深圳寫字樓市場分析狀況(已修改)
2025-06-29 20:18 本頁面
【正文】 目錄 第一篇市場篇 第一章市場分析 第二章消費(fèi)者分析 第二篇項目篇 第一章項目分析 第二章項目定位 第三篇營銷篇 第一章營銷策略 第二章營銷準(zhǔn)備 第三章推廣計劃 第一篇 市場篇 第一章市場分析 一、寫字樓市場分析 二、公寓市場分析 三、商服用房市場分析 四、車公廟片區(qū)市場分析 一、寫字樓市場分析 （一）寫字樓市場供需現(xiàn)狀 市場供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米 羅湖區(qū)1,024,516平方米 福田區(qū)1,636,999平方米 南山區(qū)240,830平方米 需 市場占有量為2,212,（占用率75%） 羅湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場帶來商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。 （二）寫字樓市場特征及趨勢預(yù)測 寫字樓市場租售略顯平淡 進(jìn)入2001年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場所搬入，暫時不會再考慮新的物業(yè)。即使有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做準(zhǔn)備。另一方面，美國經(jīng)濟(jì)滑坡，一些跨國公司原定的擴(kuò)張計劃擱淺；同時由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美國大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。 兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展 a)隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。展望2001年下半年，預(yù)計深圳寫字樓市場會比本季活躍。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢頭以外，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對物業(yè)需求的增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場也會逐步起動。 b)加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。 寫字樓市場整體趨向好 深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場開始活躍。位置好、價格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點(diǎn)，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達(dá)到96%的入住率。 高交會促進(jìn)寫字樓市場 深圳舉辦的高交會，促進(jìn)許多知識密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對寫字樓市場需求有所上升。 租賃寫字樓的大多為新成立的公司 前期（2001年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租，其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U租29層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。這類客戶一般成交迅速，面積以100200平方米的小單位居多。 三、南華大廈區(qū)域市場分析 車公廟片區(qū)市場背景材料 車公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。 南華大廈區(qū)域市場分析 1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀 寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房 改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔深南路在建寫字樓項目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。逐漸形成西部的寫字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來越濃。 公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，導(dǎo)致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個公寓項目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。 2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比較分析 公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70 —100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價格實惠的中戶型高層住宅也很受市場歡迎。價格上，公寓價格在6000元/平方米左右，而高層住宅面積在6500元/平方米左右。 寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主， 而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場受到眾多消費(fèi)者看好，無論廠房還是高檔寫字樓，都取得了不俗的市場成績。價格上，廠房的售價在38004000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價在7800元至8000元/平方米左右。 i.車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在的問題 公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。 商業(yè)配套設(shè)施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。 寫字樓：高檔的寫字樓氛圍尚未形成，周圍稍顯冷清。 競爭對手整體狀況分析（寫字樓） 1）深圳寫字樓情況分析 表一：深圳寫字樓售價對照 項目位置樓盤情況售價（元/平米）銷售狀況 報業(yè)大廈深南路甲級寫字樓13000較好 奧林匹克大廈景田商報社甲級寫字樓10900一般 電子科技大廈深南大道甲級寫字樓10000好 創(chuàng)展中心深南大道甲級寫字樓7800好 大慶大廈深南大道甲級寫字樓8200一般 國際文化大廈深南大道甲級寫字樓8000好 江蘇大廈藍(lán)田路甲級寫字樓12000好 現(xiàn)代之窗華強(qiáng)北甲級寫字樓860011000好 表二：深圳寫字樓租價對照 羅湖區(qū)寫字樓之租金報價 物業(yè)名稱位置總建筑面積（M2）月平均叫價 （RMB/M2）月管理費(fèi) （RMB/M2） 地王大廈蔡屋圍138,07513020032 彭年廣場嘉賓路23,8538027 嘉里中心人民南路60,73610028 振業(yè)大廈寶安南路24,478A座60，B座5030 國際金融大廈人民南路38,8288118空調(diào)另計 深房廣場人民南路95,2695225 天安國際大廈人民南路68,6006527 發(fā)展中心大廈人民南路61,7056034 陽光酒店嘉賓路80 國貿(mào)大廈39,00065 新都酒店嘉賓路120 表三：福田區(qū)寫字樓之租金報價 物業(yè)名稱位置總建筑面積（M2）月平均叫價（RMB/M2）月管理費(fèi) （RMB/M2） 特區(qū)報業(yè)大廈深南大道89,3008525 深茂商業(yè)中心華泰路354012 國際文化大廈深南大道51,0008018/F以上10以下6 長江世貿(mào)大廈深南中路42,56970冬季：： 佳和華強(qiáng)大廈深南中路41,18770 賽格廣場深南中路92,8009025 聯(lián)合廣場濱河大道114,4005025 信息樞紐大廈福華路3000090 國際科技大廈深南中路35,2007021 創(chuàng)展中心深南大道南39,37065 大慶大廈深南路旁35,000160
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