上海黃埔區(qū)某寫字樓項(xiàng)目市場分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 3929匯金大廈黃浦漢口路515號938平方米2225工商聯(lián)大廈黃浦延安東路55號1500平方米30外灘12號黃浦中山東路12號2260平方米530來福士廣場黃浦西藏中路268號85132海通證券大廈黃浦廣東路689號1550平方米3525中區(qū)廣場黃浦黃陂北路227號1725平方米2627聯(lián)誼大廈黃浦延安東路100號930平方米3025東銀大廈黃浦北京東路689號1533平方米3025峻嶺廣場黃浦成都北路500號1300平方米3825中福大廈黃浦九江路619號1486平方米26中外運(yùn)大廈黃浦福建中路188號680平方米3318項(xiàng)目區(qū)域在租樓盤一覽表從上表中我們可以看出：216。%。其中：。其中，%，%；，%，%。改革開放使黃浦區(qū)加快了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。與此同時，新黃浦區(qū)將逐步拆除近180 萬平方米舊房，在老西門、董家渡地區(qū)近53公頃的城市景觀與城市生態(tài)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，成為滿足21世紀(jì)居民不同層次物質(zhì)和文化生活需要的市中心現(xiàn)代化聚居區(qū)。交通狀況黃浦區(qū)交通四通八達(dá)。城區(qū)面積，%，雖然黃浦區(qū)所占市區(qū)面積比重較小，但其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起著相當(dāng)大的作用，有著相當(dāng)高經(jīng)濟(jì)地位。尤其是來自江浙的民間資本，對上海甲級寫字樓表現(xiàn)出極大的熱情，直接推動了甲級寫字樓售價(jià)的大幅上漲。不過，中國入世，上海市政府推出的跨國企業(yè)地區(qū)總部的優(yōu)惠政策及2010年世博會三方面因素將構(gòu)成上海甲級寫字樓需求的強(qiáng)勁原動力。預(yù)計(jì)至2007年底，陸家嘴核心區(qū)域?qū)⒂校梗叭f平方米甲級辦公樓供應(yīng)，靜安區(qū)６０萬平方米，盧灣區(qū)１５萬平方米，徐匯區(qū)２９萬平方米，黃浦區(qū)２２萬平方米，虹橋８萬平方米，上海甲級辦公樓的新增供應(yīng)面積總計(jì)將達(dá)２３０萬平方米。盡管本季度的收益很大，但是值得關(guān)注的是租金的報(bào)價(jià)比實(shí)際成交價(jià)高出1020%，在一些高額房產(chǎn)中，甚至更高。%。企業(yè)大道80％的辦公空間已經(jīng)被預(yù)定，如果包括這個項(xiàng)目，盧灣區(qū)空置率可能更低?？罩寐史治鋈找嬖黾拥男枨蠛托略龉?yīng)的彌補(bǔ)，使得上海甲級寫字樓在04年1季度的空置微幅降低。浦東增加的吸納量主要是一些遷居的租客，包括General Motors、Itochu和Praxair。 需求分析甲級寫字樓在2004年2季度的吸納量有很明顯增長，由于公司先后搬進(jìn)早前已承租了的預(yù)租樓面的新建成寫字樓。從微觀方面來看，瑞安企業(yè)大道 項(xiàng)目的入市，對緩解2004年1季度上海甲級寫字樓市場供給并沒有提供多少幫助，浦西主要辦公區(qū)域?qū)懽謽枪┙o仍然緊缺，需求市場旺盛，尤其是那些需要大面積辦公場地的公司，其選擇范圍局限，因此來福士廣場和 企業(yè)大道的多數(shù)辦公空間就已被預(yù)訂。但就目前情況看，由于浦西商務(wù)區(qū)域可出租的空間已經(jīng)很小，黃浦區(qū)和長寧區(qū)最近建成的項(xiàng)目將繼續(xù)成為市場的焦點(diǎn)，這些項(xiàng)目中許多已經(jīng)接近全部出租。表8 上海市8－9月辦公樓單價(jià)排名排名名稱區(qū)縣地址單價(jià)（元/平米）1東昌濱江園浦東新區(qū)浦明路584992天安中心大廈黃浦區(qū)南京西路287583海通證券大廈黃浦區(qū)廣東路243574中福現(xiàn)代城黃浦區(qū)山東中路241215南證大廈靜安區(qū)南京西路216646飛洲國際廣場徐匯區(qū)零陵路199707御華名苑長寧區(qū)愚園路188658上海中融大廈浦東新區(qū)浦東南路188179谷泰濱江大廈黃浦區(qū)中山南路1850210均瑤國際商務(wù)徐匯區(qū)肇嘉浜路18390從上表可知，目前滬上在售辦公樓前十名的價(jià)格底線大約在18000元/平方米左右。大面積加上高單價(jià)，自然造成了較高的單套總價(jià)。216。216?？們r(jià)分析表4 上海市8－9月份辦公樓單套總價(jià)分段比較總價(jià)（萬元/套）建筑面積（平方米）比例套數(shù)比例成交金額（萬元）比例＜100%541%%100－500%699%%＞500%96%%合計(jì)%1336%%在本報(bào)告期內(nèi)，上海市辦公樓交易的單套總價(jià)變動范圍也很大，單套價(jià)格最高的依然由東昌濱江園的一棟整體銷售的辦公樓創(chuàng)造，由于面積較大，總價(jià)達(dá)到了16998萬元，總價(jià)最低的僅為22萬元，位于楊浦區(qū)。在6000－15000元/平方米這一區(qū)間內(nèi)需求的分布比較平均，一般在3%－6%之間，15000元/平方米以下的交易量，%%。從圖4－圖6來看，本月單價(jià)分布有以下特點(diǎn)：216。東昌濱江園是8月下旬新市的一個4層辦公樓，平均單價(jià)達(dá)到了58499元/ m2，這比同期第二名的天安中心大廈高出了近30000元/ m2，跟目前上海市辦公樓16000萬元/ m2的均價(jià)相比，絕對是一個天價(jià)。5．平均單價(jià)從成交單價(jià)來看，9－10月份，浦東以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為依托的辦公樓價(jià)格一騎絕塵，以23155元/ m2的單價(jià)雄居榜首，將其他區(qū)縣遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了后面，每平米高出第二名長寧區(qū)5210元之多。3．交易面積分析從交易面積來看，8－9月份，辦公樓成交面積占前五位的依次是：浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、長寧區(qū)和黃浦區(qū)
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