【正文】 昆明寫字樓市場(chǎng)供需現(xiàn)狀調(diào)查分析 9 年是昆明寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺，以 “99’昆明世博會(huì) ”為契機(jī)， 98 年辦公樓的開發(fā)投資額成倍增長(zhǎng)。到 99 年依然保持高的增長(zhǎng)勢(shì)頭，短短幾年內(nèi)，在青年路、東風(fēng)東路到人民西路、人民東路到人民西路、北京路等市內(nèi)繁華區(qū)域一下冒出了大量的寫字樓項(xiàng)目。但由于人們預(yù)想的 “世博會(huì) ”應(yīng)該帶來的巨大商機(jī)來得并不猛烈，中國(guó)入世后的春雨更多地落到了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，地處邊陲的云南短期內(nèi)還沒有足夠的魅力迎得足夠眾多商賈的投資熱情，于是昆明大量的專業(yè)或非專業(yè)寫字樓就象眾多專業(yè)或非專業(yè)的賓館酒店一樣，變成了經(jīng)營(yíng) 者的一塊心病。昆明寫字樓市場(chǎng)用一蹶不振來形容是最恰當(dāng)不過了。 從租售價(jià)格上看，幾年來，昆明寫字樓租售價(jià)格一直較低，逾五成售價(jià)在 3500—4000 元 /㎡，租金水平較低，高層物業(yè)平均租金水平在 3040 元 /平方米 /月。昆明近兩年絕大多數(shù)高層寫字樓的價(jià)格都有所下降，最大降幅近三成。因此可以說，昆明寫字樓市場(chǎng)處于較低迷的狀態(tài)。 從硬件配置上看，由于昆明寫字樓的過度開發(fā)嚴(yán)格意義上說還不是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)，因而對(duì)什么是專業(yè)寫字樓，專業(yè)寫字樓應(yīng)該是什么樣的還沒有較深的體會(huì)，因此對(duì)專業(yè)寫字樓應(yīng)該如何科學(xué)合理地 規(guī)劃設(shè)計(jì)還不能找到感覺，規(guī)劃設(shè)計(jì)的寫字樓很多只是一般單位辦公樓的放大版，造成了目前昆明現(xiàn)有寫字樓存在著諸多的先天不足。目前昆明的寫字樓車位總量在 100個(gè)以下的占 %，車位在 100200個(gè)的占 %，車位在 200 個(gè)以上的極少，有的甚至沒有考慮車位。 在建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)上，門廳全部都設(shè)在一層，面積狹小局促，僅僅是一個(gè)過道。并采用以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，因而形成了黑暗的走道、單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道。而現(xiàn)代專業(yè)的寫字樓應(yīng)該考慮人貨分流，不僅要設(shè)置了不同功能的電梯，而且要增加安 全通道數(shù)量。 由于諸多配件配置上的先天不足，使想要租購且有能力租購專業(yè)寫字樓的用戶望而卻步，同時(shí)由于高昂建安成本導(dǎo)致的較高的租售價(jià)格，也把一部分對(duì)寫字樓功能要求不高但對(duì)價(jià)格十分敏感的中小客戶拒之門外。從市場(chǎng)反映我們也能看出，一些租金較低的非專業(yè)寫字樓和一些租金較高但功能優(yōu)越的寫字樓的租售情況均比較良好，真正處境尷尬的是一些外表堂皇但功能較差的大型 “辦公樓 ”。 從物業(yè)管理服務(wù)上看，隨著省委省政府對(duì)昆明 “一湖四片 ”的大昆明發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，同時(shí)，昆明還面臨著成為我國(guó)與東盟建立自由貿(mào)易區(qū)的橋頭堡的歷史機(jī) 遇，圍繞把昆明建成我國(guó)面向東南亞、南亞國(guó)際城市的目標(biāo)，昆明正在著力提高城市建設(shè)管理水平和檔次，努力打造國(guó)際城市中心區(qū)。這樣，昆明的寫字樓市場(chǎng)也面臨著又一個(gè)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。如果抓住機(jī)遇使昆明寫字樓市場(chǎng)總體走出低迷，是每一個(gè)想在寫字樓市場(chǎng)領(lǐng)域有所作為的開發(fā)商正在面臨且亟待尋求答案的問題。 首先，寫字樓是創(chuàng)造價(jià)值的場(chǎng)所，而不僅僅是一個(gè)辦公場(chǎng)所。在二十世紀(jì)工業(yè)文明的時(shí)期，寫字樓是作為工業(yè)文明廠房的附屬物存在，是一種復(fù)式記賬的體系，主要產(chǎn)值來自于車間，而不是來自于寫字樓。而如今在寫字樓里也能產(chǎn)生利潤(rùn)，所以，我們 現(xiàn)在寫字樓不會(huì)再像以前那樣僅僅作為一個(gè)管理的附屬。 第二，一個(gè)好的寫字樓不是老板擺譜的地方，而是能激發(fā)員工靈感，讓他更好地進(jìn)行腦力創(chuàng)造的場(chǎng)所，這是衡量新時(shí)代寫字樓主要標(biāo)準(zhǔn)，所以現(xiàn)在寫字樓的自身定位已經(jīng)發(fā)生了變化，以前是以老板為中心，而現(xiàn)在是以員工為中心。 第三，寫字樓用戶的業(yè)務(wù)多定位于智力與技術(shù)密集型領(lǐng)域，對(duì)員工的創(chuàng)造力要求極高，工作時(shí)間彈性很大。他們需要更大的空間、靈活的格局、富于彈性的空調(diào)系統(tǒng)、通透的采光與新鮮的空氣。因此，開闊的空間，良好的采光，舒適的通風(fēng)，相對(duì)獨(dú)立的空間，寬敞的走廊等成了 寫字樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)。 第四，優(yōu)良的物業(yè)管理是一座優(yōu)秀寫字樓必須具備的條件。現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)還沒意識(shí)到有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司在項(xiàng)目前期開發(fā)中的重要位置和作用。一些開發(fā)公司僅僅從銷售的角度來考慮，其實(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司的早期介入是非常重要的。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在做的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們是從終端客戶需求往后倒退，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司最了解終端用戶的需求。比如一些樓宇的布局，配套設(shè)施和各種裝飾材料的選用等，請(qǐng)一些有經(jīng)驗(yàn)的管理公司在前期進(jìn)行這些方面的策劃，花的錢很少，但是起的作用很大。有的開發(fā)商無不感觸地說，歸根到底，寫字樓賣的是服務(wù)。 第五，昆明寫字樓市場(chǎng)存在只租不買或只買不租的兩大客戶群。買型客戶群往往是對(duì)辦公概念和辦公區(qū)域有強(qiáng)烈要求的客戶，這類客戶認(rèn)同價(jià)格的差異性。租型客戶則對(duì)區(qū)域很不敏感，比如服務(wù)類企業(yè)、機(jī)電類企業(yè)，有無明確的辦公概念對(duì)其業(yè)務(wù)很少有影響，因此，這類客戶不太認(rèn)同租金的差異性。 區(qū)位是影響客戶租買寫字樓的一個(gè)重要因素，隨著寫字樓銷售市場(chǎng)的逐漸成熟，對(duì)銷售市場(chǎng)而言，區(qū)位因素的影響更深。人們對(duì)不同區(qū)位寫字樓的售價(jià)水平形成了共識(shí)，換言之，人們基本認(rèn)同了區(qū)位、寫字樓檔次和價(jià)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系， 因此，寫字樓市場(chǎng)上處于不同區(qū)位、不同檔次的樓盤價(jià)格差距較大。 相對(duì)于購買行為而言，租賃行為是短期行為，相對(duì)于銷售市場(chǎng)而言，租賃市場(chǎng)是更具理性的市場(chǎng)，在租賃市場(chǎng)上很少有投機(jī)行為。因此，這樣一個(gè)由短期行為構(gòu)成的理性市場(chǎng)必然是打破區(qū)域界限的。 在昆明，寫字樓購買群體主要是一些大企業(yè)和大單位，散戶銷售市場(chǎng)在整個(gè)寫字樓比例中通常只有 20%左右，這對(duì)很多寫字樓的開發(fā)商來說是個(gè)很大的制約，因此，寫字樓市場(chǎng)出售得并不理想，但是與辦公相關(guān)的商住樓的市場(chǎng)銷售卻相對(duì)較好，這實(shí)際上從一個(gè)側(cè)面反映出了散戶對(duì)寫字樓的一種需 求特點(diǎn)，這種需求不能在一些純寫字樓中得到滿足，但是可以從一些商住兩用的樓盤中得到部分滿足，所以我們認(rèn)為寫字樓仍然有著較大的需求空間。 第六，昆明寫字樓客戶群的需求大概有以下特點(diǎn)：被訪者對(duì)寫字樓樓層的敏感性不強(qiáng)，他們很注重寫字樓的停車問題，周邊要有較好的購物和餐飲場(chǎng)所，但不太希望與居住和娛樂場(chǎng)所混雜。 至于租售價(jià)格，能夠接受的寫字樓租金價(jià)格在 2030 元 /平方的比例占了 %，接受 3140 元 /平方的比例占 %；能夠接受的寫字樓出售價(jià)格總價(jià)在 45 萬以下的占了 65%，能夠接受寫字樓出售單價(jià)在 29003100 的占了 %。 對(duì)于寫字樓的選擇條件依次是：周邊區(qū)域環(huán)境、交通條件、采光、通風(fēng)、價(jià)格、地段、日常生活的方便性以及是否能體現(xiàn)公司形象等。 在調(diào)查中我們了解到，消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)在辦公環(huán)境滿意度最低的是辦公智能化水平，他們需要的智能化包括保安、防火、報(bào)警、電子商務(wù)、公共求助等一些功能。 寫字樓消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理則需求有代定飛機(jī)及車船票、全天侯保潔、保安、信息查尋、金融及商務(wù)等服務(wù)。 2020 年昆明秋季房交會(huì)供需評(píng)述 一、房交會(huì)樓盤評(píng)述 本次參加房交會(huì)的樓盤數(shù)量主要共有 77 個(gè)，其中有多層住宅、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅、多層小高層混合住宅、商鋪、寫字樓、旅游商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店等，分布區(qū)域不僅覆蓋了昆明四區(qū)外，還包含了云南省內(nèi)旅游地州的地產(chǎn)項(xiàng)目。而展出的樓盤項(xiàng)目有現(xiàn)房熱銷的，有在建開發(fā)的，也有推出概念做形象的。 另外，此次展出新開發(fā)的樓盤中有較多一部份是小型盤量的項(xiàng)目，不過其中也有不少參展樓盤屬于上千畝的大規(guī)模綜合住宅社區(qū)物業(yè)。 參展樓盤情況 在本次房交會(huì)的參展樓盤中，有 36%的樓盤項(xiàng)目是 2020 年中期前的樓盤，有 41%的樓盤項(xiàng)目是 2020 年中后期的樓盤，有 23%的樓盤項(xiàng)目為在房交會(huì)期間推形象、及概念的樓盤?？梢钥闯?，此次房交會(huì)新亮相的樓盤相比較多，其中也不乏上千畝的大盤項(xiàng)目。 參展樓盤物業(yè)類型 從參展樓盤的物業(yè)類型來看，普通住宅物業(yè)的比例最高，占到了72%的份額；其次是別墅和聯(lián)排別墅物業(yè)，占了 15%的比例；商鋪物業(yè)占了 4%；另外，綜合公園物業(yè)、寫字樓物業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)各占了 3%的比例。看來本次參展樓盤主要還是以普通住宅物業(yè)為銷售主體，其他物業(yè)的開發(fā)和參展比例都較小。 參展樓盤物業(yè)形態(tài)及建筑結(jié)構(gòu) 本次參展樓盤的物業(yè)形態(tài)中，多層物業(yè)有 27 個(gè)，占 34%；多層、小高層等混合物業(yè) 14 個(gè)，占 18%；別墅、聯(lián)排有 13 個(gè)，占 17%；純小高層物業(yè) 10 個(gè)，占 13%；高層物業(yè) 4 個(gè)，占 5%；多層商住樓 1個(gè)，占 1%；另外，商鋪物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店物業(yè)、綜合物業(yè)各占了 3%的比例。由此看，開發(fā)商在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，更多的是選擇多層物業(yè)、及多層小高層混和物業(yè)進(jìn)行開發(fā)。別墅和聯(lián)排的開發(fā)數(shù)量也較不錯(cuò)。另外，值得一提的是，本次展出的純小高層的數(shù)量比例也較多，占到了 13%的份額，大大增加了住宅市場(chǎng)物業(yè)的多樣性，和居住生活的差異化。 從建筑物業(yè)的結(jié)構(gòu)劃分來看，本次參展 樓盤的建筑結(jié)構(gòu)較大比例的是全框架結(jié)構(gòu)的，占 88%；其他依次是：框架、磚混結(jié)構(gòu)的占 5%；磚混結(jié)構(gòu)的占 4%；鋼架、剪力結(jié)構(gòu)的占 3%，這部分物業(yè)主要是寫字樓物業(yè)。而小高層住宅幾乎都是全框架結(jié)構(gòu)的，多層住宅物業(yè)較多數(shù)是框架結(jié)構(gòu)，但也有以部分是磚混結(jié)構(gòu)的，其間的差別主要是表現(xiàn)在建筑質(zhì)量強(qiáng)度上，因此在價(jià)格上也有一定的差別。 參展樓盤的區(qū)位分布情況 由參展樓盤的分布區(qū)域來看，分布在北市區(qū)的樓盤有 16 個(gè)，占21%；東市區(qū)的有 10 個(gè)，占 13%；南市區(qū)的有 19 個(gè)占 24%；西市區(qū)的有 17 個(gè)，占 22%；環(huán)線內(nèi)市區(qū)的有 9 個(gè)，占 12%；大理地區(qū)的有2 個(gè)占 3%；麗江地區(qū)的有 3 個(gè)，占 4%；澄江區(qū)的有 1 個(gè)，占 1%；看出，本次參展樓盤的分布較廣，其昆明市區(qū)內(nèi)主要分布于南市區(qū)，其次是西市區(qū)和北市區(qū)，東市區(qū)的樓盤在本次房交會(huì)上也有所大幅增加，另外，省內(nèi)的其他旅游地區(qū)的樓盤也前來參展，如大理地區(qū)、麗江地區(qū)等?？梢姷禺a(chǎn)市場(chǎng)在迅速的由昆明市區(qū)向省內(nèi)地州區(qū)域進(jìn)行擴(kuò)張、異地開發(fā)。而地州的開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目也在昆明觸動(dòng)客源市場(chǎng)。 參展樓盤戶數(shù)、總建、占地情況 在此次參展的樓盤項(xiàng)目中，其總提供的戶數(shù)大約為 36446 套。其占地面積大致在 10,238,745 平方米左右。建筑面積大致在 5,353,900平方米左右。 容積率、綠化率情況 從下面圖表看出，參展樓盤的溶積率占 42%的是在 ~