【正文】 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 1 頁(yè) 目 錄 前 言 ? ????????????????????????????????????????????????????????4 一 漢 口 寫 字 樓 市 場(chǎng) 概況 ? ??????????????????????????????????????????????? 4 漢 口 寫 字 樓 市 場(chǎng) 發(fā) 展 回顧 ????????????????????????????????????????????? 4 寫 字 樓 總 體 市 場(chǎng) 特征 ?????????????????????????????????????????? ????? 5 二 漢 口 寫 字 樓 市 場(chǎng) 供 應(yīng) 需 求 分析 ???????????????????????????????????????????? 6 漢 口 寫 字 樓 市 場(chǎng) 供 應(yīng) 分析 ????????????????????????? ???????????????????? 6 供應(yīng)量分析 ???????????????????????????????????????????????? 6 租金 / 售價(jià)分析 ????????????????????????????????????????????? ?? 7 ★ 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù) ???????????????????????????????????????????? 7 ★ 武 漢 市 字 樓 市 場(chǎng) 成 交 價(jià)格 ??????????????????????????????????????????? 8 ★ 漢口寫字樓市場(chǎng)板塊價(jià)格特征 ????????????????????????????????????????? 8 ★ 漢口寫字樓市場(chǎng)板塊租金特征 ????????????????????????????????????????? 9 租售率分析 ? ??????????????????????????????????????????????? 10 物 業(yè) 特 征 分析 ??????????????????????????????????????????????? 11 寫 字 樓 市 場(chǎng) 需 求 分析 ??????????????????????????????????????????????? 12 市 場(chǎng) 需 求 概況 ??????????????????????????????????????????????? 12 市 場(chǎng) 需 求 特征分析 ????????????????????????????????????????????? 13 三 項(xiàng) 目 調(diào) 研 分 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 2 頁(yè) 析 ???????????????????????????????????????????????????? 14 項(xiàng) 目 資 源 調(diào) 查 分析 ???????????????????????????????????????????????? 14 地理位置及交通? ????????????????????????????????????????????? 14 商務(wù) 辦 公 環(huán)境 ??????????????????????????????????????????????? 14 項(xiàng)目 SWOT 分析 ???????????????????????????????????????????????? 14 四 項(xiàng)目定位 ?????????????????????????????????????????????????????? 15 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 推 廣 建議 ????????????????????????????????????????????????? 21 推 廣 策略 ????????????????????????????????????????????????? 21 營(yíng) 銷 策略 ????????????????????????????????????????????????? 22 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 思路 ??????????????????????????????????????????????? 22 . ４ 項(xiàng)目銷售目標(biāo) ??????????????????????????????????????? ???????? 22 附 件 ? ???????????????????????????????????????????????????????? 23 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 3 頁(yè) 前 言 寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。 【一 漢口寫字樓市場(chǎng)概況】 武漢是一個(gè)擁有數(shù)百年的歷史和 800 萬(wàn)人口的大城市，數(shù)度被評(píng)為“ 21 世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。武漢市新經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的再 次騰飛，同時(shí)也為商務(wù)寫字樓帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。 漢口寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧 漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：（如下表所示） 階 段 時(shí) 間（年） 代表寫字樓項(xiàng)目 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 I 1992－ 1995 泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、佳麗廣場(chǎng) 發(fā)展較快 II 1995－ 1998 建銀大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大廈 發(fā)展很快 III 1998－ 商業(yè)銀行廣場(chǎng)、 天恒財(cái)智大廈、 華通互連網(wǎng)大廈 減緩 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 4 頁(yè) 分 析： ※ 第一階段，以泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)為 代表，作為武漢市第一批純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場(chǎng)．后來(lái)由于市場(chǎng)變化，價(jià)格逐步走低。 ※ 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈 、 瑞通廣場(chǎng)為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級(jí)寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場(chǎng)，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。 ※ 第三階段，從 1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展放慢了腳步。 通過(guò)回顧分析漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程，我們發(fā)現(xiàn)： ◎ 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響寫字樓 物業(yè)需求； ◎ 近年來(lái)寫字樓需求受到商住樓市場(chǎng)的影響較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，而商住樓的客戶便是寫字樓市場(chǎng)的潛在客戶 寫字樓總體市場(chǎng)特征 經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，目前漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征： ※ 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、取水樓至江漢北路沿線、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊 ※ 寫字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為 5000元 /平方米，平均租金為 30元 /平方米 /月 ※ 寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè) ※ 寫字樓出租 率比較高，達(dá)到 70％以上；但銷售率比較低，整體不到 40％ ※ 純寫字樓項(xiàng)目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，但只是暫時(shí)的。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 5 頁(yè) 【二 漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)需求分析】 漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析 供應(yīng)量分析 漢口地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目板塊分布情況如下圖表所示： （注：此處分析時(shí)寫字樓不分等級(jí)） 漢口寫字樓供應(yīng)板塊特征45%18%14%23%建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街 分 析： ※ 市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來(lái)的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級(jí)寫字樓總規(guī)模的 40％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模的 60％以上， 是漢口高檔寫字樓最為密集 、規(guī)模最大 的 區(qū)域。 ※ 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，但近年來(lái)板塊供應(yīng)量少，市場(chǎng)冷淡。 ※ 沿江大道 及江漢路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。 租金 /售價(jià)分析 ★ 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù) 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示： 寫字樓歷年價(jià)格指數(shù)表 年／度 寫字樓指數(shù) 1010 1013 1016 1018 1016 1019 1023 1030 1035 1038 1050 1065 寫字樓物業(yè)價(jià)格指數(shù)圖10101013101610181016101910231030103510381050 1065980990100010101020103010401050106010701 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12寫字樓物業(yè)價(jià)格指數(shù) (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象 ) 板 塊 數(shù) 量 (個(gè) ) 建設(shè)大道“金融一條街” 10 解放大道至武勝路 4 取水樓至江漢北路 3 沿江大道及江漢路步行街 5 合 計(jì) 22 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴