上海黃埔區(qū)某寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告-展示頁(yè)
2024-08-18 08:32本頁(yè)面
【正文】 東昌濱江園的超高單價(jià)所致。大面積加上高單價(jià)，自然造成了較高的單套總價(jià)。辦公樓單套面積、單價(jià)及總價(jià)的相關(guān)性分析表5 辦公樓單套面積、單價(jià)和總價(jià)相關(guān)性比較單套面積（平米/套）平均面積(平方米/套）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元/套）＜100671243984100－20014514289207200－30025014630366300－40037014795547400－50044617299772＞500823241461987合計(jì)15015925239從圖8來(lái)看，辦公樓交易的單套面積、單價(jià)和總相互之間呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性，即單套需求的面積越大，則單價(jià)越高、相應(yīng)的總價(jià)也越高。216。216。216。從上圖來(lái)看，辦公樓總價(jià)分布有以下特點(diǎn)：216?？們r(jià)分析表4 上海市8－9月份辦公樓單套總價(jià)分段比較總價(jià)（萬(wàn)元/套）建筑面積（平方米）比例套數(shù)比例成交金額（萬(wàn)元）比例＜100%541%%100－500%699%%＞500%96%%合計(jì)%1336%%在本報(bào)告期內(nèi)，上海市辦公樓交易的單套總價(jià)變動(dòng)范圍也很大，單套價(jià)格最高的依然由東昌濱江園的一棟整體銷售的辦公樓創(chuàng)造，由于面積較大，總價(jià)達(dá)到了16998萬(wàn)元，總價(jià)最低的僅為22萬(wàn)元，位于楊浦區(qū)。 19000元/平方米以上的劃為高價(jià)寫字樓需求急劇下降，每一個(gè)千元段內(nèi)的需求都這一價(jià)位段的需求都在2%以下，合計(jì)來(lái)看，%%。在6000－15000元/平方米這一區(qū)間內(nèi)需求的分布比較平均，一般在3%－6%之間，15000元/平方米以下的交易量，%%。216。從圖4－圖6來(lái)看，本月單價(jià)分布有以下特點(diǎn)：216。單價(jià)分析表3 上海市8－9月辦公樓單價(jià)區(qū)間分布表單價(jià)分段建筑面積（平方米）套數(shù)成交金額（萬(wàn)元）＜1000042910000－1500039615000－19000388＞19000123合計(jì)1336本報(bào)告期間，上海市辦公樓市場(chǎng)單價(jià)兩極分化現(xiàn)象明顯，單價(jià)最高的東昌濱江園達(dá)到了59773元/平方米的天價(jià)，而最低單價(jià)僅有4000元/平方米。東昌濱江園是8月下旬新市的一個(gè)4層辦公樓，平均單價(jià)達(dá)到了58499元/ m2，這比同期第二名的天安中心大廈高出了近30000元/ m2，跟目前上海市辦公樓16000萬(wàn)元/ m2的均價(jià)相比，絕對(duì)是一個(gè)天價(jià)。具體見(jiàn)圖3。5．平均單價(jià)從成交單價(jià)來(lái)看，9－10月份，浦東以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為依托的辦公樓價(jià)格一騎絕塵，以23155元/ m2的單價(jià)雄居榜首，將其他區(qū)縣遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了后面，每平米高出第二名長(zhǎng)寧區(qū)5210元之多。原因說(shuō)明：浦東新區(qū)由于交易體量遠(yuǎn)大于其他區(qū)縣，因此在交易金額上繼續(xù)保持大幅領(lǐng)先。3．交易面積分析從交易面積來(lái)看，8－9月份，辦公樓成交面積占前五位的依次是：浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)和黃浦區(qū)，%，%，如果算上虹口和盧灣區(qū)，則這七個(gè)區(qū)交易面積占了整個(gè)上海市的九成以上。這七個(gè)區(qū)無(wú)論是在交易面積，還是在成交金額上都一路領(lǐng)先，而且七者合計(jì)總量均超過(guò)了90%。我們預(yù)計(jì)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，寫字樓市場(chǎng)將由理性興旺轉(zhuǎn)向繁榮。從數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是成交套數(shù)、成交面積還是交易金額，9月份的交易量都較8月份有大幅增長(zhǎng)，%，%，%。上海黃埔區(qū)四川路寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告一、2004年8—9月上海辦公市場(chǎng)分析（根據(jù)最新交易數(shù)據(jù)）最新情況綜述2004年8月和9月份，上海辦公樓總共成交了1336套，成交均價(jià)為15925元/平方米。其中，8月份實(shí)現(xiàn)交易429套，均價(jià)15408元/平方米；9月份實(shí)現(xiàn)交易907套，均價(jià)16184元/平方米。表1 8－9月交易數(shù)據(jù)比較面積（平方米）套數(shù)金額（萬(wàn)元）8月5091711949月827147762合計(jì)1336318957 從上述的數(shù)據(jù)我們可以看出，在住宅和酒店式公寓產(chǎn)品相繼經(jīng)過(guò)其價(jià)格的高漲階段之后，寫字樓產(chǎn)品正逐漸成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。2． 區(qū)域分析表2 上海市各區(qū)辦公樓交易數(shù)據(jù)區(qū)縣建筑面積（平方米）套數(shù)成交金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平米）浦東4565819610407022793徐匯349091855269715096靜安328992535219115864長(zhǎng)寧211451222448111578黃浦18490923379417937虹口15725249137458741盧灣14097882149615249普陀82678472698793閘北516540678713141楊浦29732419846673金山75213014000松江20321437067總計(jì)200281133631895715894上海市辦公樓市場(chǎng)集中度依然很高，傳統(tǒng)的市中心三區(qū)（靜安、黃浦和盧灣）及其周邊區(qū)縣
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