【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 天星翠瑯市場調(diào)研報(bào)告 南京新聯(lián)廣 二零零六年三月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 寫字樓市場調(diào)研與分析 一、市場情況分析 （一）、市場分版塊情況概述 （二）、項(xiàng)目版塊市場地位分析 （三）、項(xiàng)目版塊地位分析 （四）、市場供應(yīng)量分析 二、目標(biāo)客戶群體分析 （一）、客戶群體區(qū)域分布情況分析 （二）、目標(biāo)客戶群體基本情況分析 行業(yè) 規(guī)模 運(yùn)營狀況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)成熟度 企業(yè)業(yè)主年齡 企業(yè)人員構(gòu)成 （三）、目標(biāo)客戶群體購買需求分析 購買用途分析 購買承受力分析 購買迫切性分析 （四）、目標(biāo)客戶群體物業(yè)服務(wù)需求分析 物業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析 物業(yè)服務(wù)承受價(jià)格分析 三、價(jià)格分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、市場情況分析 （一）、市場分版塊情況概述 南京近年來開發(fā)的辦公樓地域分布特征較為明顯，主要集中于幾大片區(qū)： 新街口片區(qū)： 以新街口中心廣場為中心的商業(yè)圈，集商場、現(xiàn)代化寫字樓、商務(wù)公寓為一體的密集建筑群體形成了南京的市中心標(biāo)志性建筑群體。在商場百貨方面，大商家的兵團(tuán)作戰(zhàn)形成了激烈的競爭商區(qū)。新街口素有“中華第一商圈”的稱號，又是南京無可 爭議的 CBD。 該地區(qū)的辦公物業(yè)有兩大特點(diǎn)： （ 1）、該區(qū)擁有南京最成熟的商業(yè)配套設(shè)施，是買樓辦公人士的首選地段； （ 2）、大量的人流、車流嚴(yán)重影響了該區(qū)的交通狀況，同時(shí)該區(qū)車位嚴(yán)重不足，新建項(xiàng)目的停車問題必須依賴自己解決。 該區(qū)現(xiàn)在主要有以下辦公樓：商貿(mào)世紀(jì)廣場、南京國際貿(mào)易中心、華泰證券大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場、新地陽光、金輪大廈、體仁大廈、天時(shí)商貿(mào)中心等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從前期新地陽光、商貿(mào)廣場等項(xiàng)目的銷售情況可以看出該區(qū)的寫字樓市場需求旺盛。同時(shí)，該區(qū)寫字樓的空置量也很大，目前國貿(mào)中心、新華大廈、天時(shí)商務(wù)中心 、隆盛大廈、商貿(mào)廣場均有數(shù)量不少的空置。另外，還有許多早期的寫字樓目前仍有市場供應(yīng)，可見在該區(qū)域的需求量雖然很大，但是市場供應(yīng)量足以滿足，因此，市場并不饑渴。而因?yàn)樾碌捻?xiàng)目的配套及功能的提升，對于早期建設(shè)的規(guī)劃、配套都相對較差的項(xiàng)目形成了很大的沖擊，造成了租用客戶的流失。 山西路片區(qū) 中山北路、山西路區(qū)域也是傳統(tǒng)的辦公氛圍較濃的區(qū)域，該區(qū)的辦公樓不象新街口那么密集，而且沿中山北路、山西路間隔分布。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施較差。 廣州路片區(qū) 該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但是辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。 大行宮片區(qū) 該區(qū)域?yàn)槟暇┬屡d的辦公集中區(qū)域，是新街口片區(qū)的延伸，原有的一些項(xiàng)目的出租出售率都較高，雖然在硬件配套上稍差，但是與新街口的最短直線距離使得片區(qū)的辦公氛圍得到有效的增加和積聚，新的項(xiàng)目最近也集中面市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 珠江路片區(qū) 該區(qū)域因?yàn)橹榻返奶厣ㄎ缓酮?dú)特的經(jīng)營范圍造成了客戶群體的單一，主要客戶群體是 IT 界人士，為珠江路電子一條街服務(wù)。 （二）、項(xiàng)目版塊市場地位分析 在粗略劃分的新街口、山西路、廣州路、大行宮 、珠江路五大寫字樓市場片區(qū)中，山西路片區(qū)寫字樓市場情況比較特殊。該片區(qū)處于山西路商圈，并不是通常的 CBD的區(qū)域，而在片區(qū)中的寫字樓分布較為零散，早期開發(fā)建設(shè)的寫字樓項(xiàng)目無論從配套或者服務(wù)方面均與 CBD區(qū)域中的項(xiàng)目存在較大的差距。但是，由于蘇寧銀河國際、南京置地廣場、南京世界貿(mào)易中心的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域的辦公氛圍與形象得到顯著提升，而相對新街口而言，更為暢通的交通環(huán)境也使得片區(qū)的寫字樓市場具有更大的市場競爭力。因此，在南京的五大寫字樓市場版塊中，山西路版塊將是寫字樓的新興區(qū)域市場。隨著片區(qū)代表項(xiàng)目的上市，將吸 引更多商務(wù)人士的介入。 （三）、項(xiàng)目版塊地位分析 在版塊中，蘇寧銀河國際廣場、南京世界貿(mào)易中心、南京置地廣場為領(lǐng)頭項(xiàng)目，該部分項(xiàng)目無論是從項(xiàng)目規(guī)模、整體規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等諸方面都在以消費(fèi)能力較高的行業(yè)知名公司為目標(biāo)客戶群體，供應(yīng)價(jià)格也都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在 10000 元 /㎡以上。而早期建設(shè)投入使用的項(xiàng)目諸如天環(huán)大廈、金山大廈、匯杰廣場、龍吟廣場、頤和大廈等項(xiàng)目都已經(jīng)售磬或者尚余少量供應(yīng)，而規(guī)劃上市的項(xiàng)目的定位之類都與天星翠瑯項(xiàng)目存在較大的差異，因此不造成實(shí)質(zhì)意義的競爭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）、市場供應(yīng)量分析 案名 頤和大廈 金山大廈 B 樓 天環(huán)大廈 天和大廈 富升大廈 新立基大廈 聯(lián)通大廈 宏圖大廈 匯杰大廈 開發(fā)商 鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā) 泰古城房地產(chǎn) 天環(huán)食品集團(tuán) 廣廈三公司 東升房產(chǎn) 新立基房產(chǎn) 南京東正 宏圖高科 二橋地產(chǎn) 地點(diǎn) 山西路 68號 山西路 中山北路 88號 中山北路 212號 付厚崗 5 號 中央路 2587 號 中央路 32號 中山北路 219 中山路 268號 用途 辦公 寫字樓 辦公樓 商用、寫字樓 商住 商住、辦公 寫字樓 寫字樓 寫字樓 基地 面積（ m2） 1 萬 4500 6700 1200 5000 1400 3083 8023 建筑 樓層 30F 28F 28F 7F 21 26F 21F 23 26 在售 戶數(shù) 208 136戶 １０層 46戶 128 住 14商 24 119戶 150 規(guī)劃 面積（ m2） 105250M2 １７００／層 110160 得房 率 80% % 70% 77% 85% % 70% 75% 80% 公開 日期 98年底 98年 未開盤 1999年 2000年 8 月 96年開盤 99年底完工 2002年 10月 2002年 3 月 交房時(shí)間 2002年底 2002 年底 現(xiàn)房 98年交付 99年底完工 2020年 8 月 2020年 12月 銷售 面積（ m2） 6 萬 M2 ６萬 3387（主樓） 15445 28726 63000 價(jià)格 范圍 （元 /m2） 47006000 82009700 ５８００起 50005380 50005600 50806580 53817832 64507400 80008300 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 平均 單價(jià)