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寫字樓項目市場分析報告-文庫吧

2025-07-19 10:32 本頁面


【正文】    保護建筑:新天地里著名的“一大”會址周圍大片的石庫門建筑,保留了上海典型的建筑風貌、市級文物保護建筑還有——“尚賢坊”、中環(huán)廣場的商場部分等   點評:在這個商圈內(nèi)可以看見上海發(fā)展變化的腳步,既有傳統(tǒng)的建筑,又有全新的建筑。比如:站在力寶廣場的北側(cè),您可以看見延中綠地、市政府辦公大樓、上海大劇院、市規(guī)劃陳列館等一系列景觀?;春B酚质墙鷼v史的濃縮,是繁華時尚的體現(xiàn),是海派文化的映像。這里有上海特色的石庫門,有中國共產(chǎn)黨的誕生地,眾多的歷史名人遺跡使其積淀了獨特的人文魅力。商圈內(nèi)的景觀非常漂亮?! ∩倘?nèi)酒店、購物、餐飲、娛樂   酒店:香港廣場北樓的酒店式公寓、社科院里的御景苑、美臣大酒店、五星級的新錦江大酒店、花園飯店等?! ?購物:有太平洋百貨、百盛購物中心、大上海時代廣場、伊勢丹百貨、東方美莎、新華聯(lián)商廈、眾多商務(wù)樓下的裙房商場部分,還有相當多的品牌專賣店?! ?餐飲:其中包括了新天地里的starbucks、寶萊納、香港采蝶軒等眾多的餐飲名店,還有達伶港川菜、大食代美食廣場、海上星餐廳、巴西達伽瑪烤肉、KFC、麥當勞、pizza-hut等眾多中西式餐飲美食餐廳   娛樂:金碧輝煌、錢柜KTV、好樂迪量販式KTV、思南路上的D.N.A、Boca、還有新天地里眾多的特色PUB?! ?點評:淮海路位于上海市的中心,是上海最繁華的商業(yè)街區(qū)之一?,F(xiàn)代化建筑林立,時尚名品薈萃,緊隨世界潮流。不同檔次的賓館群,“王”字形的立體交通,吃、住、行、游、購、娛設(shè)施齊備,無不讓你感受到新奇、悅目、便捷。良好的購物環(huán)境、眾多的餐飲娛樂名店,以及優(yōu)越的酒店服務(wù)為淮海中路商圈增色不少?! 』春V新飞系墓痪€路:  945路:航南路——新開河 126路:虹橋路——新開河  42路:廣東路外灘——上海體育館 02路:宜山北路——龍門路  911路:老西門——萬科城市花苑 926路:上海體育館——新開河  920路:宜山北路——老西門、軌道交通地鐵一號線 新客站——莘莊站   點評:淮海路是上海著名的中心商業(yè)街區(qū),交通便捷,四通八達。借助地鐵一號線的優(yōu)勢:貫穿淮海路,西經(jīng)徐家匯商業(yè)圈,至莘莊新城,北經(jīng)人民廣場,至新客站,東至浦東,各類公共交通可達各處,附近M8線即將開通,它將給此處帶來滾滾人潮及商機。供求分析l 該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲩L期處于供不應(yīng)求狀態(tài),人民廣場區(qū)域在建樓盤2個,預(yù)計2005年推出,淮海中路板塊的企業(yè)天地也將在今年推出。區(qū)域新增或在建寫字樓名稱開發(fā)商位置總建面積(m2)層數(shù)建設(shè)狀況預(yù)計開售時間都市總部大樓多福房地產(chǎn)西藏中路、廣中路22F裝修2005企業(yè)天地瑞安集團緊鄰新天地--完工2005 分析:168。 人民廣場淮海中路板塊現(xiàn)有寫字樓總供應(yīng)量74萬平方米,占上海寫字樓總量的31%,來福士廣場、企業(yè)天地等頂級辦公樓的出現(xiàn)使該區(qū)域高檔辦公樓的面積大幅度增加。168。 %,雖然近期新建的樓盤如都市總部大樓、企業(yè)天地等有一定的體量,但由于目前該區(qū)域可開發(fā)的辦公用地缺乏,后繼供應(yīng)量的缺乏,將使該區(qū)域仍然保持供應(yīng)緊缺的狀態(tài)。 租金情況分析自04年下半年起租金價格整體處于穩(wěn)步上升階段,高檔樓盤仍將有進一步上升的空間,中檔樓盤也將有小量漲幅。l 由于半年內(nèi)淮海路人民廣場板塊新推出的辦公樓較少,因此該板塊近幾個月內(nèi)租金主要是受上海甲級寫字樓市場整體租金水平上升的影響;加上年末又是辦公樓租賃的高峰時間段。分析:168。 由于近期空置率進一步下降,該區(qū)域市場供應(yīng)處于供不應(yīng)求狀態(tài),以時代廣場、-,周邊樓盤如香港廣場、。168。 由于目前該板塊市場長期處于供應(yīng)緊張的狀態(tài)以及近兩年周邊將推出的新樓盤如企業(yè)天地等品質(zhì)較高,可以預(yù)見未來兩年該板塊甲級寫字樓租金價格將保持上升趨勢。代表樓盤租金價格物業(yè)名稱租金(美元/平方米/天)物業(yè)費車位租金入住率香港廣場4美元/月1600元/月滿租香港新世界廣場4美元/月1500元/月98%中環(huán)廣場1600元/月99%時代廣場1700元/月滿租瑞安大廈1600元/月滿租來福士廣場1760元/月滿租港陸廣場1800元/月98%分析:168。 從2004年1月到2005年1月,與其他板塊相比上升幅度較小;由于個案品質(zhì)高,又處于市中心板塊,吸引了大量高端客源,因此整體出租率高,該板塊多數(shù)辦公樓長期處于滿租狀態(tài),且原有租金水平較高。168。 時代廣場、-。168。 由于目前該板塊市場處于求大于供的狀態(tài)以及近兩年周邊將推出的新樓盤如都市總部大樓、企業(yè)天地等品質(zhì)較高,可以預(yù)見未來兩年該板塊甲級寫字樓租金價格將保持上升趨勢??驮辞闆r分析l 該區(qū)域客戶以咨詢服務(wù)、貿(mào)易和制造業(yè)為主,又50多家世界500強企業(yè)、800多家著名跨國企業(yè)入駐。i客戶來源分析:168。 以瑞安廣場和時代廣場為代表的淮海中路板塊高檔寫字樓作為上海頂級寫字樓,雖然租金價格較高,對于有實力的外資企業(yè)仍然具有相當大的吸引力,其客戶群中外資占有85%,如麥肯錫、杜邦、拜耳等大型中資企業(yè)也入駐在此,這些企業(yè)的由足夠的能力承擔高額的租金,他們追求的是高檔的辦公環(huán)境和完善的物業(yè)服務(wù)。168。 瑞安廣場和時代廣場的開發(fā)商和物業(yè)管理公司為知名的香港企業(yè),對客戶定位的針對性較強,目前該區(qū)域傾向于香港和歐美的知名企業(yè),因此香港和歐美企業(yè)占有較大的比重。ii客戶行業(yè)分析分析:l 咨詢服務(wù)和貿(mào)易企業(yè)對交通的依賴性較強,該區(qū)域強大的交通網(wǎng)絡(luò)是吸引此類客戶的主要原因。l 作為上海最早形成的高檔寫字樓板塊,該區(qū)域已經(jīng)形成較強的商業(yè)辦公氛圍,因此對實力較強的知名跨國公司又較強吸引力。iii客戶需求168。 對于各行業(yè)頂尖的企業(yè),更注重辦公環(huán)境和物業(yè)管理水平。168。 350400個車位設(shè)計,有效滿足客戶車位需求。168。 200300平方米小面積租借為主,各層公共會議室的設(shè)計,滿足客戶的又一重要需求。168。 大廈裙樓引入國際名牌購物中心,形成上海最高檔的購物商圈,滿足企業(yè)員工購物需求。六、南京西路板塊南京西路板塊: 成都路高架——延安路區(qū)域,是上海商務(wù)樓最集中的區(qū)域之一,其中包括:南證大廈、555大廈、博愛大廈、中創(chuàng)大廈、靜安新時代廣場、錦江向陽大廈、梅隴鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場、上海商城、中欣大廈、輕工機械大廈、上海機場城市航站樓、上海嘉里中心、上海展覽中心等。商圈內(nèi)辦公樓總面積:約為52萬平方米由于地處市中心繁華商圈,每天都有大量的人流光顧南京西路商圈,因此在這些商務(wù)樓樓下的裙房多用于商業(yè)用途,樓上則為辦公用途。 點評:優(yōu)越的地理位置,便利的交通設(shè)施,完善的購物環(huán)境,良好的物業(yè)管理服務(wù),政府高效的配套服務(wù)…,這些優(yōu)勢正吸引著越來越多的跨國公司爭相入駐南京西路商圈。南京西路商圈的周邊環(huán)境;: 高架:延安高架及南北高架是分別貫穿市中心的東西、南北的主要干道;機場:距虹橋機場約十幾公里路程; 點評:商圈位于市中心,延安路高架、內(nèi)環(huán)高架、南北高架和長壽路形成縱橫交錯的主體交通,交通極其便捷。: 綠地:位于靜安寺的靜安公園、位于北京西路、石門一路的“東八塊”綠地。保護建筑:哈同花園(今上海展覽中心)、距今已有1750多年歷史的靜安寺、近年來,融合石庫門風情與歐美建筑風格,建成西王小區(qū)、王家沙花苑小區(qū)等。 點評:這里是上海石庫門建筑最
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