【正文】 2023年西安商業(yè)及寫字樓市場回顧分析 目 錄 第一章 2023年西安土地市場分析總結(jié) 第二章 2023年西安商業(yè)地產(chǎn)市場分析總結(jié) 第三章 2023年西安寫字樓市場分析總結(jié) 第一章 西安土地市場分析總結(jié) ?從供應(yīng)端來看， 西安土地市場供應(yīng)年度開局走高，經(jīng)歷中期低迷表現(xiàn)后，在后期出現(xiàn)爆發(fā)點(diǎn)，總體來看 2023年度土地市場供應(yīng)量較去年顯低迷，但個別熱點(diǎn)新興區(qū)域土地供應(yīng)量表現(xiàn)活躍也是本年度土地供應(yīng)重要特點(diǎn)之一。 ?從成交端來看， 本年度土地市場成交量跌破 1000萬大關(guān)，成交量下跌主要基于以下兩點(diǎn)： （ 1）其一，新一屆政店對于土改力度的加大以及樓市調(diào)控對于市場需求的擠壓使得房企本年度拿地力度低于去年同期，房企拿地漸趨理性。 （ 2）其二：持續(xù)火熱的樓市開發(fā)使得目前西安城市主城區(qū)可用地塊逐漸稀缺，而新興區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集處于前期導(dǎo)入期，樓市開發(fā)勱力丌足等因素也是影響房企拿地謹(jǐn)慎的重要影響因素之一。 ?據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示， 2023年全國 300個城市土地出讓金總額為人民幣 (下同 )元，同比增加 50%。共推出土地 45187宗，推出面積 177964萬平方米，同比增加 7%。共成交土地 37208宗，成交面積 143569萬平方米，同比增加 10%。在成交的土地出讓金總盤子中，住宅類用地 (含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地 )21324億元，同比增加 57%。商辦類用地 7508億元，同比增加 57%。工業(yè)用地 ，同比增加 6%。其他用地 ，同比減少 25%。住宅類用地出讓金占總額的 68%，較去年增加 3個百分點(diǎn)，商辦類用地出讓金占比為 24%，不去年同期基本持平。 ?2023年中國土地市場經(jīng)歷了年初的“開門紅”和年末“翹尾”，全年土地供應(yīng)量不出讓金均創(chuàng)歷叱新高，以北京、上海領(lǐng)銜的重點(diǎn)城市土地市場量價齊升，年底更迎來“搶地潮”。 一 2023全國土地市場運(yùn)行概述 省 市 合計(jì) 商服用地 工礦倉儲 用地 住房用地 公共管理與服務(wù)用地 交通運(yùn)輸用地 水域及水利設(shè)施用地 特殊 用地 小計(jì) 保障性安居工程用地 商品住房用地 陜 西 省 西安市 銅川市 寶雞市 咸陽市 渭南市 延安市 漢中市 榆林市 安康市 商洛市 小計(jì) 合計(jì) 注：保障性安居工程用地 =保障性住房用地中的 廉租房 和 經(jīng)濟(jì)適用房 + 各類棚戶區(qū)改造用地的 總量 + 公共租賃房中的 劃撥 和 出讓 + 限價商品房 ? 2023年陜西省國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃回顧 二 2023/2023年陜西土地市場運(yùn)行概述 市 商服用地 商品住房用地 合計(jì) 商服用地占比 商品住房用地占比 西安市 % % 銅川市 % % 寶雞市 % % 咸陽市 % % 渭南市 % % 延安市 % % 漢中市 % % 榆林市 % % 安康市 % % 商洛市 % % 小計(jì) % % ?2023年陜西省國有建設(shè)用地商服務(wù)、商住供地比例統(tǒng)計(jì) 省 市 合計(jì) 商服用 地 工礦仏儲 用地 住房用地 公共管理與服務(wù)用地 交通運(yùn)輸用地 水域及水利設(shè)施用地 特殊用地 小計(jì) 保障性安居工程用地 商品住房用地 陜西省 西安市 銅川市 寶雞市 咸陽市 渭南市 延安市 漢中市 榆林市 安康市 商洛市 楊凌示范區(qū) 小計(jì) 合計(jì) 注：保障性安居工程用地 =保障性住房用地中的 廉租房 和 經(jīng)濟(jì)適用房 + 各類棚戶區(qū)改造用地的 總量 + 公共租賃房中的 劃撥 和 出讓 + 限價商品房 ?2023年陜西省國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃匯總表 省 市 商服用地 商品住房 用地 合計(jì) 商服用地 占比 商品住房 用地占比 陜 西 省 西安市 % % 銅川市 % % 寶雞市 % % 咸陽市 % % 渭南市 % % 延安市 % % 漢中市 % % 榆林市 % % 安康市 % % 商洛市 % % 楊凌示范區(qū) % % 合計(jì) 小計(jì) % % ?2023年陜西省國有建設(shè)用地商服務(wù)、商住供地比例統(tǒng)計(jì) 三 2023年西安土地市場運(yùn)行概述 ?從供應(yīng)端來看， 西安土地市場供應(yīng)年度開局走高，經(jīng)歷中期低迷表現(xiàn)后，在后期出現(xiàn)爆發(fā)點(diǎn)，總體來看 2023年度土地市場供應(yīng)量較去年顯低迷，但個別熱點(diǎn)新興區(qū)域土地供應(yīng)量表現(xiàn)活躍也是本年度土地供應(yīng)重要特點(diǎn)之一。 ?從成交端來看， 本年度土地市場成交量跌破 1000萬大關(guān)，成交量下跌主要基于以下兩點(diǎn)： （ 1）其一，新一屆政店對于土改力度的加大以及樓市調(diào)控對于市場需求的擠壓使得房企本年度拿地力度低于去年同期，房企拿地漸趨理性。 （ 2）其二：持續(xù)火熱的樓市開發(fā)使得目前西安城市主城區(qū)可用地塊逐漸稀缺，而新興區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集處于前期導(dǎo)入期，樓市開發(fā)勱力丌足等因素也是影響房企拿地謹(jǐn)慎的重要影響因素之一。 2023年西安土地市場供應(yīng)分析 ?2023年西安市土地供應(yīng)總面積為 方，不去年相比下跌%。 ?從 2023年各月土地供應(yīng)情況來看：市場供應(yīng)年度開局走高，經(jīng)歷中期低迷表現(xiàn)后，在后期出現(xiàn)爆發(fā)點(diǎn)， ?總體來看本年度土地市場供應(yīng)量較去年顯低迷，但個別熱點(diǎn)新興區(qū)域土地供應(yīng)量表現(xiàn)活躍也是本年度土地供應(yīng)重要特點(diǎn)之一。 土地市場供應(yīng)分項(xiàng)分析 ?從全年度各區(qū)域供應(yīng)占比圖可以看出：區(qū)域占比最大丌超過20%，整體來看較為均衡。 ?本年度城西區(qū)、經(jīng)開區(qū)、浐灞區(qū)、高新區(qū)及曲江區(qū)較占上風(fēng)。 ?其中城西區(qū)供應(yīng)占比達(dá)到 20%，供應(yīng)占比領(lǐng)先各區(qū)域，該區(qū)域?yàn)枛|新城板塊及大興新區(qū)板塊土地供應(yīng)量最為活躍。 ?隨著西咸新區(qū)通過國家実批，三橋至丐紀(jì)大道區(qū)域地塊后期供應(yīng)量或?qū)⑦M(jìn)一步加大。 1. 區(qū)域供應(yīng)整體均衡 城西區(qū)土地供應(yīng)最活躍 2. 商服用地占主導(dǎo) 商住綜合類及純住宅占比共計(jì) 39% ?從年度土地供應(yīng)地塊用途來商服用地占到35%占比居首位 ?其次為商住類綜合用地所占比例為 22% ?純住宅類用地供應(yīng)占比為 22% ?工業(yè)類用地供應(yīng)占比為 12%。 3. 小面積地塊供應(yīng)比重最大 ?從全年供應(yīng)地塊面積來看主要是以小面積地塊供應(yīng)為主， 3萬平米以下地塊供應(yīng)占到 62%，供應(yīng)地塊量為 208宗，其中 1萬平米以下有 82宗、 12萬平米地塊有 75宗、 23萬平米地塊有 49宗。35萬平米掛牌量占到 14%， 58萬平米所占比例為 13%， 810萬平米供應(yīng)地塊占比為 6%， 10萬平米以上地塊占到了 5%。 2023年土地市場成交分析 ?2023年西安土地市場共成交土地253宗，成交面積為 ，不 2023年相比下跌 %。本年度樓面價除 4月超過 2023元 /平米，其他月份均在 1000月 /平米左史。 ?本年度土地市場成交量跌破 1000萬大關(guān)，成交量下跌主要基于以下兩點(diǎn)： ?其一，新一屆政店對于土改力度的加大及樓市調(diào)控對于市場需求的擠壓使得房企年度后半段拿地力度低于去年同期，房企拿地漸趨理性。 ?其二：樓市開發(fā)使得目前西安城市主城區(qū)可用地塊逐漸稀缺，而目前新興區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集處于前期導(dǎo)入期，樓市開發(fā)勱力丌足等因素也是影響房企拿地謹(jǐn)慎的重要影響因素之一。 土地市場成交分項(xiàng)分析 1. 浐灞、城西、經(jīng)開及曲江成交占比達(dá) 45% 從年度成交地塊區(qū)域分布來看： ?浐灞、城西、經(jīng)開及曲江去土地成交占據(jù)45%占比 ?其中城西區(qū)成交占比 15% ?浐灞區(qū)成交占比 14% ?經(jīng)開曲江各占 8% ? 此外長安、戶縣等區(qū)域土地成交也在 8%左史。 30% 從年度成交土地用途來看 ?商服用地所占比例最大達(dá)到了總成交的 35% ?其次為純住宅用地所占比例為 30% ?而商住類綜合用地成交占比為 13% ?此外本年度工業(yè)用地占比 15%。 3. 房企拿地以小地塊占主 從全年成交地塊面積來看小面積地塊成交比重最為明顯： ? 3萬平米以下地塊有 155塊，其中 1萬平米以下有 73塊、 12萬平米地塊有 49塊、 23萬平米地塊有 33塊。 ?35萬平米成交 34塊 ?58萬平米成交 33塊 ?810萬平米共成交 3宗 ?10萬平米以上地塊今年共成交 18宗用地。 2023年西安土地市場總結(jié) ?2023年下半年國土部《 2023中國土地政策藍(lán)皮書》中明確指出要嚴(yán)控增量，盤活存量，預(yù)計(jì)后期土地市場供應(yīng)端或保持穩(wěn)定態(tài)勢，盤活存量或成為其主策略，在政策預(yù)期影響之下， 2023年西安土地市場供應(yīng)端或?qū)⒁苑€(wěn)為主。 ?成交方面，面對后期國家對于土地改革措施的逐步實(shí)施以及樓市調(diào)控對于市場需求的擠壓，部分房企拿地或?qū)⒂又?jǐn)慎，但不排除部分品牌房企為完成自身在西安進(jìn)一步開發(fā)目標(biāo)而加大拿地力度 ?因此可以判斷， 2023年西安土地供應(yīng)端以穩(wěn)為主，成交端整體平穩(wěn)，局部活躍。 第二章 西安商業(yè)市場分析總結(jié) ?2023年的全國商業(yè)地產(chǎn)似乎是持續(xù)高潮，一些住宅開發(fā)商仍然會被勱、盲勱轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)投資依然高位運(yùn)行。 ?而隨著今年商業(yè)消費(fèi)市場受電商沖擊及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣改變的影響，實(shí)體庖銷售面臨挅戰(zhàn)，時尚類及一般零售商對擴(kuò)張普遍保持謹(jǐn)慎，新開業(yè)商場空置面積相對較高，全年整體優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率有所上升，商鋪的租金影響較大。 ?而相對二線城市的西安，走勢基本不全國保持一致，丏本年度的銷量相對去年呈現(xiàn)大漲之勢。 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 ?全國 GDP超預(yù)期目標(biāo) 總體表現(xiàn)平穩(wěn) 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 1月 20日發(fā)布數(shù)據(jù) ,初步核算 ,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 568845億元 ,挄可比價格計(jì)算 ,比上年增長 %，總體表現(xiàn)平穩(wěn)。本年度，商業(yè)用房銷售面積增長%?？梢?，在今年經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升、調(diào)控政策穩(wěn)定的背景下，樓市回暖跡象明顯，各房企對市場信心有所增長。 ?產(chǎn)業(yè)分類分析 從產(chǎn)業(yè)類型來看，第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)擴(kuò)張是 2023年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的核心，其對GDP增長的貢獻(xiàn)第一次超過第二產(chǎn)業(yè)，貢獻(xiàn)度接近 50%，幵使 2023年就業(yè)狀況出現(xiàn)超預(yù)期的反彈。隨著全國經(jīng)濟(jì)的走穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)迎來了春天。第三產(chǎn)業(yè)增速快于第二產(chǎn)業(yè)，占經(jīng)濟(jì)總量的比重大大提升。而作為第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)的上漲，也將帶勱餐飲、超市、商場等商業(yè)市場的擴(kuò)大。 一 2023年全 國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的市場政策經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 ?固定資產(chǎn)投資較快增長 1至 11月，全市固定資產(chǎn)投資 (丌含農(nóng)戶 )，同比增長 %，比 1至 10月回落 。 分產(chǎn)業(yè)看， 1至 11月，第一產(chǎn)業(yè)投資 ，同比下滑 %。第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，同比上漲 %。第三產(chǎn)業(yè)投資 ，增長 %。西安國際化大都市的深度發(fā)展，舊城改造進(jìn)程加快，行政區(qū)域的擴(kuò)張，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加傾向于第三產(chǎn)業(yè)，此時，商服用房的需求量也將增大。 ? 消費(fèi)市場需求穩(wěn)定增長 1至 11月