上海黃埔區(qū)某寫字樓項目市場分析報告-閱讀頁
2024-08-22 08:32本頁面
【正文】 6至2007年又將是新一輪供應熱潮。相比今天，甲級辦公樓總量不過３３０萬平方米，這三四年增長將達７０％。l 市場需求量大幅增長盡管至2007年，上海甲級辦公樓的新增供應將達230萬平方米，三年供應量增幅將達70%。根據(jù)WTO協(xié)議，外資金融機構在華經(jīng)營的種種限制將于2007年前逐步取消。于此同時，甲級寫字樓成了繼住宅和商鋪之外的又一個熱門投資品種。l 租金水平將會經(jīng)歷先上升后回落的趨勢從去年到2005年，由于期間寫字樓的新增供應量不足，需求量上升，租金水平保持了持續(xù)攀升。本案所處區(qū)域介紹本案地處四川路、九江路口，位于黃浦區(qū)域內(nèi)。 行政區(qū)劃黃浦區(qū)行政區(qū)劃為9個街道共190個居委會。人口。人民廣場是上海市內(nèi)重要的交通樞紐，設有通往市內(nèi)各主要地點的公交線路，并且也是上海目前唯一的地鐵中轉站，地鐵一號線、二號線在此交匯。其中包括建設明珠線二期南浦大橋和西藏南路兩個站點，復興東路越江隧道，楊浦軌道交通延伸等設施，全面改造8 萬平方米的延安中路生態(tài)景觀綠地，建設外灘沿江景觀綠地，建設沿中華路、人民路內(nèi)側的老城廂環(huán)城道路敞開式綠化環(huán)，構筑一條長達5000米的環(huán)城綠色旅游走廊。為支持黃浦區(qū)政府綠環(huán)建設項目及市中心現(xiàn)代化聚居區(qū)等重點項目的建設，農(nóng)行、建行、交行及上海銀行為其提供總金額10億元左右的貸款授信額度。經(jīng)濟發(fā)展黃浦區(qū)是上海經(jīng)濟發(fā)展速度較快的區(qū)域。外商、外省市在該區(qū)投資活躍，中外大企業(yè)、大集團、大公司紛紛入駐黃浦，形成區(qū)域經(jīng)濟新的增長點。 ，%。（附表1）全年實現(xiàn)增加值同比上年增長%第二產(chǎn)業(yè)增加值同比上年下降%占全區(qū)增加值比重%第三產(chǎn)業(yè)增加值同比上年增長%占全區(qū)增加值比重%（附表1）2003年該區(qū)商業(yè)穩(wěn)步增長。商業(yè)（含餐飲業(yè)）銷售（營業(yè)），%。%。房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。%。區(qū)域內(nèi)商品房銷售建筑面積61萬平方米，%，商品房銷售額65億元，%。 目前該區(qū)域的寫字樓市場，租賃市場主要以高檔寫字樓物業(yè)為主，受區(qū)域經(jīng)濟的支撐影響，其租賃價格也一直居高不下。 該區(qū)域樓盤的物業(yè)管價格從另一個層面反映出了該區(qū)域的產(chǎn)品價值以及入駐企業(yè)的支付能力。 目前該區(qū)域市場的寫字樓產(chǎn)品，面積分割都較大，都在600平方米以上，也就是說，客戶單筆交易將至少去化半個樓層。 租賃價格分析【分析】有上圖分析可知，目前該區(qū)域內(nèi)的各辦公類物業(yè)的租金主要集中在34元/平方米/天和68元/平方米/天這兩個價格區(qū)間段之間；基本反映出了該區(qū)域市場內(nèi)目前正在進行商業(yè)化運營的辦公樓物業(yè)的格局分布。252。 價格分析【分析】由上圖可知，目前該區(qū)域的主力價格段在1800020000元之間/平方米，這也直接反映出了該區(qū)域內(nèi)的辦公樓物業(yè)的市場價值。 物業(yè)管理價格分析【分析】有上圖分析可知，目前該區(qū)域內(nèi)的各辦公類物業(yè)樓盤，其物業(yè)管理的成本還是有一定的差距，我們認為區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓的物業(yè)管理價格在1820元/平方米/月之間，這個價格也是目前上海甲級辦公樓物業(yè)管理收費的主力價格252。區(qū)域內(nèi)帶租約出售的寫字樓盤銷售去化相對較快，一般去化時間在69個月左右；小面積的相對更快一些252。從其銷售的方式來看，我們分析認為該區(qū)域的寫字樓市場主要由大型企業(yè)自用和投資客戶這兩大團體構成，由于區(qū)域內(nèi)自身經(jīng)濟的高強度發(fā)展，至目前為止已經(jīng)支撐起一定的樓價，因此小公司難以承受該區(qū)域寫字樓的高經(jīng)營成本。南倚北海路，北靠廣東路，東為廣西路，西鄰云南路。都設架空技術層。主樓頂部設有直升飛機停機坪，以滿足消防及特殊要求。安基廣廈地王中心地 址：浙江中路535號發(fā) 展 商: 上海弘峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間: 規(guī) 模：總建筑面積15000平方米，占地1000多平方米，為一幢16層小高層，14層為商場一起出售，面積共3400平方米，57樓為車庫，816樓為辦公樓出 售：1900020000元/平方米（目前剩余12套） 面積分割：46—107平方米車 位：暫時未定物 業(yè) 費:6元/平方米/月產(chǎn)品簡述：該案地理位置較好，距南京東路步行街僅800米，近外灘約1500米，交通便捷，地鐵M1，M2，M8（在建）環(huán)繞。新黃浦金融大廈地 址：南京東路61號發(fā) 展 商: 上海新黃浦置業(yè)股份有限公司開盤時間: 規(guī) 模：建筑面積36500平方米，一幢15層辦公樓租 金：（含物業(yè)管理費），目前該案已基本租賃完出 售：20000元/平方米（該案目前帶租約出售，租約為12年） 面積分割：99486平方米車 位：只租不售1500元/月物 業(yè) 費:產(chǎn)品簡述：該案座落于南京東路外灘。整個大廈采用現(xiàn)代智能辦公系統(tǒng)，電腦終端連接。港泰廣場地 址：延安東路700號發(fā) 展 商: 上海港泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間: 規(guī) 模：，為一幢27層商務樓。地下二層車庫，共有194個車位；1—4層為裙樓，適宜作為商鋪、酒樓或休閑場所，以及外資企業(yè)或大型服務型企業(yè)入駐；5—27層為主樓，為商業(yè)辦公場所。南開大廈地 址：陸家浜路1332號發(fā) 展 商: 上海萬泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開盤時間: 規(guī) 模：總建筑面積26000多平方米。為一幢22層辦公樓出 售：11000元/平方米（目前只剩34F出售，面積為1700平方米） 面積分割：90160平方米（整層1000平方米）車 位：500元/月（租價）物 業(yè) 費:產(chǎn)品簡述：該案位于黃浦區(qū)市中心板塊，周邊商業(yè)環(huán)境成熟，為一棟純辦公樓物業(yè)，交通便捷，水、電、話、中央空調(diào)等齊全。49 / 49
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