【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 71 頁 南京市寫字樓市場 分析報告 南京金智地產(chǎn)顧問有限公司 二 00 三年五月 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 71 頁 致：南京百市發(fā)展總公司 承蒙貴司信任，我司有幸為貴司提供市場研究服務(wù)。經(jīng)我司十幾位同事的共同努力，歷經(jīng)壹個月，南京市寫字樓市場調(diào)研工作已立卷完成。從南京的城市規(guī)劃、房地產(chǎn)市場、商業(yè)布局、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、商務(wù)樓布局、商務(wù)樓發(fā)展?fàn)顩r等多方面，進行了細致的走訪調(diào)查，對南京房地產(chǎn)市場尤其是商務(wù)樓市場有了清晰、準確的認識，現(xiàn)立卷提交貴司參閱。 本報告做為廣泛研究方案，不能完全解答市場狀況的全部問題。希望發(fā)展商提出寶 貴意見，我司將根據(jù)發(fā)展商的意見和要求，做進一步的修改。 順頌商祺！ 南京金智地產(chǎn)顧問有限公司 二○○三年五月二十六日 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 71 頁 目 錄 第一章 南京市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)查分析 一、 宏觀政策及趨勢 ……………………………………. 4 （一）政策現(xiàn)狀 …………………………………………… 4 （二）發(fā)展趨勢 …………………………………………… 7 二、 市場現(xiàn)狀 …………………………………………… 8 （一）南京市住宅市場特征 ……………………………….. 8 （二）南京市商務(wù)樓市場特征 ……… …………………….. 12 （三）南京市商務(wù)公寓市場特征 ………………………….. 13 （四）南京市商業(yè)用房市場特征 ………………………….. 15 第二章 南京市商務(wù)樓區(qū)域分布 一、 新街口和中山南路區(qū)域 ……………………………. 17 二、 鼓樓和山西路區(qū)域 ……………………………….... 25 三、 珠江路區(qū)域 ………………………………………... 31 四、 大行宮區(qū)域 ………………………………………... 38 五、 河西區(qū)域 …………………………………………... 40 附件： 南京部分商務(wù)樓出租情況 ……………………………….. 43 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 71 頁 南京二手房商務(wù)樓市場情況 第三章 南京市商務(wù)樓品質(zhì)分類 一、 綜合性頂級商務(wù)樓 ……………………………….. 44 二、 甲 A 級商務(wù)樓 ……………………………………. 46 三、 高檔商務(wù)公寓 …………………………………….. 48 四、 乙級商務(wù)樓 …………………………………….…. 49 第四章 項目周邊商務(wù)樓市場分析 一、 項目周邊商務(wù)樓現(xiàn)狀 ……………………………… 51 （一） 項目周邊商務(wù)樓分布 …………………………….. 51 （二） 項目周邊典型商務(wù)樓 ……… …………………….. 52 （三） 商務(wù)樓客戶分析 …………………………………. 53 （四） 現(xiàn)有商務(wù)樓特點 …………………………………. 55 二、 項目周邊商務(wù)樓發(fā)展趨勢 ………………………… 56 第五章 南京市商業(yè)分析 一、 南京市基本商圈結(jié)構(gòu) …………………………….. 58 二、 各類商業(yè)類型分析 ……………………………….. 63 三、 商業(yè)種類特征分析 ……………………………….. 65 四、 大型商業(yè)裙樓營銷分析 …………………………... 72 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 71 頁 五、 項目所屬商業(yè)區(qū)域分析 …………………………. .. 74 第一章 南京市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)查分析 2002 年以來，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，城市化進程加快，居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持高位運行狀態(tài)，南京房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，也呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的勢頭。 房屋類型 2002 年銷售量 較前年增長量 商 品 房 ㎡ % 存 量 房 ㎡ % 2020 對于南京房地產(chǎn)開發(fā)商而言是個機會年，“ 全年將新建成 300 萬平方米商 品房 ” 、 “ 不少于 60 個樓盤新年開建 ” 這樣的消息 已 預(yù)示著 2020年 南京 房 地產(chǎn)市場 的紅火。 一、宏觀政策及趨勢 （一）政策現(xiàn)狀 從宏觀環(huán)境看，市場繼續(xù)面臨較為寬松的經(jīng)濟環(huán)境和有力的政策支持。 2020 年一季度南京市 GDP 增長率達到 %，全年 GDP 的增長率在 10%以上，區(qū)域中心城市發(fā)展戰(zhàn)略進一步實施將使南京對周邊城市的經(jīng)濟輻射力日趨增強，從而為南京市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長提供堅實 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 71 頁 的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 今年南京市城建總投資高達 360 億元，是去年的兩倍，老城改造、河西新城區(qū)、大學(xué)城等一批重點工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)為房地產(chǎn)市場推波助瀾，使得南京的房地產(chǎn)市場處于供需兩旺的局面。 城區(qū)土地供應(yīng)減少，周邊圈地現(xiàn)象日趨嚴重。 南京市從 2002 年 7 月 1 日起，土地必須 采用掛牌出讓方式。減少了土地的供應(yīng)量，收緊了商品房供應(yīng)的“源頭”。市區(qū)土地供應(yīng)量明顯減少，但目前市場上可售面積仍然龐大。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)周期相對較長，房地產(chǎn)銷售與土地取得之間存在一定時間的滯后性，南京市城區(qū)內(nèi)商品房的供應(yīng)將會在隨之而來的 35 年內(nèi)出現(xiàn)供給趨緩的現(xiàn)象，這也導(dǎo)致了城市周邊圈地現(xiàn)象的日趨嚴重。 2002 年 11 月份，位于南京市玄武區(qū)，聚寶山南側(cè)的 2002G24 號地塊掛牌出讓，南京棲霞建設(shè)、雨潤、江蘇陽光三家聯(lián)合摘牌，以單宗地塊歷史最高成交額 億元成交。 2020 年江蘇萬泰實業(yè)集團，以 億元摘下上下五旗地塊。 2020 年江寧首個拍賣地塊位于東大大學(xué)城，由中惠集團以 61 萬 /畝的價格拿下。此現(xiàn)象也表明南京房地產(chǎn)市場的發(fā)展勢頭正勁，各大房地產(chǎn)商看好未來市場。 停止別墅用地供應(yīng)，高檔物業(yè)市場將會得到更健康的發(fā)展。 2020 年 2 月 19 日，國土資源部 45 號文，規(guī)定停止別墅用地的供應(yīng)，高端物業(yè)的供應(yīng)量將在今后五年內(nèi)得到控制，減少了高端物業(yè)的競爭程度，使得高檔 物業(yè)能夠提高自身的配套質(zhì)量，檔次不斷向上走。 政府調(diào)控，住宅區(qū)開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 71 頁 2002 年我市房地產(chǎn)開發(fā)項目超過 10 萬平方米以上規(guī)模的樓盤有 40多個，規(guī)模和檔次都比往年有了大幅度提高。如威尼斯水城（ 4530 畝），奧體中心（ 1500 畝），武夷綠洲（ 80 萬平方米），翠屏國際城（占地 3000畝）等均有較好的市場形象。未來中高收入的購房家庭，將逐步轉(zhuǎn)移到具有規(guī)模的成熟社區(qū)中。 住房二級市場全面放開，利好政策活躍房市。 2002 年 5 月 1 日市政府出臺了關(guān)于《進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》，提出全面放開搞活 住房二級市場，住房消費實行多項稅費優(yōu)惠政策。 主要包括：放開對非成套公有住房出售的限制；放開對房改房上市交易各項限制；放開公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓限制；放開外地人員購買存量房限制，實行購房落戶政策，具體稅費優(yōu)惠政策有房改房上市免收土地出讓金；個人購房契稅由原來的 2%實行由財政補貼 %，個人只交 %；鼓勵“賣小買大”的梯級住房消費，只收超額部分契稅以及個人購房免交個人所得稅等。 政策出臺后，房地產(chǎn)市場發(fā)生幾個明顯變化，一是存量房交易明顯放量。二是房地產(chǎn)投資觀念趨于成熟，房屋租賃市場日趨活躍。 隨著銀行利率和購房稅費的下降，越來越多的居民采取通過將自有住房出租，同時購置新房自住來改善居住條件，另外以投資為目的購房行為也在逐步興起；三是公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓禁令放開，承租權(quán)轉(zhuǎn)讓市場逐步形成。四是外地置業(yè)購房明顯增多。 （二）發(fā)展趨勢 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 71 頁 房地產(chǎn)預(yù)警機制的建立將保證供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。 2020 年，隨著南京商品房、二手房價格指數(shù)和相關(guān)信息的發(fā)布，房地產(chǎn)市場預(yù)警機制的建立，這些將能及時分析南京房地產(chǎn)市場需求，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，使得結(jié)構(gòu)基本合理得到保障。 住房制度改革繼續(xù)深化，多 層次的住房保障體系制度將進一步優(yōu)化和健全。 2020 年，全市經(jīng)濟適用住房計劃竣工面積為 30 萬平方米，并在今后5 年內(nèi)開工建設(shè) 250 萬平方米，而住房公積金管理的加強和中低收入家庭住房梯度消費，幫助其改善住房條件。 2020 年，南京市計劃實施房屋拆遷量進一步增長。 拆遷量的不斷增加，必然使得需求不斷增加，再加上《進一步搞活房地產(chǎn)市場若干意見》相關(guān)配套政策的陸續(xù)出臺，必將推動南京房地產(chǎn)市場進一步穩(wěn)定和繁榮發(fā)展。 新的城市發(fā)展戰(zhàn)略將引領(lǐng)新的樓市發(fā)展格局 2020 年是南京城市建設(shè)承上啟下的重要一年，南京將進一步 調(diào)整城市形態(tài)和城市功能分區(qū)，實施“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間布局”，繼續(xù)推進河西副中心和東山、仙西、江浦三個新市區(qū)建設(shè)。新的城市發(fā)展戰(zhàn)略將引領(lǐng)樓市發(fā)展新格局的形成。 西部樓市的發(fā)展將圍繞河西副中心建設(shè)逐步向長江推進，下關(guān)等沿江地區(qū)將有新的發(fā)展機遇，江北地區(qū)也將成為未來城市發(fā)展的方向；隨 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 71 頁 著地鐵一號線的推進，雨花地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的外部條件日趨成熟， 2020，該地區(qū)將成為房地產(chǎn)市場的熱點之一；隨著城東南板塊的日趨成熟，該地區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢將得到進一步提升，也將成為熱點區(qū)域。 地鐵概念將持續(xù)刺激沿線物業(yè) 南京地鐵一號線年底貫通、二號線年底動工。今年 4 月 17 日至 4 月20 日的房展會春季房展會上，地鐵概念已成了最搶眼的亮點。地鐵的建成必將對其沿線物業(yè)產(chǎn)生重大的帶動作用。尤其是中小戶型投資物業(yè)及商業(yè)。地鐵真正投入使用要到 2020 年，但對于物業(yè)銷售仍是一個良好的炒作題材。城南、城北等地鐵交通沿線樓盤供不應(yīng)求。 二、市場現(xiàn)狀 （一）、 南京市住宅市場特征 南京市房地產(chǎn)局最近公布的一季度房地產(chǎn)市場運行報告顯示，南京住宅市場有以下特點： 商品房供求平衡，局部區(qū)域市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 南 京房地產(chǎn)市場在去年供需呈現(xiàn)兩旺，每萬人住房交易量 萬平方米，處于全國領(lǐng)先地位。自 2000 年以來，我市商品房批準銷售面積（供給量）與商品房實際銷售面積（有效需求量）的差距逐步縮小，供求之比由 2000 年的