【正文】 房，只有 %還住在不屬于自己的住房里。有 %的有意向購房者現(xiàn)居住物業(yè)為多層住宅，有 %的居住物業(yè)是小高層或多層。在有購房意向消費者中，自購商品房的比例為 %，比上屆房交會上升了 %個百分點；現(xiàn)有住房為房改房的比例為 %，比上屆房交會下降了 個百分點；租用公房和單位住房的比例為 %，比上年下降了 個百分點；而租用私人房的比例為 %，比上年上升了 個百分點。從下表中可以看出，本次 房交會上有購房意向消費者現(xiàn)有住房居住年限為36 年或 8 年以上的比例均有所上升，說明與去年相比，今年購房消費者對住房 “新老交替 ”的愿意更明顯一些。 居住年限 本屆房交會 上屆房 交會 2 年以下 34 年 56 年 78 年 810 年 10 年以上 現(xiàn)有住房戶型以二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)或三室二廳一衛(wèi)為主。 總體上說，本次房交會上有購房意向消費者對居住現(xiàn)狀的評價不滿意的程度要略高于滿意的程度。 從本次房交會上有購房意向消費者的家庭結(jié)構(gòu)上看，每戶平均家庭人口有 人，他們中有 %的家庭中有還在上學(xué)的小孩，這些小孩的平均年齡約為 13 歲。參加本次房交會的有購房意向消費者中，有過購房經(jīng)歷的占 %，其中又有 %的消費者有過購買商品房的經(jīng)常，說明有相當(dāng)一部分有購房意向的消費者對住房產(chǎn)品有比較多的了解，他們在購房消費行為中會更加精明和理智 。從前面分析中我們知道，消費者對居住現(xiàn)狀有很多不滿意的地方，因此改善現(xiàn)有居住狀況便成了他們購房的第一動因。 住房一級市場仍是住房消費市場的主體，但住房二級市級也面臨著發(fā)展的機(jī)遇。但是值得注意的是，今年購房消費者對住房二級市場的關(guān)注程度較上年有了明顯的提高，上屆房交會 上有意向購房的消費者希望購買二手住房的比例為 %，而本次房交會上這個比例為 %，比上年上升了 倍，由此可見，昆明住房二級市場正面臨著一次很好的發(fā)展機(jī)遇。 對于毛坯房和裝修房的選擇，有 %的意向購房者選擇購買毛坯房，有 %的意向購房者選擇購買全裝修房，有 %的意向購房者選擇由開發(fā)商進(jìn)行菜單式的裝修，有 %的意向購房者要求開發(fā)商只對廚衛(wèi)進(jìn)行裝修。從本次房交會的購房消費者調(diào)查結(jié)果看，消費者在選擇購買住房時關(guān)心地段因素的比例為 %，關(guān)心價格因素的比例為 %，關(guān)系建筑質(zhì)量因此的比例為 %。 物業(yè)類型選擇基本上還是以多層住宅為主，但總體上呈現(xiàn)了選擇的多樣化趨勢。 物業(yè)類型選擇 本屆房交會 上屆房交會 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 花園式多層 聯(lián)排別墅 獨立別墅 3 對室內(nèi)結(jié)構(gòu)的選擇以平層為主。 三室二廳二衛(wèi)是意向購房者選擇的主要戶型結(jié)構(gòu)。 戶型面積為 90120 平方是意向購房者的主要需求面積。而與上屆房交會相比，本屆房交會上的意向消費者對 120 平方以下的戶型選擇比 例有所下降，而對 120 平方以上的戶型選擇比例則有所上升，說明今年以來，昆明消費者對大戶型的需求量有所提高。從下圖可以看出，本 次房交會上的意向購房者對 19012200 元 /平方的購房單價接受比例最高，為 %，但是對 2500 元 /平方以上的單價接受程度則比較有限。 能夠接受購房總價為 1020 萬的比例最高。通過對數(shù)據(jù)的加權(quán)平均，我們得出本次房交會上意向購房者可以接受的住 房平均總價為 萬。在他們認(rèn)為比較好的樓盤中，他們比較欣賞的是這些樓盤的特質(zhì)依次是：風(fēng)景好、地段好、交通方便、綠化好、價格適中、在自己工作和生活的區(qū)域周邊、開發(fā)商信譽(yù)好、房屋結(jié)構(gòu)好、小區(qū)規(guī)劃好、戶型結(jié)構(gòu)好、清靜、空氣好等等。 淺析昆 明小高層住宅產(chǎn)品及需求特點 由于土地資源的日益緊缺，開發(fā)商對現(xiàn)有土地資源的有效利用就日益重視起來，于是近年來，在昆明有實力求創(chuàng)新想賺大錢的開發(fā)商不約而同地對小高層項目熱切關(guān)注起來，而且一些開發(fā)商已經(jīng)開始嘗試著從小高層的開發(fā)中得到實惠。 所謂小高層住宅實際上是中高層住宅 (7 層至 9 層 )和 10 層至 11層的高層住宅相加在一起的概念。因此，小高層住宅雖然是高層住宅，但層數(shù)較低，具有多層住宅的某些特點，雖設(shè)有電梯，但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。 小高層的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，相對于多層建筑來說，提高了土地利用率；第二，由于設(shè)置了電梯，提高了生活的舒適性；第三，小高層主體結(jié)構(gòu)主要 采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整體抗震性強(qiáng)；第四，由于小高層結(jié)構(gòu)主要采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，因此住宅房型可以自由分割，有彈性開間，這在建筑品質(zhì)上成為消費者看好小高層的一大原因。 但是由于小高層住宅比一般普通住宅設(shè)備多，技術(shù)含量高，所以產(chǎn)生的費用也高 ，比如電梯、水塔等的物業(yè)費用和維修費用都包含在乎時的生活費用中，從而造成生活成本比一般住宅高。 從昆明小高層樓盤的銷售率來看，銷售率在 80%以上的只有 6個，占全市小高層樓盤的 20%，總體看來小高層目前的空置房屋還較多，小高層滯銷的現(xiàn)象比 較突出，這固然與樓市的大環(huán)境有關(guān)，但更重要的還是購房者對小高層的陌生而產(chǎn)生的心理障礙。 為了研究昆明消費者對小高層的需求特點，風(fēng)之鈴市場調(diào)研公司進(jìn)行了專題研究。 在喜好小高層的群體中，年齡在 2630 歲的比例最大，其次是2325 歲、 3135 歲和 3640 歲，因此我們可以說年齡在 2640 歲的群體是接受小高層物業(yè)的主要消費群體。 消費者的交通方式影射了他們的消費層次。 我們把被調(diào)查者粗略分為三個群體。調(diào)查分 析結(jié)果表明，選擇小高層和小高層比例最高的是喜歡多層電梯公寓群體，說明消費經(jīng)驗和消費習(xí)慣直接影響了消費者對小高層的選擇意向。在我們與消費者的直接方訪談中，絕大多數(shù)消費者對層數(shù)較高住宅的最直接的反映是對電梯的不信任，有的認(rèn)為電梯上下不方便，有的認(rèn)為等電梯花時間太多，更多的是怕停電以后爬樓梯的辛苦。 雖然小高層住宅對于昆明消費者來說還存在諸多抗性，但是從 99 年以來，昆明消費者對小高層的接受程度總的來說呈比較明顯的上升趨勢。 在開發(fā)商眼里，通過開發(fā)小高層可以較大程度上提高土地的利用率，爭取效益的最大化；在未來昆明消費者眼中，小高層也會是高檔次產(chǎn)品，能顯示出自己的身份和品位。 今年昆明消費者想買什么房子？ 今年上半年昆明風(fēng)之鈴市場調(diào)查與研究公司協(xié)同云南信息報舉辦了一次購房班車活動，風(fēng)之鈴市場調(diào)研公司對參加本次活動的消費者進(jìn)行了購房意向的調(diào)查。 一、住房消費者的人群結(jié)構(gòu)及現(xiàn)住房情況 參加本次購房班車的人群均可視為有購房意向的人群，其組成結(jié)構(gòu)在很大程度上可代表昆明購房消費人群的結(jié)構(gòu)。而去年同期類似購房班車的參加者中年齡在 23 歲 —40歲的占了 %，說明今年購房群體的年齡有偏大的現(xiàn)象。他們中近一半的家庭結(jié)構(gòu)為三口之家，一般是知識含量較高的行業(yè)中的管理人員或高級白領(lǐng)，其中%的人還從事著第二職業(yè)。 從他們的現(xiàn)住房情況看，有 58%的家庭住房面積在 80 平方以下，近一半的戶型是兩居室的小戶型，一半以上的住房在原單位的房改房或租用著單位的住房。他們在單位實行房改政策時購買了房改房，但單位的房改房由于面積小，戶型結(jié)構(gòu)差，而且購買房改房對他們的消費能力沒有造成太大的影響，因此他們還有足夠的 能力來購買面積更大、環(huán)境更好的商品房，以滿足自己追求更高生活品質(zhì)的愿望。 從以上不滿意度排名我們也可以看出，對戶型結(jié)構(gòu)、房屋面積的不滿意度被排在了前兩位，而建筑質(zhì)量、房屋采光、房屋朝向、建筑外觀等對房屋本身質(zhì)量也被排在了不滿意度的前幾位，說明改善居住現(xiàn)狀是目前昆明住房主力消費人群購房的主要動力。風(fēng)之鈴市調(diào)公司最近的調(diào)查結(jié)果也顯示，環(huán)境因素已經(jīng)成為昆明住房消費者在購房時最主要的考慮因素。值得注意的是，對比風(fēng)之鈴市調(diào)公司上年的調(diào)查數(shù)據(jù)，喜歡別墅的消費者比例從 %上升到了 %。 (表二 ) 喜歡的屋業(yè)類型 百分比 上年百分比 多層住宅 小高層住宅 14 高層住宅 花園式多層住宅 別墅 四、對住房單價、面積、總價、戶型的預(yù)期 (表 3) 單價（元 /M2） 選擇率 面積（ M2） 選擇率 總價（萬元） 選擇率 戶型 選擇率 1500 以內(nèi) 60 以下 10 以內(nèi) 一室一廳 15011700 6180 1115 二室一廳 17011900 81100 1620 二室二廳 19012100 101120 2125 三室一廳一衛(wèi) 21012300 121140 2630 三室二廳二衛(wèi) 23012500 141160 3135 四室二廳二衛(wèi) 16 25012700 161180 3640 五室二廳二衛(wèi) 27012900 181200 4145 復(fù)式 /躍式 5 29013100 201220 4650 Townhouse Total 100 221 以上 51 以上 別墅 表 3 列出了由本次購房 班車消費者調(diào)查得到的消費者對住房單價、面積、總價、戶型等的預(yù)期情況。今年以來一些新開盤的樓盤所打出來的價格對消費者確實具有較大的吸引力，但實惠的消費者會發(fā)現(xiàn)，這些樓盤的實際均價遠(yuǎn)高于廣告宣傳所展示給消費者的價格。 昆明消費者對住房面積的預(yù)期如表 2 中所示，以選擇 81100 平方的比例最大，其次選擇的是 101120 平方，說明昆明消費者主要需求的住房面積是在 100 平方左右。預(yù)期房款總價在 20萬以下的有 %，預(yù)期房款總價在 21 萬以上的有 53%。 從表中我們可以看到，消費者比較能夠接受的是三室二廳二衛(wèi)和三室一廳一衛(wèi)這樣的三居室住房。喜歡一種物業(yè)類型不一定就說明能消費得起，因此開發(fā)商在籌劃開發(fā)項目時，不僅要考慮消費者的心理需求，消費者現(xiàn)實的消費能力才是開發(fā)商利益實現(xiàn)的最根本的基礎(chǔ)。如果把客廳、主臥室、次 臥室、廚房、餐廳、主衛(wèi)生間、小臥室作為住房的主要功能房間，則根據(jù)表 4 我們可以算出住房主要需求面積共 為