【正文】 了 21%； 7000~7900 元之間的占了 18%； 10000 元以上的占了 14%； 7000 元以下的占了 4%； 交房標準情況 在銷售的樓盤中，其交房標準的比例是：毛房占了 69%；初裝房占了 26%；全裝修房占了 5%；看出，現在開發(fā)的樓盤中，銷售毛房依然是占主要的份額。 從本次房交會上有購房意向消費者的家庭結構上看，每戶平均家庭人口有 人，他們中有 %的家庭中有還在上學的小孩，這些小孩的平均年齡約為 13 歲。 物業(yè)類型選擇 本屆房交會 上屆房交會 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 花園式多層 聯(lián)排別墅 獨立別墅 3 對室內結構的選擇以平層為主。 淺析昆 明小高層住宅產品及需求特點 由于土地資源的日益緊缺，開發(fā)商對現有土地資源的有效利用就日益重視起來，于是近年來，在昆明有實力求創(chuàng)新想賺大錢的開發(fā)商不約而同地對小高層項目熱切關注起來，而且一些開發(fā)商已經開始嘗試著從小高層的開發(fā)中得到實惠。 消費者的交通方式影射了他們的消費層次。而去年同期類似購房班車的參加者中年齡在 23 歲 —40歲的占了 %，說明今年購房群體的年齡有偏大的現象。今年以來一些新開盤的樓盤所打出來的價格對消費者確實具有較大的吸引力，但實惠的消費者會發(fā)現，這些樓盤的實際均價遠高于廣告宣傳所展示給消費者的價格。他們有 %的年齡在 35 歲以下，未婚的占 50%，有 %的人學歷在大專以下，有 50%的人學歷在高中 /中專 /技校以下，他們中 %的家庭為三口之家，%為四口之家；他們現居住面積在 80 平方以下的占 %，現居住面積為 80100 平方的占 %；他們基本上是第一次購買商品房；選擇住房的單價為 1900元 /平方以下；他們多數選擇的住房面積在 100平方以下；他們能接受的房款總價在 20 萬以下；他們多數會三室二廳一衛(wèi)或功能房間更少的戶型。如果目標市場是針對一般消費層次的消費者，則應考慮增加功能房間相對較少的戶型產品的數量比例，如果目標市場是針 對較高消費層次的消費者，則應考慮增加功能房間相對較多的戶型產品的數量比例。 對物業(yè)類型的選擇上，對高層和小高層的接受程度要明顯高于一般大眾消費群體。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數的小餐廳，“SOLO”戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。陽光花園的陽光會所更是把物業(yè)管理服務的概念擴大到了周邊社區(qū)，更加突出地表現了其真誠服務于大眾，延伸 品牌內涵的良苦用心。 北辰鳳凰城是北市區(qū)的一個高品質小高層住宅樓盤，其營銷推廣的亮點之一就是引進了英國具有近三百年歷史的世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司代理其物業(yè)管理，用世界一流的物管服務來提升樓盤品質。 現在消費者在進行購房咨詢時，越來越多的會詢問到與物業(yè)管理相關的內容，如他們關心開發(fā)商實力，因為開發(fā)商越有實力，就越有條件實施高質量的物業(yè)管理；他們關心開發(fā)商與物業(yè)管理公司是否是同一家公司，因為他們但心因住房前期建設與后期管理造成脫節(jié)會帶來的麻煩；他們關心物業(yè)管理費用和物業(yè)管理服務內容，因為他們在評估將來會得到的服務是否物有所值；隨著購房行 為更加理性和成熟，他們還關心物業(yè)管理公司的品牌，因為一個好的品牌后面代表著服務的高質量。 新新人類最想 獲得的是什么樣的空間呢？最近一種冠以 “SOLO”概念的小戶型正風行北京，北京四月上旬剛剛舉辦的房展會上，某樓盤 20 多套面積僅 18 平方的 “SOLO”一上午就被新新人類訂購一空。 調研結果表明，昆明的年輕人總體上對自己的事業(yè)充滿信心，喜歡過流行、時髦、休閑的生活。第一層次我們稱之為一般消費層次，他們能夠接受的房款總價在 20 萬以下；第二層次我們稱之為較高消費層次，他們能夠接受的房款總價在 21 萬以上。 第一類是中年且學歷較高的消費人群。值得注意的是，對比風之鈴市調公司上年的調查數據，喜歡別墅的消費者比例從 %上升到了 %。 今年昆明消費者想買什么房子？ 今年上半年昆明風之鈴市場調查與研究公司協(xié)同云南信息報舉辦了一次購房班車活動，風之鈴市場調研公司對參加本次活動的消費者進行了購房意向的調查。 為了研究昆明消費者對小高層的需求特點，風之鈴市場調研公司進行了專題研究。通過對數據的加權平均，我們得出本次房交會上意向購房者可以接受的住 房平均總價為 萬。從本次房交會的購房消費者調查結果看，消費者在選擇購買住房時關心地段因素的比例為 %，關心價格因素的比例為 %，關系建筑質量因此的比例為 %。 居住年限 本屆房交會 上屆房 交會 2 年以下 34 年 56 年 78 年 810 年 10 年以上 現有住房戶型以二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)或三室二廳一衛(wèi)為主。 價格情況 本次房交會參展樓盤均價在 2100~2500 元 /平方米之間的，所占比例最高，占了 43%；其次是 2600~3000 元 /平方米之間的，占了 33%；1500~2020 元 /平方米的占了 10%； 3600~4000 元 /平方米的占了 8%；4100~5000 元 /平方米的占了 4%； 3100~3500 元 /平方米的占了 2%；看 出，樓盤均價主要還是集中在 2500 元 /平方米價位附近，其所占的比例也是最高的，這部分樓盤主要是普通住宅物業(yè)，而均價在 2020元 /平方米以下的樓盤為品質或區(qū)位相對較差的住宅物業(yè)，價位在3600~4000 元 /平方米的樓盤主要為聯(lián)排別墅，也有部分小高層及高層物業(yè)，均價在 4000 元 /平方米以上的樓盤則多數是別墅物業(yè)，也有部分產權酒店物業(yè)。而小高層住宅幾乎都是全框架結構的，多層住宅物業(yè)較多數是框架結構，但也有以部分是磚混結構的，其間的差別主要是表現在建筑質量強度上，因此在價格上也有一定的差別。 至于租售價格，能夠接受的寫字樓租金價格在 2030 元 /平方的比例占了 %，接受 3140 元 /平方的比例占 %；能夠接受的寫字樓出售價格總價在 45 萬以下的占了 65%，能夠接受寫字樓出售單價在 29003100 的占了 %。因此，開闊的空間，良好的采光，舒適的通風，相對獨立的空間，寬敞的走廊等成了 寫字樓內部結構是否優(yōu)良的標準。 從硬件配置上看，由于昆明寫字樓的過度開發(fā)嚴格意義上說還不是現實經濟發(fā)展的拉動，因而對什么是專業(yè)寫字樓，專業(yè)寫字樓應該是什么樣的還沒有較深的體會，因此對專業(yè)寫字樓應該如何科學合理地 規(guī)劃設計還不能找到感覺，規(guī)劃設計的寫字樓很多只是一般單位辦公樓的放大版，造成了目前昆明現有寫字樓存在著諸多的先天不足。目前昆明的寫字樓車位總量在 100個以下的占 %，車位在 100200個的占 %，車位在 200 個以上的極少，有的甚至沒有考慮車位。 第四，優(yōu)良的物業(yè)管理是一座優(yōu)秀寫字樓必須具備的條件。 對于寫字樓的選擇條件依次是：周邊區(qū)域環(huán)境、交通條件、采光、通風、價格、地段、日常生活的方便性以及是否能體現公司形象等。 參展樓盤的區(qū)位分布情況 由參展樓盤的分布區(qū)域來看，分布在北市區(qū)的樓盤有 16 個，占21%；東市區(qū)的有 10 個，占 13%；南市區(qū)的有 19 個占 24%；西市區(qū)的有 17 個，占 22%；環(huán)線內市區(qū)的有 9 個，占 12%；大理地區(qū)的有2 個占 3%；麗江地區(qū)的有 3 個，占 4%；澄江區(qū)的有 1 個，占 1%；看出，本次參展樓盤的分布較廣，其昆明市區(qū)內主要分布于南市區(qū)，其次是西市區(qū)和北市區(qū)，東市區(qū)的樓盤在本次房交會上也有所大幅增加，另外，省內的其他旅游地區(qū)的樓盤也前來參展，如大理地區(qū)、麗江地區(qū)等。 物業(yè)管理費、配套費情況 銷售樓盤的物業(yè)管理費比例占最多是 元 /平方米 /月，占了25%，這類型物業(yè)多為多層住宅；其次是 ~ 元 /平方米 /月，及 元 /平方米 /月，各占了 15%的比例，這部分物業(yè)大多是多層住宅物業(yè)，也有部分小高層住宅，其多層住宅只是樓盤的品質和檔次有所差別?，F住房面積為 6090 平方的比例最大，為 %，現住房面積為60 平方以下的比例為 %，現住房面積為 90 平方以上的比例為%。其它關心的因素依次是：綠化、交通、物業(yè)管理、戶型、采光、生活配套、安全性、朝向、景觀、層高、建筑外觀、小區(qū)規(guī)劃、社會文化、通風、開發(fā)商等。 本次房交會上的意向購房者仍然有 %的人認為昆明沒有自己可以選擇的理想住房。研究結果表明，從總體上看，昆明消費者對小高層電梯公寓和多層電梯公寓的接受程度并不太低，對小高層電梯公寓不感興趣的占 %，感興趣的占 %；對多層電梯公寓不感興趣的占 %，感興趣的占 %。通過對調查數據的統(tǒng)計分析，我們發(fā)現今年昆明消費者對住房需求具有以下一些特點。由此可見，去年在昆明刮起的排式別墅即 Townhouse 旋風對消費者的消費喜好確實產生了比較深刻的影響。他們的大概 3640 歲左右，已婚，有 %的人擁有大專以上的學歷，他們中有 %是三口或四口之家；他們有一半以上的人現居住面積為 100 平方以下，近一半的人是第二次購買商品房；他們中有 %的人選擇購買單價為 2100元 /平方的住房，其中 %的人選擇購買單價為 2500元 /平方的住房；他們選擇住房面積為 140160 平方的比例最大，為 %；他們其中上都能承受 26 萬以上的總房款，其中 47%的人能承受 40 萬以上的總房款；在戶型上他們選擇四室二廳二衛(wèi)和復式 /躍式的比例最大，比例分別為 %和 % 第二類是年齡較大且學歷中等的消費人群。下面我們就戶型、面積及單價幾方面來看看不同消費層次對住房產品的需求。他們獨立意識強，都希望有真正屬于自己的獨立空間。“SOLO”是一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單獨飛行。 正因為消費者對物業(yè)管理的重視程度不斷的提升，開發(fā)商為了博得消費者的認可，也在不斷提升自己樓盤的物業(yè)管理水平。在住宅消費市場競爭越來越激烈的今天，讓物業(yè)管理服務水平更高更具人性化，無疑是市場決勝的一大法寶。在業(yè)界口碑很好的銀苑小區(qū)和佳園小區(qū)，除了其硬件＿＿產品規(guī)劃設計品質超群外，其軟件＿＿物業(yè)管理的周到細致更是其打動業(yè)主的關鍵。 “SOLO”