【正文】 2023年 1月 30日星期一 上午 8時 43分 1秒 08:43: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 30日星期一 8時 43分 0秒 08:43:0030 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , January 30, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :43:0008:43Jan2330Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 本項目的銷售與經營是一個長期的過程 ， 為應對未來的市場變化與競爭壓力 ， 重點控制銷售節(jié)奏 ， 保留部分經營性物業(yè) ， 通過自身的運作提升價值 。因此在后期租售時，也要考慮引入大客戶，一方面保證項目的吸納量，一方面保證項目的整體形象。 內部配置 可比或主要競爭項目分析 青島遠洋大廈 青島遠洋大廈 基本情況介紹 產品配置 客戶與租金 寫字樓標準層平面圖 面寬 辦公 電梯廳 最大矩深 最小矩深 層高 面寬 電梯數量 梯速 6部 4米 /秒 可比或主要競爭項目分析 基本情況介紹 產品配置 客戶與租金 入市時間 2023年 主要租戶構成 以貨運物流、金融類公司為主 主要客戶 中遠國際貨運 租賃 3層 遠洋集團自用 7層 華林船舶租賃 1層 招商銀行租賃 1層及一樓網點 另有三星投資、日邦食品及中型物流貨運公司進駐。 電氣 采用 10KV雙回路供電，辦公單元設置低壓計量分表 照明 在采用市政照明的同時，加裝 EPS應急電源柜臺。開發(fā)商散售并租賃 1－ 3號樓。 多媒體通信系統(tǒng) 通過電話網、分組數據網、貞中繼與 INTERNET連接，可提供綜合業(yè)務數字網、 ATM等接口 FA 消防報警聯動 SA 安保監(jiān)控自動化 OA 辦公系統(tǒng)自動化 供電 供電系統(tǒng) 雙路供電，自備柴油發(fā)電機滿足消防一級負荷用電。 ?首層為高檔百貨商業(yè)區(qū)，辦公主入口大堂和酒店及餐飲機構。此運作方式，使得原本較難短期內收回成本的寫字樓物業(yè)，一開始即為項目開發(fā)運作帶來現金流支持。 （ BAS）：采用直接數字控制技術。 屋面 ，防水材料采用 SBS改性瀝青防水卷材（ 3+4） 。 區(qū)域寫字樓市場概況 青 島 金融廣 場 國展 財 富中心 遠 洋大廈 競爭項目界定與分布 序號 項目 所在區(qū)域 1 青島金融廣場 海爾路商務區(qū) 2 國展財富中心 海爾路商務區(qū) 3 遠洋大廈 香港中路 CBD 競爭項目界定 ?位于本項目周邊 ,與本項目形成直接競爭關系的甲級寫字樓 ,或處于香港路 CBD，檔次高的甲級寫字樓。如：青島金融廣場、永新國際廣場。 ?區(qū)域寫字樓月均銷售速度差別較大。 租賃者：主要集中在房地產 /金融 /貨運物流貿易 /IT業(yè)等中小企業(yè)。 名稱 物業(yè)類型 數碼科技中心 SOHU/寫字樓 /商業(yè) 地恩地財富大廈 寫字樓 國展財富中心 寫字樓、酒店、商業(yè) 永新國際廣場 寫字樓、公寓、商業(yè) 青島金融廣場 寫字樓、公寓、商業(yè) 天寶國際 寫字樓 /商服樓 盛和大廈 寫字樓 青島國際發(fā)展中心 寫字樓 早期入市的寫字樓項目品質較低 ， 近兩年入市項目多為甲級寫字樓 ， 品質提升明顯 永新國際廣場 青島金融廣場 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域寫字樓市場研究－產品特征 高檔寫字樓物業(yè)管理費明顯高于普通寫字樓 ?區(qū)域內甲級寫字樓物業(yè)費在 － 8元 /天 /平米，其他寫字樓標物業(yè)費在 5元 /天 /平米。因此后入市項目的設計也更趨向于專業(yè)寫字樓。因此，本報告在統(tǒng)計出租率時，將開發(fā)商出售的物業(yè)單元和持有的物業(yè)單元都統(tǒng)計在內。 未來甲級寫字樓項目多集中于香港中路 CBD和海爾路商務區(qū)，且供應量較大。 平均租金 , 2023 Q3, 平均租金 , 2023 Q4, 平均租金 , 2023 Q1, 平均租金 , 2023 Q2, 平均租金 , 2023 Q3, 平均租金 , 2023 Q4, 平均租金 , 2023 Q1, 102 平均租金 , 2023 Q2, 平均租金 , 2023 Q3, 平均租金 , 2023 Q4, 空置率 , 2023 Q3, 空置率 , 2023 Q4, 空置率 , 2023 Q1, 空置率 , 2023 Q2, 空置率 , 2023 Q3, 空置率 , 2023 Q4, 空置率 , 2023 Q1, 空置率 , 2023 Q2, 空置率 , 2023 Q3, 空置率 , 20 9 Q4, 平均租金 空置率 % % % % 資料來源 : DTZ consulting 資料來源 : DTZ consulting 20232023年青島甲級寫字樓租金走勢 20232023年青島甲級寫字樓均價及增幅走勢 ?目前青島甲級寫字樓的存量為 45萬平方米 ， 而未來 24年 ， 還有大約 ， 市場面臨較大的供應壓力；這些項目主要集中在香港中路 CBD區(qū)域及海爾路商務區(qū) ， 后者對本項目的競爭壓力較大 。 ?寫字樓總體市場發(fā)展較緩慢 。 海 爾 路 香港中路 CBD 開 發(fā) 區(qū) 山 東 路 青島寫字樓市場板塊分布 資料來源 : DTZ consulting 板塊 板塊特征 香港中路 CBD 交通方便，設施完善，處于沿海一線，寫字樓檔次較高，雖然租金較高，但對跨國公司分 支機構和當地大型金融 /貿易公司有吸引力。 山東路商務區(qū) 地理位置處于城市腹地，產品以乙級寫字樓為主，租金相對較低，對金融公司，貿易和海 上運輸等發(fā)展型企業(yè)有吸引力。 2023年之前 ， 青島寫字樓市場供需波呈波動變化 ，供大于求 。 ?市南區(qū)香港中路 CBD區(qū)域的燕兒島路改造及青島國際啤酒城 （ 海爾路一帶 ） ， 預計還會有部分甲級寫字樓的規(guī)劃 ， 現未得到其詳細的規(guī)劃數據 ， 故未統(tǒng)計在內 。 相對青島市場需求總量，未來市場面臨較大競爭壓力。 備注：區(qū)域內甲級寫字樓較少，因此將區(qū)域內低于甲級標準，但品質也比較高的寫字樓也統(tǒng)計在內。 ?區(qū)域內寫字樓辦公空間靈活分割，但后入市項目更注重項目整體形象。 ?物業(yè)管理費的高低取決于項目檔次及物業(yè)管理服務范圍和服務水平。 地恩地財富大廈 散售給物流 /貨運 /金融 /高新技術產業(yè) /房地產等中小型業(yè)主 國展財富中心 購買者：部分大型企業(yè)總部辦公、中小企業(yè)主、投資客戶。數碼科技中心入市早，青島金融廣場則是近兩年內入市項目中地理位置最好、產品品質最高的項目，因此二者銷售速度較快，月均銷售約 3000平米。 近兩年入市項目多為綜合體項目，其中寫字樓物業(yè)為甲級標準，檔次提升明顯。 ?這些項目內部涵蓋了商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等多種不同物業(yè)類型，與本項目物業(yè)類型雷同。 電氣、供水設施 電器 ，裝修部分大堂開關面板選用西門子 或西蒙等同類品牌。 消防 ，耐火等級為一級。 可比或主要競爭項目分析 國展財富中心 基本情況介紹 產品配置 客戶與租金 ?國展財富中心是青島首家集寫字樓 、 商業(yè)空間 、 大型廣場 、 會議 、 酒店 、 娛樂等功能于一身的復合型建筑 。 國展財富中心 國展財富中心 基本情況介紹 產品配置 客戶與租金 辦公 酒店 商業(yè)區(qū)上空 休閑區(qū)上空 1樓 2樓 3樓 4樓 可比或主要競爭項目分析 4樓 ?從地上二層開始為辦公區(qū)。 消防 消防系統(tǒng) 設有中英雙語消防緊急廣播系統(tǒng)，火災自動報警系統(tǒng)采用智能型感煙探測器，并與消防滅火系統(tǒng)聯動。 可比或主要競爭項目分析 青島遠洋大廈 基本情況介紹 產品配置 客戶與租金 ?遠洋大廈是青島目前已交付項目中 ,唯一一個沒有銷售 ,開發(fā)商完全持有進行租賃的項目 。 給水 地下室設變流水箱，采用變頻給水方式供水。 租金水平 /月 /平米 空置率 32% 物業(yè)管理費 /月 /平米 (綜合管理費 ,含空調費 ) 寫字樓銷售狀況 ?項目位于香港中路，區(qū)位條件較好，因此租金水平也較高，但整體租賃情況一般，空置率較高。 國展財富中心在產品的硬件設計上，注重生態(tài)環(huán)保技術的應用，為產品檔次的提升增加一定的附加值。 綜合體概念界定 都市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義包括五種產品形態(tài)，即酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅。 08:43:0008:43:0008:43Monday, January 30, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 08:43:0008:43:0008:431/30/2023 8:43:00 AM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 上午 8時 43分 0秒 上午 8時 43分 08:43: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 1月 上午 8時 43分 :43January 30, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :43:0008:43:00January 30, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 8時 43分 :43January 30, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 上午 8時 43分 0秒 上午 8時 43分 08:43: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 08:43:0008:43:0008:431/30/2023 8:43:00 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 ?相對其他潛在供應項目 ， 本項目的景觀資源具備明顯優(yōu)勢 ， 因此 ， 應在高端住宅 、 海景公寓 、服務式公寓類等居住類 、 度假類方面予以重視 。 從項目整體檔次定位考慮，我項目寫字樓物業(yè)也為甲級寫字樓標準。 地板網絡高差 辦公區(qū)標準層的地面預設了與公共走廊不小于 5cm的高差。11部觀光電梯 /消防梯 /扶梯 . 大堂 10米挑空商務大堂 屋面窗戶 內倒窗 內部配置 可比或主要競爭項目分析 青島遠洋大廈