【正文】 　　淮海中路商圈周邊環(huán)境　　 交通的便利性：　　 高架：南北高架及延安路高架是分別貫穿市中心的南北、東西的主要干道　　 機場：距虹橋機場約十幾公里路程　　 點評：商圈位于市中心，延安路高架、內(nèi)環(huán)高架、南北高架和徐家匯路形成“王”字型主體交通，交通極其便利?！　?這些商務(wù)樓絕大部分樓下的裙房用于商業(yè)用途，樓上則為辦公用途?！　?淮海中路板塊：西藏路——成都路高架區(qū)域，是上海商務(wù)樓最集中的區(qū)域之一，其中包括：蘭生廣場、金鐘廣場、上海廣場、力寶廣場、香港廣場（南北樓）、香港新世界廣場、中海廣場、柳林大廈、大上海時代廣場、瑞安廣場、中環(huán)廣場、企業(yè)天地大廈等。人民廣場是集商務(wù)、金融、高級住宅于一體的中央商務(wù)區(qū)，也是現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)的匯聚點。交通便利、設(shè)施完善、價格較低的寫字樓成為中小企業(yè)及投資者關(guān)注的對象，帶動價格持續(xù)上揚。l 受供給關(guān)系的影響，寫字樓市場已經(jīng)進入新一輪的上升期。l 從2000年開始，上海甲級寫字樓銷售價格開始穩(wěn)步增長，但是增幅沒有租金快。%，可供租用的空置面積繼續(xù)下降。相對于住宅及商鋪市場，上海甲級寫字樓由于產(chǎn)權(quán)集中并且透明度高，對于著重風(fēng)險管理的外商基金具有較高的吸引力。從檔次分配來看，仍舊是甲A級寫字樓以租賃為主，甲B級和中檔以下寫字樓會出現(xiàn)租售并舉的現(xiàn)象。l 預(yù)計20052006年，上海寫字樓市場將會出現(xiàn)第二波增長態(tài)勢，甲級寫字樓市場依然看好。特別是靜安、盧灣及黃浦等區(qū)在2004年底的剩余量相當(dāng)緊張，市場空置率低于5％。l 預(yù)測今年是甲級寫字樓投放的小高峰年，如無意外，預(yù)計今年上海落成交付的甲級寫字樓共有7幢，為嘉華中心、都市總部大樓、花旗集團大廈、匯亞中心、港匯雙塔、新茂大廈和上海銀行大廈。預(yù)計2005年至2007年底，上海甲級辦公樓的供應(yīng)面積總計將達230萬平方米，今后三年內(nèi)上海的甲級寫字樓增長將達62%。l 進入2000年寫字樓市場在經(jīng)過兩年的恢復(fù)期之后，市場景氣指數(shù)大增，開發(fā)商逐漸恢復(fù)了入市發(fā)展的信心，在高科技產(chǎn)業(yè)、IT信息業(yè)、跨國公司等多股力量的共同作用下，滬上寫字樓吸納量增長，空置率迅速下降。外資企業(yè)的進駐，不僅增加了對辦公樓、商業(yè)營業(yè)樓宇的需求，也增加了對住宅的需求，特別是增加了對有地方特色的石窟門和環(huán)境優(yōu)美高檔住宅的需求。%，好地段的甲級和乙級寫字樓占用率為100%，空置率比前幾年有所下降。分析外資的涌入和上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也對上海的房地產(chǎn)市場提出了新的需求。,%；。1998—2003年上海FDI及增長率變化數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局外資涌入：外商投資企業(yè)在推動經(jīng)濟增長中正起著越來越大的作用。（見圖一）圖1 19972004年上海GDP和GDP增長變化情況 資料來源：上海統(tǒng)計局l 平穩(wěn)的快速發(fā)展期：在全球經(jīng)濟不景氣的背景下，作為經(jīng)濟中心的上海經(jīng)濟逆風(fēng)飛揚，進入了一個比較平穩(wěn)的快速發(fā)展時期。二、宏觀市場綜述l 綜合競爭力全國首位：上海在城市綜合競爭力、資本力和科技力的排名中，均位居全國首位。l 甲級寫字樓開始改變原先只租不售的模式，市場上出現(xiàn)全幢出售的甲級寫字樓。l 回顧上海寫字樓市場的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了膨脹、鼎盛和衰退，當(dāng)前正處于繁榮復(fù)蘇的時期。l 《財富》周刊一項調(diào)查數(shù)據(jù)表明，跨國公司在中國設(shè)立地區(qū)總部選址時，上海對其他大城市更具有吸引力；各大財團經(jīng)濟巨頭紛紛進駐上海。一、前言二、宏觀市場綜述三、供求分析四、上海市市場租售價格分析五、人民廣場淮海中路板塊供求分析租金情況分析客源情況分析i客戶來源ii客戶行業(yè)分析iii客戶需求六、南京西路板塊客源情況分析i客戶來源ii客戶行業(yè)分析iii客戶需求i客戶來源ii客戶行業(yè)分析iii客戶需求七、淮海中路、南京西路沿線典型樓盤產(chǎn)品分析面積和層高外立面大堂電梯車位7. 其它內(nèi)部配套八、政策對寫字樓市場的影響近期出臺政策介紹政策的時間效應(yīng)分析九、典型樓盤一、前言隨著中國加入世界貿(mào)易組織、2010年成功申辦世界博覽會、F1賽車場、環(huán)球樂園的立項，外資對上海的信心倍增，上海經(jīng)濟的未來將一片光明。經(jīng)過近10年的快速發(fā)展，上海已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，其經(jīng)濟地位無論在國內(nèi)還是在國際都得到了很大提升，這樣一個國際化大都市中，上海寫字樓市場有著得天獨厚的優(yōu)勢。l 2003年中國入世對寫字樓市場的利好影響開始逐漸顯現(xiàn)，加上上海市政府對跨國企業(yè)地區(qū)總部推出的優(yōu)惠政策及2010年世博會三方面因素將構(gòu)成上海寫字樓需求的強勁原動力。目前甲級寫字樓供給需求同步增加，空置率進一步下降，辦公樓市場處于上升通道。l 乙級寫字樓整體租售情況不如甲級，中、低檔寫字樓產(chǎn)品租售價格停滯不前，將逐漸被市場所淘汰，性價比高的項目頗受中小企業(yè)青睞，小面積商務(wù)間成為市場追尋的新熱點。l 保持良好增長：上海經(jīng)濟繼續(xù)保持良好增長，2004年，上海經(jīng)濟再創(chuàng)佳績，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的成功調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)成為上海經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)；連續(xù)多年兩位數(shù)的增長更是引人注目。吸收外資規(guī)模繼續(xù)擴大，結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。大量外資涌入絕對量的增加以及占全國引進外資總額比重的提高，使得上海經(jīng)濟以不同于全國增長與波動的軌跡運行。以寫字樓為例子，這幾年上海的辦公樓供給在不斷增加，但占用率卻保持較高的水平。在辦公樓承租方中，%，%，%。三、供求分析甲級寫字樓供應(yīng)量l 1997年以后，受到亞洲金融危機的沖擊，寫字樓開發(fā)投資出現(xiàn)連續(xù)下滑的跡象；為改變寫字樓市場空置情況日益嚴重的狀況，政府開始停止經(jīng)營性寫字樓用地的審批，從而進一步限制了近幾年寫字樓的開發(fā)投資和市場供應(yīng)。l 2002年底至2003年初，辦公樓土地大量供給，按照新寫字樓3年至4年的建設(shè)周期計，2006至2007年又將是新一輪供應(yīng)熱潮。l 2002—2004年甲級寫字樓市場處于市場高位，保持平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)市場的持續(xù)向好，產(chǎn)權(quán)寫字樓吸引投資消費群體的進駐，帶動寫字樓市場的繁榮，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的消費趨勢。l %，比2003年全年增長近一倍。l 2005年第一季度，空置率保持在7%，變化不大。而從租賃與買賣來看，仍是以租賃為主，買賣為輔。l 2005年年初起，外資銀行以及海外地產(chǎn)基金普遍看好上海甲級辦公樓市場。四、上海市市場租售價格分析數(shù)據(jù)來源：繹凱博才研發(fā)中心市調(diào)組l 上海各區(qū)的甲級寫字樓租金水平1996年達到頂峰后開始下調(diào)，1999年達到谷底后止跌反彈，2000－2002年有大幅度增長。l 各區(qū)域租金變化非常小，主要商業(yè)地區(qū)的租金反映了整個城市的平均水平，新的供應(yīng)抵消了需求的增長效應(yīng)，使得租金保持了基本不變，2004年開始市場價格穩(wěn)步上揚，成交租金維持較高水平。今年第1季度，售價達到3150美元/平方米，%。新上市的寫字樓在智能化、環(huán)境上均達到了較高標準。五、人民廣場淮海中路板塊人民廣場：該板塊地處上海市城市交通中心，加上完善的購物環(huán)境和良好的物業(yè)管理服務(wù)，是上海最早形成的高檔寫字樓板塊。嘉里不夜城、世界貿(mào)易大廈等高檔寫字樓匯聚于此，飛利浦、阿爾卡特、萊因等國際著名公司的入駐更凸顯這一黃金地區(qū)無比尊貴品質(zhì)。　　 成都路高架——陜西路區(qū)域，其中的商務(wù)樓有：新華聯(lián)商廈、二百永新大廈、久事復(fù)興大廈等?！　?商圈內(nèi)辦公樓總面積：約為55萬平方米　　 點評：這里集中了許多境外著名的發(fā)展商，尤其以香港地區(qū)的開發(fā)商居多，發(fā)展商的實力雄厚、信用良好；同時大部分的商務(wù)樓均聘請了資質(zhì)良好的物業(yè)管理公司，以提供給租客優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。　　 商圈內(nèi)的景觀：　　 綠地：延中綠地、太平橋綠地及兩個法式公園——淮海公園、復(fù)興公園　　 水景：新天地里的太平湖、延中綠地里的人工湖　　 保護建筑：新天地里著名的“一大”會址周圍