【正文】 2005深圳寫字樓市場研究報告總體判斷人行深圳市中心支行貨幣政策分析小組近日發(fā)布上半年金融運(yùn)行報告。報告顯示：深圳市金融平穩(wěn)運(yùn)行，深圳市金融機(jī)構(gòu)存貸款小幅增長，結(jié)售匯順差繼續(xù)擴(kuò)大，深港合作成效顯著，存貸款利率水平呈上升趨勢，貨幣市場利率持續(xù)走低。深圳市貨幣市場交投活躍，證券市場繼續(xù)處于調(diào)整之中，保險市場發(fā)展勢頭良好，外匯和黃金市場持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)。1 貨幣信貸概況 一、寫字樓宏觀市場環(huán)境 2005前三季度深圳寫字樓市場成交統(tǒng)計 套數(shù) 建筑面積（㎡） 金額（元） 均價（元） 第一季度 515 79470 934098630 11754 第二季度 385 74583 862158016 11560 第三季度 153 29072 349224254 12012 合計 1053 183125 2145480900 11716 1. 有效供給不足，成交量下降兩成 指標(biāo) 2004前三季度 2005前三季度 同比 成交套數(shù) 1922 1053 ↓% 成交面積 230163㎡ 183125㎡ ↓% 成交金額 2,199,934,336 2,145,480,900 ↓% 2005前三季度深圳寫字樓市場累計成交1053套，總建筑面積183125㎡，%，%，%。 2005年13季度新入市銷售的寫字樓僅中銀大廈、金潤大廈、鼎城國際及華融大廈四個項(xiàng)目，市場基本處于存量消化階段，上半年成交量與2004年同期基本持平，進(jìn)入第三季度受供給不足的影響，各項(xiàng)統(tǒng)計指標(biāo)迅速下挫，并為第四季度寫字樓市場的全面爆發(fā)積聚了能量。2. 第四季度市場全面爆發(fā)，成交創(chuàng)歷史記錄進(jìn)入第四季度以后，卓越時代廣場、金中環(huán)、鳳凰大廈、新世界中心、星河世紀(jì)寫字樓、國際交易廣場、海岸城東座等項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)總量超過50萬㎡，由前三季度的需求市場迅速轉(zhuǎn)入供給市場，潛在的購買力得到了極大的釋放，受投資市場的帶動，寫字樓銷售出現(xiàn)了罕見的搶購現(xiàn)象，總建面12萬多平方米的卓越時代廣場推出不足一個月銷售率就突破了40%。據(jù)初步統(tǒng)計，第四季度深圳寫字樓的成交量超過15萬平方米，全年突破30萬平方米已成定局，為1997年以來的歷史最高記錄。 3. 價格整體走高 2005年前三季度深圳寫字樓市場整體成交均價11716元/平方米，與去年同期9558元/平方米的均價相比上漲幅度超過22%，進(jìn)入第四季度以后，以卓越時代廣場為代表的高端寫字樓物業(yè)成為市場的主力，在物業(yè)品質(zhì)及投資市場的雙重推動作用下，市場成交價格進(jìn)一步大幅度提升，時代廣場、新世界中心、國際交易廣場的均價都突破了18000元/平方米。二、市場特征 1. 高端市場進(jìn)一步集中 據(jù)同致行商務(wù)事業(yè)部的研究顯示，近兩年內(nèi)深圳市寫字樓的潛在供應(yīng)量超過120萬㎡，而福田中心區(qū)將是未來市場競爭的絕對主戰(zhàn)場，其寫字樓潛在供應(yīng)量超過80萬平方米，約占全市供應(yīng)總量的70%，且主要為超高層高檔大開間寫字樓，相對于目前全市每年30多萬平方的消化量，競爭相當(dāng)激烈。 2. 二、三級市場聯(lián)動，空置率持續(xù)下降 受供給市場不足及投資市場升溫的影響，福田中心區(qū)成為2005年度深圳寫字樓絕對的主戰(zhàn)場，成交量及成交價格均實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，同時南山商業(yè)文化中心區(qū)的海岸城東座、中心西區(qū)的金潤大廈、華強(qiáng)北的鼎城國際表現(xiàn)依然搶眼，開盤一周內(nèi)基本售磬，在二級市場的帶動作用下，前三季度寫字樓三級市場成交面積超過20萬平方米，首次超過二級市場，價格上漲幅度超過10%。二、三級市場的良好表現(xiàn)消化了大量前期空置物業(yè)，從2003年開始，空置率已連續(xù)11個季度保持下降的趨勢。 3. 供求結(jié)構(gòu)性失衡從全市寫字樓產(chǎn)品未來兩年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，高端產(chǎn)品的比例超過65%，且主要分布在中心區(qū)和華強(qiáng)北一帶，集中了卓越時代廣場、新世界中心、國際交易廣場、現(xiàn)代商務(wù)大廈、江勝大廈、財富大廈、經(jīng)貿(mào)中心、中航廣場、華強(qiáng)廣場等一批高端項(xiàng)目，且主要走大開間高檔寫字樓的路線，目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)具有較強(qiáng)實(shí)力的國際國內(nèi)大企業(yè)及投資客，產(chǎn)品、價格和目標(biāo)客戶的定位基本一致，競爭日趨白熱化，而中端和中高端市場的供給則相對不足，存在較大的市場機(jī)會。 4. 供求階段性失衡 受城市總體規(guī)劃和政府土地拍賣節(jié)奏的影響，中心區(qū)寫字樓的入市相對集中，呈現(xiàn)出明顯的階段性失衡特征，2005年前三季度寫字樓供給嚴(yán)重不足，而第四季度突然放量，新入市項(xiàng)目體量接近50萬平方米，盡管銷售場面火暴，但激烈的市場競爭不可避免。從長遠(yuǎn)來看，中心區(qū)寫字樓物業(yè)具有高度的稀缺性，雖然短期內(nèi)供求矛盾突出，但隨著深圳經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展及國際影響力的逐漸擴(kuò)大，對中高檔寫字樓物業(yè)的需求依然旺盛，中長期依然看好。 5. 寫字樓市場在20052006年達(dá)到階段性頂峰 從深圳寫字樓市場的供求趨勢預(yù)測，在2004年實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上， 20052006年寫字樓市場將達(dá)到階段性頂峰，實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，2007年整體寫字樓市場將開始逐步趨于平衡。 6. 市場細(xì)分主導(dǎo)未來競爭格局盡管目前寫字樓市場交投活躍，價格仍處于新一輪的上升通道中，但供求的結(jié)構(gòu)性和階段性矛盾依然突出，投資市場的發(fā)展明顯快于自用市場，將在一定程度上影響寫字樓市場的持續(xù)快速增長。中端和中高端細(xì)分市場仍存在較大的市場空間，但高端寫字樓市場的激烈競爭不可避免，差異化的產(chǎn)品及形象定位將主導(dǎo)未來的競爭格局。深中心區(qū)11月猛推寫字樓 價格將大幅上升預(yù)計推盤超過35萬平方米，將創(chuàng)全年寫字樓單月放量之最，價格也將再創(chuàng)新高 10月29日，位于中心區(qū)的金中環(huán)商務(wù)大廈率先開盤，從而拉開了中心區(qū)寫字樓巨量投放的序幕。據(jù)記者統(tǒng)計，11月中心區(qū)將有超過35萬平方米的寫字樓上市，為全年最集中的一個月。 價格或?qū)⒋蠓仙?記者獲悉，在11月將要上市的這些寫字樓中，包括了已經(jīng)上市的金中環(huán)商務(wù)大廈，和已經(jīng)明確表示本月一定開盤的星河世紀(jì)、新世界中心、卓越時代廣場等項(xiàng)目。 幾天前，進(jìn)行整層內(nèi)部認(rèn)購，一天銷售9層，創(chuàng)作了中心區(qū)寫字樓銷售的好成績；隨后，10月29日開盤的金中環(huán)商務(wù)大廈雖然沒有推出寫字樓單位，但是就其商務(wù)公寓銷售的情況看，市場反應(yīng)良好，目前推出的單位已基本售空。據(jù)了解。 卓越集團(tuán)總裁李曉平在接受記者采訪時表示，他對中心區(qū)寫字樓市場表示樂觀。他稱卓越時代廣場會堅(jiān)持按照預(yù)定的價格銷售。他同時還透露，卓越時代廣場的出售比例僅占6成。 此外，據(jù)新世界中心策劃經(jīng)理劉清平介紹，新世界中心11月肯定會面市，而且價格會比現(xiàn)在中心區(qū)所有的樓盤都高。對于業(yè)內(nèi)傳言的2萬元/平方米的價格，劉清平并未否認(rèn)，但他強(qiáng)調(diào)，目前價格還沒確定。 市場需求已經(jīng)升溫 2005年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表現(xiàn)出了活躍。 據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心“2005年前三季度深圳寫字樓市場研究報告”顯示，在深圳GDP穩(wěn)定增長、新盤集中放量等眾多利好因素的影響下，預(yù)計第四季度市場需求會表現(xiàn)強(qiáng)烈，成交將大幅上揚(yáng)。而其中，現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)扮演著寫字樓市場需求的主角。 在這樣的情況下，全市的寫字樓都出現(xiàn)空置率下降的局面，記者目前掌握到的數(shù)據(jù)顯示，南山的平均空置率在5%以下；羅湖人民南、蔡屋圍商務(wù)圈辦公樓空置率僅為3%。2005年深圳市民置業(yè)調(diào)查報告 普通白領(lǐng)階層為意向購房主體，當(dāng)前樓價超出普通市民購買能力 從調(diào)查結(jié)果分析，意向購房者的分布特征為：年齡介于2635歲，學(xué)歷為大專及本科，家庭年收入介于612萬元之間，由此可見，目前有購房需求的市民大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，作為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購買力所能購買的是中檔房，而目前市場上推出的大多數(shù)樓盤價格遠(yuǎn)在他們的承受能力之上。從今年深圳推出的樓盤結(jié)構(gòu)看，中檔、高檔樓盤居多，而符合大多數(shù)人購買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現(xiàn)一片火爆之景象。可以這么認(rèn)為，目前深圳市場火爆現(xiàn)象與供需結(jié)構(gòu)倒掛有一定的關(guān)系。 ● 商品房供應(yīng)與市民需求不符，引發(fā)市場局部火爆 調(diào)查結(jié)果顯示，深圳市民需要的戶型主要為2房及3房，%、40%，而所需的戶型面積集中在60100平方米；，主要分布于3080萬元之間，預(yù)期支付80萬元以上購房的不到兩成；，主要分布于40008