【正文】 但作為開發(fā)商，向消費者提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和滿意周到的服務(wù)是企業(yè) 生存和發(fā)展的必要前提。 風(fēng)之鈴市場調(diào)研公司對云南日報、昆明日報、春城晚報、云南信息報、都市時報、生活新報、滇池晨報、大眾消費報等８家主要報刊進(jìn)行了近一年的監(jiān)測統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)共有 494 起有關(guān)物業(yè)管理方面的投訴，其中在春城晚報上投訴的比例為 %，在都市時 報上投訴的比例為 %，在滇池晨報上投訴的比例為 ％。記得兩年前某地產(chǎn)營銷大師來昆明推廣他的營銷理念的時候?qū)ッ鞯拈_發(fā)商們說，商品房當(dāng)然是給有錢人做的，這時 “有錢人 ”的概念是一般老百姓可望而不可及的。 昆明的新新人類都在公司上班，喜歡在外面聚眾狂歡，家對他們來說只是一個經(jīng)歷了工作和生活的精彩和疲憊后可以獨自享受寂寞的恬靜港灣，是一個可以 逃避眾目睽睽而與親密愛人共享美麗時光的溫馨天堂，所以昆明的 “SOLO”可以是建在市區(qū)內(nèi)相對繁華區(qū)域的高層住宅，樓內(nèi)有內(nèi)容豐富會所和生活服務(wù)周全配套，周邊有齊全的休閑娛樂設(shè)施，滿足新新人類們社交和享受生活的需要。樓內(nèi)幾乎沒有任何相關(guān)的生活配套設(shè)施，更沒有適合青年人生活習(xí)性的有特色的物業(yè)管理內(nèi)容。 在他們購房考慮的因素中，價格是最重要的因素。他們藐視說教，他們更喜歡接受卡通和圖表所傳達(dá)的信息。 對于面積的需求，一般消費層次選擇 81100 平方的比例最大，較高消費層次選擇 101120平方的比例最大。 (表 6) 學(xué)歷 多層 小高層 高層 花園式多層 別墅 高中以下 25 高中 /中專 /技校 50 大專 大本 50 25 研究生及以上 物業(yè)類型的選擇與家庭人口的關(guān)系 從表 7 可以看出，選擇各種物業(yè)類型的消費者以三口之家為主，其次是四口之家的消費者。他們 35 歲以下的占 %，已婚占 %，未婚占 %，大專以上學(xué)歷占 %，%為三口之家或兩口之家；他們現(xiàn)居住面積在 80 平方以下的占%，現(xiàn)居住面積在 60 平方以下的占 %；多數(shù)為第一次購買商品房；選擇的住房單價在 2100 元 /平方以下的占 %，有 %的人能接受 1900 元 /平方以下的單價；他們選擇住房面積在 100120 平方的比 例為 %，選擇住房面積為 120140 平方的比例為 %；接受的房款總價在 1625 萬的比例為 %，有 %能接受總價在2630 萬之間；他們有 %選擇的戶型為三室二廳二衛(wèi)，有 %選擇的戶型為三室二廳一衛(wèi)。如果把客廳、主臥室、次 臥室、廚房、餐廳、主衛(wèi)生間、小臥室作為住房的主要功能房間，則根據(jù)表 4 我們可以算出住房主要需求面積共 為73 平方，考慮 10%的公攤，則需求面積為 80 平方左右。 昆明消費者對住房面積的預(yù)期如表 2 中所示，以選擇 81100 平方的比例最大，其次選擇的是 101120 平方，說明昆明消費者主要需求的住房面積是在 100 平方左右。風(fēng)之鈴市調(diào)公司最近的調(diào)查結(jié)果也顯示，環(huán)境因素已經(jīng)成為昆明住房消費者在購房時最主要的考慮因素。他們中近一半的家庭結(jié)構(gòu)為三口之家，一般是知識含量較高的行業(yè)中的管理人員或高級白領(lǐng)，其中%的人還從事著第二職業(yè)。 在開發(fā)商眼里，通過開發(fā)小高層可以較大程度上提高土地的利用率，爭取效益的最大化；在未來昆明消費者眼中，小高層也會是高檔次產(chǎn)品，能顯示出自己的身份和品位。 我們把被調(diào)查者粗略分為三個群體。 從昆明小高層樓盤的銷售率來看，銷售率在 80%以上的只有 6個，占全市小高層樓盤的 20%，總體看來小高層目前的空置房屋還較多，小高層滯銷的現(xiàn)象比 較突出，這固然與樓市的大環(huán)境有關(guān)，但更重要的還是購房者對小高層的陌生而產(chǎn)生的心理障礙。 所謂小高層住宅實際上是中高層住宅 (7 層至 9 層 )和 10 層至 11層的高層住宅相加在一起的概念。 能夠接受購房總價為 1020 萬的比例最高。 三室二廳二衛(wèi)是意向購房者選擇的主要戶型結(jié)構(gòu)。 對于毛坯房和裝修房的選擇，有 %的意向購房者選擇購買毛坯房，有 %的意向購房者選擇購買全裝修房，有 %的意向購房者選擇由開發(fā)商進(jìn)行菜單式的裝修，有 %的意向購房者要求開發(fā)商只對廚衛(wèi)進(jìn)行裝修。參加本次房交會的有購房意向消費者中，有過購房經(jīng)歷的占 %，其中又有 %的消費者有過購買商品房的經(jīng)常，說明有相當(dāng)一部分有購房意向的消費者對住房產(chǎn)品有比較多的了解，他們在購房消費行為中會更加精明和理智 。從下表中可以看出，本次 房交會上有購房意向消費者現(xiàn)有住房居住年限為36 年或 8 年以上的比例均有所上升，說明與去年相比，今年購房消費者對住房 “新老交替 ”的愿意更明顯一些。 二、房交會消費者研究 本次房交會進(jìn)行的消費者研究對象均為三年內(nèi)有購房意向的消費者。商鋪的主力面積范圍在 20~300 平方米之間，其格局不做固定分解。建筑面積大致在 5,353,900平方米左右。另外，值得一提的是，本次展出的純小高層的數(shù)量比例也較多，占到了 13%的份額，大大增加了住宅市場物業(yè)的多樣性，和居住生活的差異化。 另外，此次展出新開發(fā)的樓盤中有較多一部份是小型盤量的項目，不過其中也有不少參展樓盤屬于上千畝的大規(guī)模綜合住宅社區(qū)物業(yè)。 在昆明，寫字樓購買群體主要是一些大企業(yè)和大單位，散戶銷售市場在整個寫字樓比例中通常只有 20%左右，這對很多寫字樓的開發(fā)商來說是個很大的制約，因此，寫字樓市場出售得并不理想，但是與辦公相關(guān)的商住樓的市場銷售卻相對較好，這實際上從一個側(cè)面反映出了散戶對寫字樓的一種需 求特點，這種需求不能在一些純寫字樓中得到滿足，但是可以從一些商住兩用的樓盤中得到部分滿足，所以我們認(rèn)為寫字樓仍然有著較大的需求空間。有的開發(fā)商無不感觸地說，歸根到底，寫字樓賣的是服務(wù)。 第三，寫字樓用戶的業(yè)務(wù)多定位于智力與技術(shù)密集型領(lǐng)域，對員工的創(chuàng)造力要求極高，工作時間彈性很大。從市場反映我們也能看出，一些租金較低的非專業(yè)寫字樓和一些租金較高但功能優(yōu)越的寫字樓的租售情況均比較良好，真正處境尷尬的是一些外表堂皇但功能較差的大型 “辦公樓 ”。昆明近兩年絕大多數(shù)高層寫字樓的價格都有所下降，最大降幅近三成。但由于人們預(yù)想的 “世博會 ”應(yīng)該帶來的巨大商機(jī)來得并不猛烈，中國入世后的春雨更多地落到了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，地處邊陲的云南短期內(nèi)還沒有足夠的魅力迎得足夠眾多商賈的投資熱情，于是昆明大量的專業(yè)或非專業(yè)寫字樓就象眾多專業(yè)或非專業(yè)的賓館酒店一樣，變成了經(jīng)營 者的一塊心病。并采用以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，因而形成了黑暗的走道、單一朝向的戶型以及單一集中的人流通道。在二十世紀(jì)工業(yè)文明的時期，寫字樓是作為工業(yè)文明廠房的附屬物存在，是一種復(fù)式記賬的體系，主要產(chǎn)值來自于車間，而不是來自于寫字樓。一些開發(fā)公司僅僅從銷售的角度來考慮，其實，有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司的早期介入是非常重要的。人們對不同區(qū)位寫字樓的售價水平形成了共識，換言之，人們基本認(rèn)同了區(qū)位、寫字樓檔次和價格的對應(yīng)關(guān)系， 因此，寫字樓市場上處于不同區(qū)位、不同檔次的樓盤價格差距較大。 寫字樓消費者對物業(yè)管理則需求有代定飛機(jī)及車船票、全天侯保潔、保安、信息查尋、金融及商務(wù)等服務(wù)。 參展樓盤物業(yè)形態(tài)及建筑結(jié)構(gòu) 本次參展樓盤的物業(yè)形態(tài)中，多層物業(yè)有 27 個，占 34%；多層、小高層等混合物業(yè) 14 個，占 18%；別墅、聯(lián)排有 13 個，占 17%；純小高層物業(yè) 10 個，占 13%；高層物業(yè) 4 個，占 5%；多層商住樓 1個，占 1%；另外，商鋪物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店物業(yè)、綜合物業(yè)各占了 3%的比例。而地州的開發(fā)商開發(fā)的項目也在昆明觸動客源市場。其多數(shù)的住宅樓盤面積都在 120 平方米左右，且戶型格局也多為 3 房 2 廳 2 衛(wèi)。物管費在 1 元 /平方米 /月以上的樓盤主要為別墅住宅，及聯(lián)排物業(yè)。 現(xiàn)有住房為自購商品房和租用私房的比例有所上升。比較突出的不滿意 的有住房面積、戶型、區(qū)域規(guī)劃等方面，比例滿意的有交通、生活方便性等方面。從本次房交會的消費者調(diào)查中我們知道，絕大多數(shù)購房消費者仍希望從住房一級市場上購買新房，比例為 %。如下表所示，本次房交會上的意向購房群體選擇的物業(yè)類型比例最大的仍是多層住宅，比例為 %，但與上屆房交會相比，選擇多層住宅的比例 下降了 9 個百分點，而選擇其它類型住宅的比例都有不同程度的提高，說明昆明消費者在購房能力不斷提升的同時，對住宅類型選擇的個性化正在逐步凸顯出來。 面積選擇 本屆房交會 上屆房交會 30 及以下 3160 6190 91120 121150 151180 181210 211240 240 以上 2 能夠接受 19002200 元 /平方單價的比例最高。他們認(rèn)為住宅小區(qū)周邊應(yīng)該有的配套依次是：超市或便利店、公交車站、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、購物中心、小學(xué)、幼兒園、文化娛樂場所、停車場、中學(xué)、老年人活動場所、銀行、公園、圖書館、健身房、藥店等。 當(dāng)然小高層也有它的劣勢，主要表現(xiàn)在：第一，由于小高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，其造價成本要大大高于普通住宅；第二，小高層樓房的附屬設(shè)施較多，由此產(chǎn)生的公攤面積較大，一般小高層比多層少5%—10%的得房率；第三，小高層樓房的附屬設(shè)施較多，物業(yè)管理費也會相應(yīng)增加。 從家庭結(jié)構(gòu)來看，三口之家的消費者喜好小高層的比例最大。 通過我們對一些小高層樓盤售樓人員的訪談，結(jié)合前面的結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)對于消費者來說，小高層的主要抗性表現(xiàn)在以下方面：一是公攤太高（相對于多層而言） ；二是房價偏高；三是面積過大；四是物業(yè)管理費高；五是電梯的使用、維修及停電等原因帶來的電梯使用不便。 調(diào)查統(tǒng)計顯示，參加本次購房班車 30 歲以下的占 %， 3140歲的占 %， 4151 歲的占 %， 5160 歲的占 %， 61 歲以上的占 %。 二、對目前居住現(xiàn)狀不滿意的因素 (表一 ) 排名 居住現(xiàn)狀 不滿意度綜合評分 排名 居住現(xiàn)狀 不滿意度綜合評分 第 戶型結(jié)構(gòu) 第 13 小區(qū)規(guī)模 1 第2 房屋面積 第 14 物業(yè)收費 第3