武漢寫字樓項目市場調研及定位報告-文庫吧
2025-07-20 01:58 本頁面
【正文】 近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應格局?！〗ㄔO大道金融一條街板塊，甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級寫字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域?！? 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應量少，市場冷淡?！⊙亟蟮兰敖瓭h路步行街板塊，純寫字樓項目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。 租金/售價分析★ 武漢市寫字樓價格指數(shù)武漢市寫字樓價格指數(shù)及變化如下圖表所示：寫字樓歷年價格指數(shù)表年／度寫字樓指數(shù)101010131016101810161019102310301035103810501065 (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計分析對象)分 析：2001年以前上升緩慢，2001年以后上升很快，特別是2002年以來同比漲幅達3％。這主要是和武漢市宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平有關。 ★ 武漢市字樓市場成交價格武漢市寫字樓市場成交價格指數(shù)及變化如下圖表所示：年季度寫字樓指數(shù)41284149416342084270(注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計分析對象)分 析：2002年寫字樓市場銷售均價為4126元/平方米，2003年一季度銷售均價為4270元／㎡，呈現(xiàn)大幅上漲趨勢?！?漢口寫字樓板塊價格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價格特征如下圖表所示：板 塊平均售價(元/㎡)建設大道“金融一條街”7000解放大道至武勝路5000取水樓至江漢北路4000沿江大道及江漢路步行街4200平均售價4270分 析：※ 從銷售價格來看，漢口寫字樓板塊銷售價格差距明顯，從高到低依次為建設大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊?！〗ㄔO大道金融一條街板塊，寫字樓平均銷售價格達到7000元/平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價格2800元/平方米。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價值?！? 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚?！? 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價格在4200元/平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價格水平相當。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點及商住樓影響，價格難以提升?！铩h口寫字樓板塊租金特征漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示：板 塊平均租金(元/㎡/月)建設大道“金融一條街”55解放大道至武勝路30取水樓至江漢北路25沿江大道及江漢路步行街20平均租金35 分 析：※ 從租金來看，漢口寫字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊?！? 建設大道金融一條街板塊，寫字樓平均租金為55元/平方米/月，寫字樓最高租金達到80元/平方米/月，為武漢市寫字樓租金最高區(qū)域。板塊受金融一條街商務環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯?！〗夥糯蟮乐廖鋭俾钒鍓K，寫字樓平均租金在30元/平方米/月左右，其價位居武漢市寫字樓的中間水平。區(qū)域寫字樓供應穩(wěn)定，由于受武漢廣場和世貿大廈商業(yè)經(jīng)濟的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶?！〗瓭h北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為20元/平方米/月。江漢路一直以來是武漢市的中心商業(yè)區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。但是隨著中心商務區(qū)的擴展，寫字樓在這里會有很大的發(fā)展空間，而且租金價位相信也會隨之有所上漲。 租售率分析漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示：板 塊租售率建設大道金融一條街85％取水樓至江漢北路75％江漢路及沿江大道70％解放大道沿線及武勝路70％平均水平75％分 析：※ 漢口寫字樓平均入住率為75％左右※ 建設大道金融一條街板塊，寫字樓不僅租金高，而且入住率也非常高，達85%※ 江漢路及沿江大道板塊入住率達70%，由于周邊經(jīng)濟發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對較少，且租金比較低，因而入住率也很高※ 解放大道沿線及江漢北路沿線寫字樓入住率為65％～75％之間，入住率低于其它板塊。這主要是趨于寫字樓老化，功能等跟不上現(xiàn)代辦公需求。 物業(yè)特征分析物業(yè)板塊比較分析如下表所示：項目 / 板塊金融一條街取水樓至江漢北路江漢路及沿江大道解放大道沿線及武勝路檔次甲級寫字樓一般檔次寫字樓商住公寓樓早期高檔寫字樓形象現(xiàn)代，氣派一般商業(yè)外觀商業(yè)外觀規(guī)模大而集中小大而分散大而集中配套現(xiàn)代化，先進一般化不齊全老舊物管公司深港派物業(yè)管理公司本地物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司沿海物業(yè)管理公司分 析：從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征：※ 甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達性，高品質的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競爭力，主要在金融一條街沿線※ 乙級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線※ 其它寫字樓房齡在1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟上過時, 無現(xiàn)代電腦系統(tǒng),其附近新開發(fā)的寫字樓項目安裝了更好的設施，主要分布在甲級乙級寫字樓周
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