【正文】 政府規(guī)劃 ? 河西中央商務區(qū)“十大標志性建筑”； 東成國際中心、聯(lián)強國際大廈、南京國際經(jīng)貿(mào)廣場、維多利亞國際商務中心、廈華國際廣場、南京中大科技大廈、紫鑫中華廣場、歐洲城、浙江國貿(mào)中心、東渡大廈 ? 河西八大重點項目 奧體新城、紫鑫中華綜合廣場、酈城花園、東成國際中心、聯(lián)強國際大廈、歐洲城、宋都大廈、東渡大廈 ? 新城市廣場（國際水準的 Shopping Mail 大型現(xiàn)代化商業(yè)步行街）、國際醫(yī)院、寶船遺址公園 ? 三路工程 鳳凰 東街從原先的六七米寬的路幅拓寬 38－ 42 米；新建清河路，該路從上北至新河口大街，全長 2 公里，建成后路幅將寬達 24 米；漢中西路西延，從典雅居再向西延至濱江路，路幅高達 47 米。 銷售情況 已封頂，銷售 40％（寫字樓未售） 項目名稱 城市豪庭、國華大廈 項目指標 地理位置 牌樓巷 47 號 占地面積 建筑面積 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 71 頁 物業(yè)類別 商住樓 布局 5 層群樓為銀行， 6層 — 25 層為商住樓，住宅和商用比例 1： 1 規(guī)模 一幢高 25 層 總戶數(shù) 電梯 4 部垂直電梯 戶型 80 平米 — 180平米 停車位 地下 70 個 地上 30 個 物業(yè)管 理費 元 /平米 /月 起售價 4900 元 /平米 層差價 均價 5700 元 /平米 最高價 6100 元 /平米 開盤時間 2001 年 9 月 入伙時間 現(xiàn)房 戶型比例 開發(fā)商 南京金源房地產(chǎn)開發(fā)公司 銷售商 物業(yè)管理 南京金源物業(yè)管理公司 銷售電話 工程進度 外裝修階段 銷售情況 全部售完 備注 客戶多為 IT 行業(yè) 四、 大行宮區(qū)域 六七家知名開發(fā)商搶攤大行宮，進行商務樓開發(fā)，大行宮商務版塊正在形成中。該地段商務樓的消費群體獨特、有針對性 —— IT 行業(yè)。 優(yōu)勢 ? 本地區(qū)是南京中心城區(qū)之一，江蘇省黨政首腦機關所在地， 擁有濃厚的政治氣氛； ? 本地區(qū)是南京的郵政、電信、通訊中心； ? 兩大市民廣場――鼓樓市民廣場、山西路市民廣場； ? 湖南路是古城南京新世紀興起最繁華的商業(yè)街之一，已經(jīng)成為南京商貿(mào)、金融、餐飲、休閑娛樂中心區(qū)域之一； ? 鼓樓區(qū)的高校比較集中，有著很強的文化氛圍。代表物業(yè)有金鷹、商貿(mào)、華泰證券、天安國際大廈、福鑫國際大廈、投資大廈等。 （四）南京市商業(yè)用房市場特征 目前南京市商業(yè)用房市場主要 有以下幾個特點： 市場供應量較大 2002 年上半年以來，新推出的商業(yè)項目有新城市廣場、夫子廟商貿(mào)城、中國女人街、溫州商貿(mào)廣場、同曦名城、萬達購物廣場、東方名苑裙樓、金輪大廈裙樓等等。 豪華居住型： 主要以居住舒適為目的，客戶主要為大企業(yè)經(jīng)理自用及經(jīng)常往來內(nèi)地商人和外商。 商務樓的發(fā)展中心由新 街口商圈向外圍發(fā)展 從商務樓分區(qū)供應和銷售狀況作綜合分析， 1999 年以前 50%以上的上市商務樓集中在新街口商圈范圍內(nèi)，隨著城市基礎設施的逐步完善，市場熱點頻現(xiàn)，逐步形成了目前的新街口及其輻射區(qū)、大行宮片區(qū)、珠江路片區(qū)、山西路片區(qū)、河西新的城市副中心等五個商務區(qū)。 品牌經(jīng)營更上層樓。據(jù)房展會調(diào)查，面積在 81100 平方米的住房最受 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 71 頁 消費者歡迎，有 %的消費者表示將購買這一面積的住房。 奧體中心十大標志性建筑的相繼開工建設，為河西板塊注入了新活力。 南京郊縣如溧水、六合在今年將有較大規(guī)模的樓盤推出，由于交通環(huán)8%12%15%25%35%5%50 00 元以上4000~5000元3500~4000元3000~3500元2000~3000元20 00 元以下 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 71 頁 境的改善和價格優(yōu)勢，郊縣的樓盤將在南京樓市上出現(xiàn)。市場呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。城南、城北等地鐵交通沿線樓盤供不應求。 新的城市發(fā)展戰(zhàn)略將引領新的樓市發(fā)展格局 2020 年是南京城市建設承上啟下的重要一年，南京將進一步 調(diào)整城市形態(tài)和城市功能分區(qū)，實施“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間布局”，繼續(xù)推進河西副中心和東山、仙西、江浦三個新市區(qū)建設。 隨著銀行利率和購房稅費的下降，越來越多的居民采取通過將自有住房出租，同時購置新房自住來改善居住條件，另外以投資為目的購房行為也在逐步興起；三是公房承租權轉(zhuǎn)讓禁令放開，承租權轉(zhuǎn)讓市場逐步形成。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 71 頁 2002 年我市房地產(chǎn)開發(fā)項目超過 10 萬平方米以上規(guī)模的樓盤有 40多個，規(guī)模和檔次都比往年有了大幅度提高。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)周期相對較長，房地產(chǎn)銷售與土地取得之間存在一定時間的滯后性，南京市城區(qū)內(nèi)商品房的供應將會在隨之而來的 35 年內(nèi)出現(xiàn)供給趨緩的現(xiàn)象，這也導致了城市周邊圈地現(xiàn)象的日趨嚴重。 房屋類型 2002 年銷售量 較前年增長量 商 品 房 ㎡ % 存 量 房 ㎡ % 2020 對于南京房地產(chǎn)開發(fā)商而言是個機會年，“ 全年將新建成 300 萬平方米商 品房 ” 、 “ 不少于 60 個樓盤新年開建 ” 這樣的消息 已 預示著 2020年 南京 房 地產(chǎn)市場 的紅火。經(jīng)我司十幾位同事的共同努力，歷經(jīng)壹個月，南京市寫字樓市場調(diào)研工作已立卷完成。 今年南京市城建總投資高達 360 億元，是去年的兩倍，老城改造、河西新城區(qū)、大學城等一批重點工程和市政基礎設施建 設為房地產(chǎn)市場推波助瀾，使得南京的房地產(chǎn)市場處于供需兩旺的局面。 2020 年江寧首個拍賣地塊位于東大大學城，由中惠集團以 61 萬 /畝的價格拿下。 住房二級市場全面放開，利好政策活躍房市。 2020 年，隨著南京商品房、二手房價格指數(shù)和相關信息的發(fā)布，房地產(chǎn)市場預警機制的建立，這些將能及時分析南京房地產(chǎn)市場需求，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模和各類商品房的供應比例，使得結(jié)構基本合理得到保障。 地鐵概念將持續(xù)刺激沿線物業(yè) 南京地鐵一號線年底貫通、二號線年底動工。自 2000 年以來，我市商品房批準銷售面積（供給量）與商品房實際銷售面積（有效需求量）的差距逐步縮小，供求之比由 2000 年的 : 1 下降為 2002 年的 : 1，供求總量基本平衡。見圖 1 圖 1 8%12%15%25%35%5%5000元以上4000~5000元3500~4000元3000~3500元2000~3000元2000元以下 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 71 頁 從商品住宅開發(fā)區(qū)域分布看，市中心樓盤供應量明顯減少，“一城三區(qū)”供應量逐年增大，具體為：城中 5%、河西 20%、城北 10%、城東15%、仙林 10%、城南 10%、江寧 30%。 僅去年我市房地產(chǎn)開發(fā)項目超過 10 萬平方米以上規(guī)模的樓盤有 40多個，規(guī)模與檔次都比往年有了大幅度提高。 住宅形式日趨多樣。伴隨著這種需求的出現(xiàn)，從去年下半年特別是今年以來，小戶型住宅供應增長較快。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。如南京市近 兩年推出的錦江麗舍、國際貴都、長安國際中心等都吸納了相當數(shù)量的小公司和投資客。具體價格因地理位置、樓盤素質(zhì)及營銷手法的不同，其價格差距較大，普通商務型和酒店式公寓價格在 50006500元 /平米，豪華居住型在 60008000 元 /平米。 分布特點 商業(yè)用房需有較大的人流支持方能比較成功，因此商業(yè)用房多會集 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 71 頁 中一起形成一定的聯(lián)動規(guī)模效應而成為商業(yè)街，或設在大型住宅區(qū) 、高層樓宇之裙樓。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 71 頁 幾年后地鐵的竣工，地下停車場的建成，交通線路的調(diào)整，拆遷工作的順利完成等都將有利于改變新街口面貌，新街口的辦公條件將會有很大的改善。 代表商務樓樓盤資料 項目名稱 金山大廈 項目指標 地理位置 山西路 24 號 占地面積 5500 ㎡ 建筑面積 萬㎡ 物業(yè)類別 辦公樓 層數(shù) A 樓 32 層， B樓 28 層 車位 地下 3 層 層差價 60 車位價格 400 元 /月 物業(yè)管理 元 /㎡ 起售價 8200 元 /㎡ 最高價 10000 元 /㎡ 均價 8600 元 /㎡ 開盤時間 得房率 71％ 入伙時間 現(xiàn)房 發(fā)展商 南京泰古城房地產(chǎn) 銷售電話 025－ 3703389 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 71 頁 套型配比 74 ㎡ 96 ㎡ 129 ㎡ 130 ㎡ 214 ㎡ 399 ㎡ 客源分析 中大型企業(yè)居多 主要建材 大版塊銀白色豪華玻璃幕墻、日本三菱高速電梯、 中央空調(diào)環(huán)保新風系統(tǒng) 銷售情況 60％ 項目名稱 天環(huán)大廈 項目指標 地理位置 中山北路 88 號 占地面積 6700 ㎡ 建筑面積 60000 ㎡ 物業(yè)類別 辦公樓 層數(shù) 27層 1～ 5層太平洋商場 車位 120 總戶數(shù) 車位價格 20－ 30 萬 物業(yè)管理 6 元 /㎡ /月 起售價 6800 元 /㎡ 最高價 7800 元㎡ 均價 7400 元 /㎡ 開盤時間 得房率 70％ 入伙時間 現(xiàn)房 發(fā)展商 南京天環(huán)食品有限公司 銷售電話 025－ 3245839 轉(zhuǎn) 5022 套型配比 110 ㎡～ 450 ㎡也可整層銷售 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 71 頁 客源分析 中大型企業(yè)居多 主要建材 外墻采用黑金色鍍膜鋼化玻璃和高級面磚， 6 部日本產(chǎn)富士達高速電梯 銷售情況 銷售情況一般，現(xiàn)共有 7 層被整體銷售，其余銷售不多。代表物業(yè)有長發(fā)科 技大廈、新世界中心、谷陽世紀大廈、數(shù)碼港、匯杰廣場等。 優(yōu)勢 ? 區(qū)域優(yōu)勢明顯，東臨滬寧高速，西臨新街口，北接珠江路； ? 新街口作為南京的“ CBD”地區(qū)，用地十分緊張，大行宮可以彌補這項空白； ? 珠江路距離大行宮很近，方便 IT 行業(yè)在此辦公； ? 政府規(guī)劃重新塑造大行宮：中國近代歷史博物館、國家級圖書