【正文】 北辰鳳凰城是北市區(qū)的一個高品質(zhì)小高層住宅樓盤，其營銷推廣的亮點之一就是引進了英國具有近三百年歷史的世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司代理其物業(yè)管理，用世界一流的物管服務來提升樓盤品質(zhì)。風之鈴市場調(diào)研公司在 2020 年昆明冬季房交會上調(diào)查的結果顯示，有購房意向的消費者對目前居所的十項相關因素中，物業(yè)管理服務的滿意度被排在倒 數(shù)第三位，也可以說對物業(yè)管理的不滿很大程度上導致他們有了重新購房的打算，說明物業(yè)管理的好壞已經(jīng)直接影響了消費者的購房行為。 以上調(diào)查的結果只暴露了消費者對物業(yè)管理 不滿情緒的冰山一角。陽光花園的陽光會所更是把物業(yè)管理服務的概念擴大到了周邊社區(qū)，更加突出地表現(xiàn)了其真誠服務于大眾，延伸 品牌內(nèi)涵的良苦用心。 現(xiàn)在消費者在進行購房咨詢時，越來越多的會詢問到與物業(yè)管理相關的內(nèi)容，如他們關心開發(fā)商實力，因為開發(fā)商越有實力，就越有條件實施高質(zhì)量的物業(yè)管理；他們關心開發(fā)商與物業(yè)管理公司是否是同一家公司，因為他們但心因住房前期建設與后期管理造成脫節(jié)會帶來的麻煩；他們關心物業(yè)管理費用和物業(yè)管理服務內(nèi)容，因為他們在評估將來會得到的服務是否物有所值；隨著購房行 為更加理性和成熟，他們還關心物業(yè)管理公司的品牌，因為一個好的品牌后面代表著服務的高質(zhì)量。 “SOLO”帶給新新人類的正是他們需要的獨立和自由。在昆明這樣的一套房子的總價應該可以控制在 13 萬以內(nèi)，新新人類們渴望獨立的沖動足可以讓他們?yōu)榱诉@個理想而去奮斗。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數(shù)的小餐廳，“SOLO”戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。 新新人類最想 獲得的是什么樣的空間呢？最近一種冠以 “SOLO”概念的小戶型正風行北京，北京四月上旬剛剛舉辦的房展會上，某樓盤 20 多套面積僅 18 平方的 “SOLO”一上午就被新新人類訂購一空。而這些名為專為年青人量身打造的所謂 “青年公寓 ”，其實總價低于 13 萬的寥寥無幾，所以真正到售樓部掏錢購房的相當一部份已經(jīng)不是青年人。從總價上來看，年青 群體中接受 13 萬以下房款總價的比例為 %，有 47%的年青人能夠接受510 萬的房款總價，所占比例最大。 對物業(yè)類型的選擇上，對高層和小高層的接受程度要明顯高于一般大眾消費群體。 調(diào)研結果表明，昆明的年輕人總體上對自己的事業(yè)充滿信心，喜歡過流行、時髦、休閑的生活。網(wǎng)絡向他們展示了廣闊無比繽紛世界，同時已經(jīng)成為他們與世界溝通的重要渠道。 昆明新新人類需要什么樣的房子 拼命地工作，痛 快地享樂，獨立的人格，自由的生活。如果目標市場是針對一般消費層次的消費者，則應考慮增加功能房間相對較少的戶型產(chǎn)品的數(shù)量比例，如果目標市場是針 對較高消費層次的消費者，則應考慮增加功能房間相對較多的戶型產(chǎn)品的數(shù)量比例。第一層次我們稱之為一般消費層次，他們能夠接受的房款總價在 20 萬以下；第二層次我們稱之為較高消費層次，他們能夠接受的房款總價在 21 萬以上?；仡櫪ッ鞯谝慌徺I商品房的消費者的學歷水平并不太高，而這第一批商品房的消費者到現(xiàn)在正面臨著二次購買商品房，他們的消費能力不可小覷。對小高層的接受比例最高的是 3135 歲的群體，對花園式多層和別墅接受比例較高的則是年齡較大的消費群體。他們有 %的年齡在 35 歲以下，未婚的占 50%，有 %的人學歷在大專以下，有 50%的人學歷在高中 /中專 /技校以下，他們中 %的家庭為三口之家，%為四口之家；他們現(xiàn)居住面積在 80 平方以下的占 %，現(xiàn)居住面積為 80100 平方的占 %；他們基本上是第一次購買商品房；選擇住房的單價為 1900元 /平方以下；他們多數(shù)選擇的住房面積在 100平方以下；他們能接受的房款總價在 20 萬以下；他們多數(shù)會三室二廳一衛(wèi)或功能房間更少的戶型。 第一類是中年且學歷較高的消費人群。喜歡一種物業(yè)類型不一定就說明能消費得起，因此開發(fā)商在籌劃開發(fā)項目時，不僅要考慮消費者的心理需求，消費者現(xiàn)實的消費能力才是開發(fā)商利益實現(xiàn)的最根本的基礎。預期房款總價在 20萬以下的有 %，預期房款總價在 21 萬以上的有 53%。今年以來一些新開盤的樓盤所打出來的價格對消費者確實具有較大的吸引力，但實惠的消費者會發(fā)現(xiàn)，這些樓盤的實際均價遠高于廣告宣傳所展示給消費者的價格。值得注意的是，對比風之鈴市調(diào)公司上年的調(diào)查數(shù)據(jù)，喜歡別墅的消費者比例從 %上升到了 %。 從以上不滿意度排名我們也可以看出，對戶型結構、房屋面積的不滿意度被排在了前兩位，而建筑質(zhì)量、房屋采光、房屋朝向、建筑外觀等對房屋本身質(zhì)量也被排在了不滿意度的前幾位，說明改善居住現(xiàn)狀是目前昆明住房主力消費人群購房的主要動力。 從他們的現(xiàn)住房情況看，有 58%的家庭住房面積在 80 平方以下，近一半的戶型是兩居室的小戶型，一半以上的住房在原單位的房改房或租用著單位的住房。而去年同期類似購房班車的參加者中年齡在 23 歲 —40歲的占了 %，說明今年購房群體的年齡有偏大的現(xiàn)象。 今年昆明消費者想買什么房子？ 今年上半年昆明風之鈴市場調(diào)查與研究公司協(xié)同云南信息報舉辦了一次購房班車活動，風之鈴市場調(diào)研公司對參加本次活動的消費者進行了購房意向的調(diào)查。 雖然小高層住宅對于昆明消費者來說還存在諸多抗性，但是從 99 年以來，昆明消費者對小高層的接受程度總的來說呈比較明顯的上升趨勢。調(diào)查分 析結果表明，選擇小高層和小高層比例最高的是喜歡多層電梯公寓群體，說明消費經(jīng)驗和消費習慣直接影響了消費者對小高層的選擇意向。 消費者的交通方式影射了他們的消費層次。 為了研究昆明消費者對小高層的需求特點，風之鈴市場調(diào)研公司進行了專題研究。 但是由于小高層住宅比一般普通住宅設備多，技術含量高，所以產(chǎn)生的費用也高 ，比如電梯、水塔等的物業(yè)費用和維修費用都包含在乎時的生活費用中，從而造成生活成本比一般住宅高。因此，小高層住宅雖然是高層住宅，但層數(shù)較低，具有多層住宅的某些特點，雖設有電梯，但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。 淺析昆 明小高層住宅產(chǎn)品及需求特點 由于土地資源的日益緊缺，開發(fā)商對現(xiàn)有土地資源的有效利用就日益重視起來，于是近年來，在昆明有實力求創(chuàng)新想賺大錢的開發(fā)商不約而同地對小高層項目熱切關注起來，而且一些開發(fā)商已經(jīng)開始嘗試著從小高層的開發(fā)中得到實惠。通過對數(shù)據(jù)的加權平均，我們得出本次房交會上意向購房者可以接受的住 房平均總價為 萬。從下圖可以看出，本 次房交會上的意向購房者對 19012200 元 /平方的購房單價接受比例最高，為 %，但是對 2500 元 /平方以上的單價接受程度則比較有限。 戶型面積為 90120 平方是意向購房者的主要需求面積。 物業(yè)類型選擇 本屆房交會 上屆房交會 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 花園式多層 聯(lián)排別墅 獨立別墅 3 對室內(nèi)結構的選擇以平層為主。從本次房交會的購房消費者調(diào)查結果看，消費者在選擇購買住房時關心地段因素的比例為 %，關心價格因素的比例為 %，關系建筑質(zhì)量因此的比例為 %。但是值得注意的是，今年購房消費者對住房二級市場的關注程度較上年有了明顯的提高，上屆房交會 上有意向購房的消費者希望購買二手住房的比例為 %，而本次房交會上這個比例為 %，比上年上升了 倍，由此可見，昆明住房二級市場正面臨著一次很好的發(fā)展機遇。從前面分析中我們知道，消費者對居住現(xiàn)狀有很多不滿意的地方，因此改善現(xiàn)有居住狀況便成了他們購房的第一動因。 從本次房交會上有購房意向消費者的家庭結構上看，每戶平均家庭人口有 人，他們中有 %的家庭中有還在上學的小孩，這些小孩的平均年齡約為 13 歲。 居住年限 本屆房交會 上屆房 交會 2 年以下 34 年 56 年 78 年 810 年 10 年以上 現(xiàn)有住房戶型以二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)或三室二廳一衛(wèi)為主。在有購房意向消費者中，自購商品房的比例為 %，比上屆房交會上升了 %個百分點；現(xiàn)有住房為房改房的比例為 %，比上屆房交會下降了 個百分點；租用公房和單位住房的比例為 %，比上年下降了 個百分點；而租用私人房的比例為 %，比上年上升了 個百分點。我們從本次房交會的消費者調(diào)查中了解到，有購房意向的消費者絕大多數(shù)擁有自己的住房，有%的家庭還擁有 2 套以上的住房，只有 %還住在不屬于自己的住房里。 銷售樓盤的配套費收費比例范圍最高的是 8000~8900 元之間，占了 43%；其次是 9000~9900 元之間，占了 21%； 7000~7900 元之間的占了 18%； 10000 元以上的占了 14%； 7000 元以下的占了 4%； 交房標準情況 在銷售的樓盤中，其交房標準的比例是：毛房占了 69%；初裝房占了 26%；全裝修房占了 5%；看出，現(xiàn)在開發(fā)的樓盤中，銷售毛房依然是占主要的份額。 價格情況 本次房交會參展樓盤均價在 2100~2500 元 /平方米之間的，所占比例最高，占了 43%；其次是 2600~3000 元 /平方米之間的，占了 33%；1500~2020 元 /平方米的占了 10%； 3600~4000 元 /平方米的占了 8%；4100~5000 元 /平方米的占了 4%； 3100~3500 元 /平方米的占了 2%；看 出，樓盤均價主要還是集中在 2500 元 /平方米價位附近，其所占的比例也是最高的，這部分樓盤主要是普通住宅物業(yè)，而均價在 2020元 /平方米以下的樓盤為品質(zhì)或區(qū)位相對較差的住宅物業(yè)，價位在3600~4000 元 /平方米的樓盤主要為聯(lián)排別墅，也有部分小高層及高層物業(yè)，均價在 4000 元 /平方米以上的樓盤則多數(shù)是別墅物業(yè)，也有部分產(chǎn)權酒店物業(yè)。而主力面積在 70~100 平方米之間的多數(shù)為 2 房 2 廳 1 衛(wèi)、及 3 房 2 廳 2 衛(wèi)的戶型格局。而從綠化率方面來看，占最多數(shù)的是 41%~50%之間的比例，占了 36%；其次是 31%~40%之間的占了 27%； 51%~60%之間的占了18%； 20%~30%之間的占了 11%； 61%~70