【正文】 之間，但多數(shù)集中在 150~200 平方米左右，其格局是以整體形式對外。 容積率、綠化率情況 從下面圖表看出，參展樓盤的溶積率占 42%的是在 ~ 之間的，占了多數(shù)的比例， ~ 之間的占了 26%； 以下的占了 21%；~ 之間的占了 7%； 以上的占了 4%；可以看出樓盤的品質(zhì)都較不錯。 從建筑物業(yè)的結(jié)構(gòu)劃分來看，本次參展 樓盤的建筑結(jié)構(gòu)較大比例的是全框架結(jié)構(gòu)的，占 88%；其他依次是：框架、磚混結(jié)構(gòu)的占 5%；磚混結(jié)構(gòu)的占 4%；鋼架、剪力結(jié)構(gòu)的占 3%，這部分物業(yè)主要是寫字樓物業(yè)。 參展樓盤情況 在本次房交會的參展樓盤中，有 36%的樓盤項目是 2020 年中期前的樓盤，有 41%的樓盤項目是 2020 年中后期的樓盤，有 23%的樓盤項目為在房交會期間推形象、及概念的樓盤。 第六，昆明寫字樓客戶群的需求大概有以下特點：被訪者對寫字樓樓層的敏感性不強，他們很注重寫字樓的停車問題，周邊要有較好的購物和餐飲場所，但不太希望與居住和娛樂場所混雜。 第五，昆明寫字樓市場存在只租不買或只買不租的兩大客戶群。他們需要更大的空間、靈活的格局、富于彈性的空調(diào)系統(tǒng)、通透的采光與新鮮的空氣。 從物業(yè)管理服務(wù)上看，隨著省委省政府對昆明 “一湖四片 ”的大昆明發(fā)展戰(zhàn)略的實施，同時，昆明還面臨著成為我國與東盟建立自由貿(mào)易區(qū)的橋頭堡的歷史機 遇，圍繞把昆明建成我國面向東南亞、南亞國際城市的目標，昆明正在著力提高城市建設(shè)管理水平和檔次，努力打造國際城市中心區(qū)。因此可以說，昆明寫字樓市場處于較低迷的狀態(tài)。到 99 年依然保持高的增長勢頭，短短幾年內(nèi)，在青年路、東風東路到人民西路、人民東路到人民西路、北京路等市內(nèi)繁華區(qū)域一下冒出了大量的寫字樓項目。 在建筑內(nèi)部設(shè)計上，門廳全部都設(shè)在一層，面積狹小局促，僅僅是一個過道。 首先，寫字樓是創(chuàng)造價值的場所，而不僅僅是一個辦公場所?，F(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)還沒意識到有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司在項目前期開發(fā)中的重要位置和作用。 區(qū)位是影響客戶租買寫字樓的一個重要因素，隨著寫字樓銷售市場的逐漸成熟，對銷售市場而言，區(qū)位因素的影響更深。 在調(diào)查中我們了解到，消費者對現(xiàn)在辦公環(huán)境滿意度最低的是辦公智能化水平，他們需要的智能化包括保安、防火、報警、電子商務(wù)、公共求助等一些功能。看來本次參展樓盤主要還是以普通住宅物業(yè)為銷售主體，其他物業(yè)的開發(fā)和參展比例都較小。可見地產(chǎn)市場在迅速的由昆明市區(qū)向省內(nèi)地州區(qū)域進行擴張、異地開發(fā)。 參展樓盤的主力戶型、及面積 本次參展樓盤的主力戶型是 3 房 2 廳 2 衛(wèi)的格局，主力面積是110~130 平方米之間。而費用在 ~ 元 /平方米 /月的樓盤主要是小高層住宅物業(yè)，有部分聯(lián)排別墅住宅。有 %的有意向購房者現(xiàn)居住物業(yè)為多層住宅，有 %的居住物業(yè)是小高層或多層。 總體上說，本次房交會上有購房意向消費者對居住現(xiàn)狀的評價不滿意的程度要略高于滿意的程度。 住房一級市場仍是住房消費市場的主體，但住房二級市級也面臨著發(fā)展的機遇。 物業(yè)類型選擇基本上還是以多層住宅為主，但總體上呈現(xiàn)了選擇的多樣化趨勢。而與上屆房交會相比，本屆房交會上的意向消費者對 120 平方以下的戶型選擇比 例有所下降，而對 120 平方以上的戶型選擇比例則有所上升，說明今年以來，昆明消費者對大戶型的需求量有所提高。在他們認為比較好的樓盤中，他們比較欣賞的是這些樓盤的特質(zhì)依次是：風景好、地段好、交通方便、綠化好、價格適中、在自己工作和生活的區(qū)域周邊、開發(fā)商信譽好、房屋結(jié)構(gòu)好、小區(qū)規(guī)劃好、戶型結(jié)構(gòu)好、清靜、空氣好等等。 小高層的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，相對于多層建筑來說，提高了土地利用率；第二，由于設(shè)置了電梯，提高了生活的舒適性；第三，小高層主體結(jié)構(gòu)主要 采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整體抗震性強；第四，由于小高層結(jié)構(gòu)主要采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，因此住宅房型可以自由分割，有彈性開間，這在建筑品質(zhì)上成為消費者看好小高層的一大原因。 在喜好小高層的群體中，年齡在 2630 歲的比例最大，其次是2325 歲、 3135 歲和 3640 歲，因此我們可以說年齡在 2640 歲的群體是接受小高層物業(yè)的主要消費群體。在我們與消費者的直接方訪談中，絕大多數(shù)消費者對層數(shù)較高住宅的最直接的反映是對電梯的不信任，有的認為電梯上下不方便，有的認為等電梯花時間太多，更多的是怕停電以后爬樓梯的辛苦。 一、住房消費者的人群結(jié)構(gòu)及現(xiàn)住房情況 參加本次購房班車的人群均可視為有購房意向的人群，其組成結(jié)構(gòu)在很大程度上可代表昆明購房消費人群的結(jié)構(gòu)。他們在單位實行房改政策時購買了房改房，但單位的房改房由于面積小，戶型結(jié)構(gòu)差，而且購買房改房對他們的消費能力沒有造成太大的影響，因此他們還有足夠的 能力來購買面積更大、環(huán)境更好的商品房，以滿足自己追求更高生活品質(zhì)的愿望。 (表二 ) 喜歡的屋業(yè)類型 百分比 上年百分比 多層住宅 小高層住宅 14 高層住宅 花園式多層住宅 別墅 四、對住房單價、面積、總價、戶型的預(yù)期 (表 3) 單價（元 /M2） 選擇率 面積（ M2） 選擇率 總價（萬元） 選擇率 戶型 選擇率 1500 以內(nèi) 60 以下 10 以內(nèi) 一室一廳 15011700 6180 1115 二室一廳 17011900 81100 1620 二室二廳 19012100 101120 2125 三室一廳一衛(wèi) 21012300 121140 2630 三室二廳二衛(wèi) 23012500 141160 3135 四室二廳二衛(wèi) 16 25012700 161180 3640 五室二廳二衛(wèi) 27012900 181200 4145 復(fù)式 /躍式 5 29013100 201220 4650 Townhouse Total 100 221 以上 51 以上 別墅 表 3 列出了由本次購房 班車消費者調(diào)查得到的消費者對住房單價、面積、總價、戶型等的預(yù)期情況。 從表中我們可以看到，消費者比較能夠接受的是三室二廳二衛(wèi)和三室一廳一衛(wèi)這樣的三居室住房。他們基本上是 46 歲以上，已婚， %的人具備大專以下學歷， %的人具備高中 /中專 /技校學歷，他們有一半以上的家庭為三口家；他們現(xiàn)居住面積為80 平方以下的占 %；基本上是第一次打算購買商品房；他們中%的人選擇單價為 1900 元 /平方以下的住房，也有一部份能接受單價為 19002100 元 /平方以上的住房；他們多數(shù)選擇的住房面積在120 平方以下，比例為 %；他們能接受的房款總價為 25 萬以下以比例為 %，其中有 %的人只能接受 20 萬以下的總房價；他們中有 %選擇三室二廳二衛(wèi)，有 %選擇三室一廳一衛(wèi)和功能房間更少的戶型。 (表 5) 年 齡 多層 小高層 高層 花園式多層 別墅 23 歲以下 2325 歲 2630 歲 50 3135 歲 3640 歲 4145 歲 4650 歲 50 5155 歲 5660 歲 60 歲以上 物業(yè)類型的選擇與消費者學歷的關(guān)系 從表 6 中可以看出，消費者的學歷與選擇物業(yè)類型的層高有一定的相關(guān)關(guān)系，如較低學歷的消費者比較傾向于選擇多層，而較高學歷的消費者則比較傾向于選擇小高層。 (表 8) (表 9) 需求戶型 一般消費層次 % 較高消費層次 % 需求面積 一般消費層次 % 較高消費層次 % 一室一廳 60 以下 二室一廳 6180 二室二廳 81100 三室一廳一衛(wèi) 25 101120 三室二廳二衛(wèi) 121140 27 四室二廳二衛(wèi) 141160 五室二廳二衛(wèi) 161180 復(fù)式 /躍式 181200 Townhouse 201220 別墅 221 以 上 從表 8 可以看出，一般消費層次和較高消費層次的消費者選擇比例最大的均為三室二廳二衛(wèi)的戶型結(jié)構(gòu)，但我們也可以看出，一般消費層次的消費者選擇三室一廳一衛(wèi)、二室二廳以及更少功能房間戶型結(jié)構(gòu)的比例要遠大于較高消費層次的消費者，而較高消費層次消費者選擇四室二廳二衛(wèi)以及更多功能房間戶型結(jié)構(gòu)的比例又遠大于一般消費層次的消費者。 二十一世紀信息時代，是新知識創(chuàng)造著財富，而剛從校園里走出來的年輕一代，正是新知識的接受者、創(chuàng)造者和傳播者，在當今知識經(jīng)濟的年代，他們在幾年內(nèi)可以創(chuàng)造他們父輩們畢盡一生才可以創(chuàng)造的財富，他們對未來充滿著信心。同時調(diào)研數(shù)據(jù)還顯示，未婚群體的購房愿望比已婚群體要強烈，而年青女性群體的購房愿望又要比年輕男性要強烈。 2020 年昆明大大小小的樓盤一共向市場提供了 2500 多套小戶型（戶型面積 80 平方以下），而且大都有著比較驕人的銷售業(yè)績。 “SOLO”的主要客戶群定位于 25 歲左右的單身或同居的青年人，每套建筑面積在 35 平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定均來源于居住者本身。有了這樣一個獨立空間，才能讓新新人類感到青春不僅僅是奮斗，還是享受，才能讓新新人類們可以不用把青春寄放在別人的房子里，讓他們在自己的房子里洗澡，在自己的房子里做愛，在自己的房子里寂寞。事實證明，良好的物業(yè)管理對樹立產(chǎn)品品牌，提高樓盤品質(zhì)和促進市場銷售都有起了積極的推動作用。 以前實行福利分房的時候，住的是公家的房子，房子出了問題就找單位分管住房的部門，如果問題解決不了也只能對付著住了。