【正文】 商客戶群華普廣場廣州市銀保利華普置業(yè)有限公司銀行、科研機構(gòu)、外資公司雙城國際廣州華鵬置業(yè)有限公司IT行業(yè)、廣告、中小企業(yè)/國稅星辰財富港廣州越福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司港澳投資者居多信合大廈農(nóng)村信用聯(lián)合社金融、證券、保險星匯國際大廈越秀城建集團銀行、金融、證券珠江投資大廈廣東珠江投資集團金融、證券、保險勤建商務大廈勤建置業(yè)有限公司 IT、廣告業(yè)富力科訊國際大廈富力地產(chǎn)IT行業(yè)、廣告業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)富力盈隆廣場富力地產(chǎn)金融、世界500強企業(yè)、集團總部富力中心大廈富力地產(chǎn)世界國內(nèi)外500強企業(yè)、富力集團總部從上表可以看出IT業(yè)、廣告業(yè)、以及金融行業(yè)的占了珠江新城寫字樓相當大的比例。主要的辦公樓有：中信廣場、市長大廈、金利來大廈、財富廣場、新創(chuàng)舉大廈等。沿線的寫字樓主要有財富廣場、金利來大廈、高盛大廈、城建大廈、新創(chuàng)舉大廈等。分天河北路和天河路兩大板塊。　　另外，耀中集團在天河北路林和西路也有一45層高的寫字樓項目，總建筑面積達15萬平方米。其中寫字樓部分面積約3萬平方米?！　√艔V場：位于天河路與天河東路交匯處西北側(cè)，發(fā)展商為太古匯（廣州）發(fā)展有限公司。該項目正在進行內(nèi)部裝修。該項目由一棟29層的辦公樓組成（部分為12層、18層），14裙樓為商場?！　√旌映菛|塔樓：發(fā)展商為廣東天貿(mào)（集團）股份有限公司，東塔為50層的寫字樓，預計將在2007年左右完工。專為跨國企業(yè)度身定造。但現(xiàn)時已投入使用的純寫字樓市場尚為空白?！　◇w育東路和體育西路。突顯總部經(jīng)濟的寫字樓項目名稱租售價格（元/m2）賣點勒建商務大廈售￥9000/㎡設(shè)有空中花園，寫字樓復式設(shè)計星辰大廈￥7500/㎡近地鐵，雙陽臺設(shè)計華普大廈￥80008500元/㎡5A智能化配備，24小時酒店式服務星匯國際大廈售9000元/㎡5A智能化生態(tài)式大堂層間空調(diào) 雙城國際￥8500元/㎡標傍地鐵物業(yè)（四）客戶群分析　　以前支撐廣州寫字樓租賃市場的主要力量是國內(nèi)中小型企業(yè)，其實質(zhì)是剛起步的企業(yè)，穩(wěn)定性很低，更沒有轉(zhuǎn)為買家的實力。珠江新城代表性寫字樓配套項目名稱富力科訊大廈勤建商務星匯國際雙城國際發(fā)展中心華普廣場標準層面積170011001285780/1225層數(shù)地上24層、地下4層地上25層地上29層、地下3層地上31層/地上27地下3層層高 標準層4M 標準凈層高≥ M4M3 M電梯9部高速電梯4臺OTIS高速電梯5臺德國合資蒂森電梯兩臺高速電梯一臺貨梯10部客梯、2部貨梯每塔樓配備6部高速電梯空調(diào)水源熱泵式中央空調(diào)水冷式高效節(jié)能空調(diào)大金VRC變頻冷媒系統(tǒng)沒中央空調(diào)，美國約克、日本新晃制冷、供熱設(shè)備提供冷熱溫控中央空調(diào)系統(tǒng)采用分量計算，總制冷量達3600冷噸通訊千兆主干寬帶采用10M/100BPS、LAN技術(shù)的寬帶接入高速上網(wǎng)充足電話線路，每戶設(shè)寬帶網(wǎng)入口及綜合布線系統(tǒng)入口高速上網(wǎng)高覆蓋的光纜綜合布線和充足的IDD電話線路配套近萬平方綜合商務配套大型商場、酒樓、商務餐廳等12個垂直疊式空中花園主題會所（含泳池）、商務會議室2800平方米的園林康體會所同聲翻譯系統(tǒng)大型會議中心，多功能會議中心、大型展覽廳智能化5A專業(yè)智能化管理系統(tǒng)5A智能化管理5A智能化系統(tǒng)24小時電子巡更系統(tǒng)，建筑周界紅外先安防探測儀8A智能化系統(tǒng)5A級智能化管理系統(tǒng)外立面玻璃幕墻國際標準LOWE弧型大玻璃，群樓外墻閃銀灰色大理石、玻璃幕墻以白色調(diào)為主高級外墻磚配鋼化鍍膜玻璃幕墻　　珠江新城近幾年來新建成的具有一定規(guī)模的甲級寫字樓大多具備5A智能化標準的寫字樓。雙城國際配備大型生態(tài)會所等，讓辦公環(huán)境配套更齊全更舒服。純辦公功能建筑其實就是第一代的寫字樓產(chǎn)品，除了布局明顯區(qū)別于住宅，同時將通訊管線、會議室等辦公結(jié)構(gòu)和功能列為建筑設(shè)計的必需元素。寫字樓的竣工面積僅次于2005年。20062007年竣工的寫字樓項目20062007年珠江新城竣工寫字樓項目簡表時間項目名稱發(fā)展商位置規(guī)模備注20062007年富力科訊大廈富力地產(chǎn)M11，客戶以IT行業(yè)、廣告、貿(mào)易公司為主富力盈隆中心富力地產(chǎn)B22，總建約9萬平方米目標客戶為金融、保險等行業(yè)富力中心富力地產(chǎn)J14，樓高54層富力地產(chǎn)的總部將遷入該棟寫字樓，部分對外租售合景大廈廣州新恒昌企業(yè)發(fā)展有限公司、廣州合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司J16，樓高38層合景總部將遷入該寫字樓，部分對外租售三銀大廈廣州三銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司I72，剛剛開工聯(lián)通新時空廣場中國聯(lián)通廣東分公司M12，總建約8萬平方米企業(yè)自用廣州海關(guān)綜合業(yè)務樓廣州海關(guān)E62，總建約9萬平方米海關(guān)自用　　2006年2007年，是珠江新城寫字樓市場的一個平穩(wěn)年。本年有10個寫字樓項目竣工可以交付使用?！　「剑捍硇陨啼亗€案　　保利香檳　　專業(yè)市場　　目前，珠江新城的家居等專業(yè)市場經(jīng)營情況良好，但這些專業(yè)市場均為臨建，隨著盤踞的臨建用地逐漸被開發(fā)，同時，珠江新城直通琶洲會展中心，珠江新城的裙樓商場用于家居、建材、會展、電子等專業(yè)市場不失為經(jīng)營方向之一。月）管理費(元/m2在上述幾種專業(yè)市場當中，家居專業(yè)市場如美居中心、維家思博覽中心由于經(jīng)營場所環(huán)境及氛圍營造的都比較成功，因此，其租賃價格與珠江新城的裙樓商場不相上下，首層商鋪租賃價格在140150元/平方米　　同時，由于珠江新城裙樓商場尚未完全啟動，部分后期新落成的裙樓商場如利雅灣、碧海灣、華普廣場等，對于珠江新城裙樓商場走勢還處于試探中，因此，其商場面積均未有間隔，且偏向于整層發(fā)售。隨著近幾年路網(wǎng)的發(fā)展，銀行、超市等日常生活配套也開始進入珠江新城，成為小區(qū)鋪內(nèi)的大租客。（二）分布特點　　珠江新城東連員村，西通地下隧道與五羊新城接壤。而珠江新城無論是江景還是非江景樓盤都普遍以高檔豪宅定位，針對的是高端客戶群。　　在一線江景盤得以充分發(fā)展的同時，二線江景盤也趁著江景盤興起的東風開始進入市場，二線江景盤現(xiàn)有金雅苑、嘉仕花園、琴海居、天立俊園、浪琴居、江畔華庭、藍色康園和城建芭堤水岸等，其中藍色康園和城建芭堤水岸仍不斷有新產(chǎn)品推出市場。而珠江新城各區(qū)都不斷有新的樓盤和單位推出，從兩房到四房不等，選擇的單位類型有很多?！　∮捎阱\城花園和東風廣場是東山區(qū)早期的豪宅，其當時一手的成交價錢比該區(qū)其他的同檔次的樓盤都要高，就算經(jīng)過數(shù)次的二手交易，其成交價格也沒有太大的變動。由于市場上一手住宅供應量少，天河北的樓盤銷售率較高。不過經(jīng)過幾年樓市的低迷，在2004年樓市則全面反彈，一些新開發(fā)樓盤的二手成交價比一手的購入價還要高，不少自住買家和投資者紛紛入市，帶旺了天河北的樓市。而在房地產(chǎn)方面，天河北板塊一直是廣州豪宅最集中的地區(qū)。這批高薪人士對珠江新城二手需求的增大，間接上導致了二手樓價的提升?！　〈送?，珠江新城樓盤本來就定位為豪宅，而如有江景的話，價格就更加不菲了，都超過萬元/平方米，如利雅灣南向江景單位均價一萬多元/平方米，碧海灣更是達到了13000元/平方米，而凱旋新世界一線江景單位到時做好估計會遠遠超過13000元/平方米?！　《鴱默F(xiàn)在在售的住宅樓盤來看，隨著珠江新城商務辦公開始有形成的趨勢，各項配套也比以往更為完善，因此在售的單位面積也隨之發(fā)生了較大的變化，特別是配合商務辦公的60平方米以下的單身公寓有了極大的增長，達到統(tǒng)計比例的二成半，而大戶型面積段分布也更趨多元化，其中又以150平方米以上為最多，而6080平方米這個區(qū)間卻比以往更小。對比現(xiàn)在售的樓盤的戶型，我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在在售樓盤產(chǎn)品呈多樣化，分布也更為合理?！　‖F(xiàn)在售（包括尾貨單位）或在建的住宅樓盤有碧海灣、凱旋新世界、天駿花園、星匯園、珠江新城別墅、利雅灣、星辰大廈、馬賽國際公寓、保利香檳花園、新城雅居花園、珠江新城商住樓（D72）、商住樓（D76）、冼村村民商住樓（G21）、天河石東甲子村復建房（H31）等。此外還須說明的是，在珠江新城內(nèi)還有冼村、獵德村和譚村三個城中村。在打地基（六）SWOT分析優(yōu)勢分析（S）　　廣州重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，靠近市中心區(qū)和天河中心區(qū)；路網(wǎng)較為完善，綠化率高，且有臨江的景觀優(yōu)勢；已有多個政府部門和國內(nèi)外企業(yè)搶先進駐辦公，商務氣氛漸濃。目前已選中三個優(yōu)勝投標方案。一建成并投入使用。目前已進入方案評審的緊張階段，預計2005年底開工，2007年建成，將成為一個集學習閱讀、信息交流、文化休閑等功能為一體的信息化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、現(xiàn)代化、安全環(huán)保的、具有鮮明時代風格和嶺南人文蘊涵圖書館。南面過江后與海珠區(qū)連通，并通過石榴崗路和新光快速路直接到達番禺區(qū)或新規(guī)劃的快捷路南段的新蟯南路。交通問題仍然是影響珠江新城整體發(fā)展的瓶頸。（三）各項配套設(shè)施現(xiàn)狀文化教育設(shè)施配套　　廣州市恒福中學（珠江新城校區(qū)）、南國花園中學、天河第一中心小學、南國花園小學、獵德小學、紅線女藝術(shù)中心等。該區(qū)已建成三個大型住宅小區(qū)，包括金碧華府、凱旋新世界和新城海濱花園，大部分已入住，還有一個力迅的大型住宅項目上筑也在建當中。其余還包括一些食肆，美居建材中心、車展中心和裝飾材料中心的用地。該區(qū)用地較少，除綠化外皆為商務金融辦公用地。　　I區(qū)為商務辦公與商住綜合區(qū)。在廣州城市中軸線和珠江新城景觀軸的交匯處，規(guī)劃擬建多個標志性建筑，如廣州歌劇院、博物館、圖書館、青少年宮等重要公共設(shè)施，中軸線廣場群、海心沙市民廣場等。珠江新城建成后以冼村路為界，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以居住為主，西區(qū)以商務辦公為主，兩區(qū)以珠江濱水綠化帶和東西向商業(yè)活動軸線貫通。另外，廣州海關(guān)新業(yè)務技術(shù)綜合樓和110千伏花穗變電站工程仍在建當中?！　區(qū)為商貿(mào)辦公區(qū)與中央廣場。G區(qū)有幾塊中海地產(chǎn)的地塊，暫時仍未開發(fā)，在建的有一個冼村商住樓項目?！　區(qū)為商住用地。獵德污水處理廠占據(jù)該區(qū)的幾乎一半用地，住宅僅有已建成入住的南國花園，其余大部分為空地。而且珠江新城現(xiàn)存有較多的斷頭路，打通將會牽涉較多的拆遷問題。中部將建設(shè)獵德大橋、天河東路系統(tǒng)工程，這將是穿過珠江新城南北向的主要交通通道。廣州圖書館新館　　選址J26地塊，設(shè)計藏書400萬冊。2004年5月31日開始動工，已于2005年六電視觀光塔　　位于珠江南岸。東塔規(guī)劃將隨后展開。施工緊張進行中力迅上筑L9L9L9L94㎡已建出地面數(shù)層6棟高層、2棟小高層中海項目K2㎡（二）住宅產(chǎn)品及價格特征分析住宅使用用地現(xiàn)狀　　珠江新城按規(guī)劃共有300多塊規(guī)劃用地，其中住宅用地約占總規(guī)劃用地的30%，主要集中在珠江新城的中部和東部。住宅開發(fā)情況　　已開發(fā)完的住宅樓盤有南國花園、華駿花園、麗晶華庭、南天廣場、名門大廈、跑馬地花園、譽城苑、南國花園、匯豪大廈、君怡大廈、安駿大廈、駿逸苑、遠洋明珠、皓瀚華軒、漾晴居、金碧華府、新城海濱花園、跑馬地花園等。所以買家多選擇三房或四房為主，其中四房占了一半以上，而三房也近三成，如再加上選擇二房的買家，三者合計就超過八成，由此可見其它戶型產(chǎn)品的比重是較小，戶型也較為單一。此外由于商務氛圍不足，投資戶型明顯不足，只占了極輕的比重。而珠江新城東部則由于發(fā)展較慢，住宅價格較西部就顯得稍低一些，一般都在7000元/平方米左右，而新城雅居由于在污水處理廠旁邊，均價都低于5000元/平方米。購買珠江新城二手住宅的客戶大部分用于自住，以生意人及企業(yè)高層管理人員為主，同時政府官員及事業(yè)單位的管理人員也占一定比例。區(qū)域內(nèi)云集了眾多甲級寫字樓，商務氣氛十分濃厚，天河北板塊亦成為了廣州國際化大都市的象征。　　近年來，天河北板塊的樓盤競爭激烈，一些早期開發(fā)的樓盤成交價和租金水平已逐步下降?！　√旌颖卑鍓K大多以豪宅為主，目前在售樓盤只有金碧翡翠華庭，均價在7500元/平方米。尤其是東山雅筑，兩房單位的比例還不到10％?！　∮捎诂F(xiàn)時東風東有一手發(fā)售的樓盤不多，東山雅筑和東風廣場只有少量尾貨，而錦城花園也已經(jīng)售完，因此在此板塊上能出售的單位都不多，可選擇的類型更少了。一線江景樓盤的價格一般在10000元/平方米以上，正望江的單位或者江景較好的單位的單價可以去到15000元/平方米以上?！　I江東樓盤因為有一線和二線江景的差別，因此樓價跨度較大，從4000多元/平方米到10000元/平方米以上的中檔到高檔樓盤都有，滿足各個層次的客戶群。目前，由于部分住宅及商務用地尚未建設(shè)，因此，導致珠江新城出現(xiàn)了大量臨建用以經(jīng)營家居、建材、汽車交易等行業(yè)?！　哪壳爸榻鲁堑纳啼伣?jīng)營內(nèi)容來看，其所吸引的租戶大多是大型特色餐飲，如麗晶華庭的麗晶明珠、星匯園的都城快餐、名門大廈的韋士拿西餐廳等多個大型餐飲名店落戶。月之間。月)住宅名門大廈150400——————星匯園200以上首層：4萬首層：200保利香檳40500(以100m2/間為主)6萬未定新大廈————一樓:150二樓:100——南國花園50400——首層：120——匯豪大廈未間隔首層：4萬二層：首層：200二層：80未定凱旋新世界————首層：100未定碧海灣3000m2/層首層：6萬二層：4萬三層：3萬未定未定利雅灣2000m2/層首層：23層：45層：整