上海黃埔區(qū)某寫字樓項目市場分析報告(存儲版)
【正文】 級寫字樓需求的強勁原動力。城區(qū)面積，%，雖然黃浦區(qū)所占市區(qū)面積比重較小，但其在經(jīng)濟發(fā)展方面起著相當(dāng)大的作用，有著相當(dāng)高經(jīng)濟地位。與此同時，新黃浦區(qū)將逐步拆除近180 萬平方米舊房，在老西門、董家渡地區(qū)近53公頃的城市景觀與城市生態(tài)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，成為滿足21世紀居民不同層次物質(zhì)和文化生活需要的市中心現(xiàn)代化聚居區(qū)。其中，%，%；，%，%。%。216。252。大廈總高150米，地上35層，地下三層，大廈占地面積5851平方米，總建筑面積65000多平方米。大廈外墻為花崗巖大理石墻，底層大廳充分體現(xiàn)現(xiàn)代酒店服務(wù)氛圍，內(nèi)部商場專辟國際名品專賣店，底層將進駐大型銀行；頂層設(shè)有可以觀景的休閑屋頂花園，立體綠化。于97年竣工，98年4月入住。該案由國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司——上海中企物業(yè)管理有限公司全權(quán)管理。該案產(chǎn)品面積分割較小，總價控制較好，益投資。個案資料銀晨數(shù)碼大廈(海通證券大廈)地 址：云南中路88號/北海路200號發(fā) 展 商: 上海谷元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間: 規(guī) 模：總建筑面積65000多平方米，占地面積5851平方米，為一幢三十五層的高層租 金：（目前已基本租完）出 售：3500元美金/平方米（目前只剩34F出售，面積為1700平方米） 面積分割：971700平方米車 位：買價50萬元/個，租價：1850元/個物 業(yè) 費:25元/平方米/月產(chǎn)品簡述：大廈座落在人民廣場。 可供應(yīng)物業(yè)面積分析【分析】有上圖分析可知，目前該區(qū)域內(nèi)的各辦公類物業(yè)租賃,供方市場主要以推出大面積的辦公物業(yè)為主,主力面積主要在1500平方米之間,最小的面積分割也達到了600平方米,也就意味著客戶單筆交易最少也得吸納近半個層面的面積,相信這樣的運營成本只有具備一定規(guī)模的大型企業(yè)才會考慮.項目區(qū)域在售樓盤一覽表樓盤名稱區(qū)域地點價格物業(yè)管理費銷售狀況發(fā)展商交屋時間銀晨數(shù)碼大廈(海通證券大廈)黃浦云南中路88號/北海路200號29000元/平方米25元/平方米/月90%上海谷元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003/3安基廣廈地王中心黃浦浙江中路535號19000—20000元/平方米6元/平方米/月70%上海弘峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2004/10新黃浦金融大廈黃浦南京東路61號20000元/平方米17元/平方米/月60%上海新黃浦置業(yè)股份有限公司98港泰廣場黃浦延安東路700號18000元/平方米50%上海港泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司98南開大廈黃浦陸家浜路1332號11000元/平方米90%上海萬泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司現(xiàn)房從上表中我們分析得出：252。216。其中，%；，%，%。全區(qū)經(jīng)濟運行質(zhì)量在市場競爭中明顯提高，城區(qū)面貌發(fā)生了顯著變化，新建的一批現(xiàn)代化的商辦綜合樓、公寓住宅樓拔地而起，形成城市亮麗的新景觀。加之南浦大橋、延安路遂道、延安路高架、內(nèi)環(huán)線高架、南北高架以及復(fù)興東路、西藏南路、陸家浜路等主要道路構(gòu)成了快速、便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域規(guī)劃“十五”期間，黃浦區(qū)將逐步實施包括外灘地區(qū)、南京路地區(qū)、人民廣場地區(qū)、老城廂地區(qū)，南部市中心現(xiàn)代化聚居區(qū)這五個地區(qū)的功能完善和升級，啟動一批道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、舊區(qū)改造和綠化建設(shè)項目。而預(yù)計到了2006年，隨著寫字樓會有大量新的供應(yīng)量涌現(xiàn)，租金將會重新面臨下調(diào)的壓力。到時租金所受到的壓力是可以預(yù)見的。在個別區(qū)域中，由于受到企業(yè)大道項目上市，致使盧灣的租金水平增長幅度最大，%。由于本季度企業(yè)大道投入市場，％％。大部分的吸納仍舊集中在浦西大約為100600平方米，浦東已從上一季度的負吸納量恢復(fù)至本季度14700平方米的正吸納量。從長期看，今年年底開始的供應(yīng)浪潮將一定程度的減輕市場的緊張程度。表7 上海市8－9月辦公樓銷售金額排名排名名稱區(qū)縣地址成交金額（萬元）1東昌濱江園浦東新區(qū)浦明路511932國際麗都城J靜安區(qū)新閘路329433金鷹大廈浦東新區(qū)民生路298214港泰廣場黃浦區(qū)延安東路230005中海大廈盧灣區(qū)淮海中路214966飛洲國際廣場徐匯區(qū)零陵路154017徐匯苑大廈徐匯區(qū)中山南二路121778同達創(chuàng)業(yè)大廈長寧區(qū)天山路97259達安城6號房靜安區(qū)石門二路903710上海之俊大廈徐匯區(qū)斜土路8675從上表可知，辦公樓銷售金額的前幾位大多被浦東的樓盤所包攬，這主要是因為東昌濱江園的超高單價所致。216。 19000元/平方米以上的劃為高價寫字樓需求急劇下降，每一個千元段內(nèi)的需求都這一價位段的需求都在2%以下，合計來看，%%。單價分析表3 上海市8－9月辦公樓單價區(qū)間分布表單價分段建筑面積（平方米）套數(shù)成交金額（萬元）＜1000042910000－1500039615000－19000388＞19000123合計1336本報告期間，上海市辦公樓市場單價兩極分化現(xiàn)象明顯，單價最高的東昌濱江園達到了59773元/平方米的天價，而最低單價僅有4000元/平方米。原因說明：浦東新區(qū)由于交易體量遠大于其他區(qū)縣，因此在交易金額上繼續(xù)保持大幅領(lǐng)先。從數(shù)據(jù)來看，無論是成交套數(shù)、成交面積還是交易金額，9月份的交易量都較8月份有大幅增長，
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