯設(shè)置，各區(qū)電梯速度也有不同?？梢?jiàn)高品質(zhì)的名牌電梯配置也是甲級(jí)寫(xiě)字樓的選擇的趨勢(shì)。對(duì)于項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇有特色的電梯功能設(shè)計(jì)也將來(lái)是高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓電梯選擇的考慮因素。車(chē)位l 目前市場(chǎng)上新的甲級(jí)辦公樓在體量增加的同時(shí)也增加了車(chē)位的數(shù)量，改變了原先寫(xiě)字樓車(chē)位緊缺的現(xiàn)象，而且從新建的產(chǎn)品趨勢(shì)看車(chē)戶(hù)比正在向更高的水平發(fā)展。7. 其它內(nèi)部配套l 綜合考慮客戶(hù)需求針對(duì)客戶(hù)特點(diǎn)的設(shè)置配套設(shè)施，使物業(yè)服務(wù)功能更加全面，更好的滿(mǎn)足客戶(hù)需求。 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富和恒隆廣場(chǎng)的裙樓為大面積高檔商業(yè)用途，不僅為客戶(hù)提供了購(gòu)物消費(fèi)的場(chǎng)所，同時(shí)大量世界名牌的進(jìn)入也提高了該區(qū)域的商業(yè)氛圍和檔次。2005年3月16日，中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，%，同時(shí)實(shí)行下限管理。一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，要保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度。它們通過(guò)供給環(huán)節(jié)調(diào)控來(lái)抑制市場(chǎng)膨脹。中滯后期政策銀行信貸政策屬于此類(lèi)。信貸政策的滯后期比較長(zhǎng)，研究表明其滯后期一般為612個(gè)月，因此，效果也不是很及時(shí)。短滯后期政策稅收政策屬于此類(lèi)政策，特別是以總價(jià)為稅基的持有和交易環(huán)節(jié)稅收。經(jīng)濟(jì)前景決定寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景，寫(xiě)字樓為企業(yè)辦公處所。整體市場(chǎng)下滑導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，從而導(dǎo)致寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。從政府政策看，其著眼點(diǎn)主要為住宅，對(duì)寫(xiě)字樓的緊縮政策并不明顯。目前的新推出的房地產(chǎn)稅收全部都是針對(duì)需求環(huán)節(jié)的稅收，而不是開(kāi)發(fā)供給環(huán)節(jié)的稅收。加息同時(shí)打擊開(kāi)發(fā)、投機(jī)需求和正常需求，針對(duì)性很弱。對(duì)開(kāi)發(fā)商提高利率和限貸，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源減少，同時(shí)資金成本提高，這會(huì)直接打擊開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)擴(kuò)張規(guī)模和市場(chǎng)控制能力，素質(zhì)不高的企業(yè)就會(huì)被淘汰，從而從供給角度控制市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況下，很難及時(shí)發(fā)揮作用。八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。2005年4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱(chēng)“新8條”）。2005年3月29日，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》,重點(diǎn)指出對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)房屋在一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，交易時(shí)并增加營(yíng)業(yè)稅。2005年3月7日《市地稅局本市個(gè)人出售普通住房營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定的通知》，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿(mǎn)一年出售的，銷(xiāo)售時(shí)按銷(xiāo)售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額依5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“營(yíng)業(yè)稅及附加”）。 中信泰富中多數(shù)樓層位小面積分割辦公室，其每個(gè)樓層提供2個(gè)大會(huì)議室供客戶(hù)使用，節(jié)省了客戶(hù)設(shè)置會(huì)議室的面積。l 恒隆廣場(chǎng)和中信泰富廣場(chǎng)在其廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)置地上停車(chē)位，方便客戶(hù)臨時(shí)停車(chē)。 恒隆廣場(chǎng)的迅達(dá)電梯速度和品質(zhì)較高，但在電梯內(nèi)手機(jī)基本沒(méi)有信號(hào)是其致命弱點(diǎn)。 來(lái)福士廣場(chǎng)電梯采用過(guò)度層設(shè)置，節(jié)約電梯井占用面積，有助于提高得房率，但有時(shí)需要在過(guò)度層等待，增加了梯內(nèi)等待得時(shí)間。 上海甲級(jí)寫(xiě)字樓中使用最多的電梯品牌為三菱和奧的斯。 南證大廈大廳開(kāi)闊的空間和自動(dòng)扶梯的設(shè)置，不僅給人氣派感覺(jué)，而且很好的配合了其電梯單雙分層的設(shè)計(jì)。大堂l 目前市場(chǎng)大堂的主流趨勢(shì)是超高的挑高，巨大的空間和面寬以及高品質(zhì)的玻璃墻面，給人明亮氣派的感覺(jué)。168。外立面l 目前市場(chǎng)上甲級(jí)辦公樓簡(jiǎn)約現(xiàn)代的風(fēng)格最為流行，最新建造的產(chǎn)品幾乎都采取此類(lèi)風(fēng)格。168。168。n 個(gè)案多數(shù)配備10部以上客梯，且分區(qū)運(yùn)行，極大疏通了樓宇內(nèi)人員的流動(dòng)。168。168。168。 大廈裙樓引入國(guó)際名牌購(gòu)物中心，形成上海最高檔的購(gòu)物商圈，滿(mǎn)足企業(yè)員工購(gòu)物需求。 350400個(gè)車(chē)位設(shè)計(jì)，有效滿(mǎn)足客戶(hù)車(chē)位需求。 高素質(zhì)的物業(yè)管理是吸引客戶(hù)的另一個(gè)重要因素，如中信泰富廣場(chǎng)的物業(yè)管理為了保證辦公人員素質(zhì)，拒絕房地產(chǎn)業(yè)及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)入駐。 恒隆廣場(chǎng)和中信泰富的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司為知名的香港企業(yè)，對(duì)客戶(hù)定位的針對(duì)性較強(qiáng)，目前該區(qū)域傾向于香港和歐美的知名企業(yè)，因此香港和歐美企業(yè)占有較大的比重。l 國(guó)內(nèi)外各行業(yè)頂尖企業(yè)入駐，注重產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)管理水平。 恒隆廣場(chǎng)、－。l 租金價(jià)格處于穩(wěn)步上升階段，仍將進(jìn)一步上升。168。1梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)5嘉里中心2中信泰富廣場(chǎng)6恒隆二期3恒隆廣場(chǎng)7東海大廈4中欣大廈8越洋廣場(chǎng)注：紅色為在建項(xiàng)目l 多數(shù)寫(xiě)字樓長(zhǎng)期處于滿(mǎn)租狀態(tài)，市場(chǎng)供不應(yīng)求；預(yù)計(jì)到07年新增的27萬(wàn)供應(yīng)量不足以徹底解決越來(lái)越多的跨國(guó)公司爭(zhēng)相入駐的需求，市場(chǎng)供不應(yīng)求狀態(tài)仍將持續(xù)。高檔次的賓館群，便捷的立體交通，商圈