【正文】 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 類別 項(xiàng)目 規(guī)格 通信 電氣供水設(shè)施 通信 對(duì) GSM/CDMA設(shè)置了微蜂窩通訊覆蓋系統(tǒng)。 備注：本項(xiàng)目寫字樓部分 , 4號(hào)樓為遠(yuǎn)洋和黃海大飯店使用。 內(nèi)部配置 可比或主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 國(guó)展財(cái)富中心 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 類別 項(xiàng)目 說明 智 能 化 樓宇自控系統(tǒng) 對(duì)建筑內(nèi)環(huán)境溫度、空氣質(zhì)量，電梯運(yùn)行，變配電、給排水，防災(zāi)報(bào)警，安全監(jiān)控，進(jìn)出車輛、停車實(shí)行全面的監(jiān)測(cè)和自動(dòng)化控制。 ?采取雙首層設(shè)計(jì)，通過緩坡布道、扶梯等建筑交通元素，將一層與二層步行街自然貫通起來，將人在一、二層之間傳統(tǒng)的垂直動(dòng)線轉(zhuǎn)換為自然起伏的曲線，達(dá)到兩個(gè)首層的效果，擴(kuò)大步行街聚攏人流的功能。在建設(shè)前已確定大客戶，開盤后即銷售 80%。 ：集成式聯(lián)網(wǎng)型，由安防信息綜合管理系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、離線式巡更系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)六個(gè)子系統(tǒng)組成。 2. 消防樓梯欄桿為金屬欄桿（ 50鋼管） 內(nèi)部配置 可比或主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 青島金融廣場(chǎng) 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 類別 項(xiàng)目 規(guī)格 建筑 門窗 ，防火分區(qū)用無紡布防火卷簾， 分戶門防盜門 . 。 近兩年隨著區(qū)域成熟度的提高，價(jià)格上升幅度較高，但空置率也較高， 說明區(qū)域商務(wù)辦公氛圍尚不成熟。 處于海爾路南端的項(xiàng)目，在項(xiàng)目品質(zhì)和景觀資源上更優(yōu)一些，價(jià)格相對(duì)更高 。 單位 :元 區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)差別較大 ， 品質(zhì)和位置直接影響售價(jià) 名稱 入市時(shí)間 交付時(shí)間 開盤價(jià)格 元 /㎡ 累計(jì)均價(jià) 元 /㎡ 當(dāng)前售價(jià) 元 /㎡ 月均 漲幅 數(shù)碼科技中心 2023下半年 7000 －－－ 13000 % 地恩地財(cái)富大廈 7700 －－－ 11000 % 國(guó)展財(cái)富中心 （三期） 8000 －－－ 13000 % 青島金融廣場(chǎng) 未交付 13000 13500 17000 % 天寶國(guó)際 7800 10435 11500 % 盛和大廈 7500 9353 11000 % 青島國(guó)際發(fā)展中心 2023年底 9000 12030 13000 2% 開 盤 均價(jià) , 數(shù) 碼 科技中心 , 7000 開 盤 均價(jià) , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 7700 開 盤 均價(jià) , 國(guó)展 財(cái) 富中心 , 8000 開 盤 均價(jià) , 青 島 金融廣 場(chǎng) , 13000 開 盤 均價(jià) , 天寶國(guó) 際 , 7800 開 盤 均價(jià) , 盛和大廈 , 7500 開 盤 均價(jià) , 青 島 國(guó) 際發(fā) 展中心 , 9000 當(dāng)前均價(jià) , 數(shù) 碼 科技中心 , 13000 當(dāng)前均價(jià) , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 11000 13000 當(dāng)前均價(jià) , 青 島 金融廣 場(chǎng) , 17000 當(dāng)前均價(jià) , 天寶國(guó) 際 , 11500 當(dāng)前均價(jià) , 盛和大廈 , 11000 當(dāng)前均價(jià) , 青 島 國(guó) 際發(fā) 展中心 , 13000 增 長(zhǎng) 率 , 數(shù) 碼 科技中心 , % 增 長(zhǎng) 率 , 地恩地 財(cái) 富大廈 , % 增 長(zhǎng) 率 , 國(guó)展 財(cái) 富中心 , % 增 長(zhǎng) 率 , 青 島 金融廣 場(chǎng) , % 增 長(zhǎng) 率 , 天寶國(guó) 際 , % 增 長(zhǎng) 率 , 盛和大廈 , % 增 長(zhǎng) 率 , 青 島 國(guó) 際發(fā) 展中心 , 2% 開 盤 均價(jià) 當(dāng)前均價(jià) 增 長(zhǎng) 率 區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格 對(duì) 比 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－吸納情況 ?區(qū)域?qū)懽謽强罩寐势毡檩^高，除數(shù)碼科技中心因?yàn)槿胧性?，客戶群固定，其余?xiàng)目的空置率都在 40％以上。 名稱 主力客戶群 數(shù)碼科技中心 購(gòu)買者：中小私營(yíng)企業(yè)主購(gòu)買自用； LOFT小戶型多為投資客購(gòu)買后，出租。非甲級(jí)寫字樓的青島國(guó)際發(fā)展中心的檔次也明顯高于早入市的項(xiàng)目。 ?一般成熟的寫字樓產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)層面積在 1200－ 2023平米。而出售的寫字樓的項(xiàng)目除一部分企業(yè)自用外，也有較多的投資客戶購(gòu)買后，再出租。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來需求量將有所增加，但相對(duì)青島總體市場(chǎng)的供應(yīng)量而言，在一定時(shí)期內(nèi)還將維持供大于求的局面。（保時(shí)捷中心的均價(jià)達(dá)到 32023元 /平方米） ?從租金以及出租率分析，受 2023年國(guó)際金融危機(jī)影響，部分企業(yè)退租、減租，從2023年第三季度開始，青島甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)下跌；到 2023年第四季度 ,平均租金為 /平方米 /月（建筑面積 /不含物業(yè)費(fèi)），較 2023年第二季度最高租金下降約 15%；而空置率并未因租金下降而下降，始終保持在近 30%左右。 ?目前青島寫字樓除遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)項(xiàng)目外 ， 都以銷售為主 。 我項(xiàng)目所在區(qū)域，目前達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓為青島金融廣場(chǎng)和國(guó)展財(cái)富中心。 海爾路商務(wù)區(qū) 區(qū)域定義為東部城市副中心， IT產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)，企業(yè)總部較為集中。 2023年后 ， 隨著青島城市發(fā)展 、 大量外資企業(yè)涌入 ， 高端商務(wù)需求提高， 青島寫字樓市場(chǎng)供需均有所上升 。 青 島 甲 級(jí) 寫字樓潛在供 應(yīng)項(xiàng) 目 青島寫字樓市場(chǎng)－潛在供應(yīng) 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 建筑面積（㎡） 預(yù)計(jì)入市年份 香港中路 CBD 青島中心 70,000 2023 香港中路 CBD 遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng) 40,506 2023 香港中路 CBD 銀座中心 52,500 2023 香港中路 CBD 凱悅中心 45,736 2023 香港中路 CBD 萬邦中心 87,000 2023 海爾路商務(wù)區(qū) 永新國(guó)際廣場(chǎng) 56,000 2023 海爾路商務(wù)區(qū) 嶗山利群購(gòu)物中心 58,000 2023 海爾路商務(wù)區(qū) 青島金融廣場(chǎng) 46,000 2023 455,742 潛在供應(yīng)量較大 ， 市場(chǎng)面臨較大供應(yīng)壓力 資料來源 : DTZ consulting 青島寫字樓總體市場(chǎng)研究小結(jié) 青島寫字樓市場(chǎng)分為四大板塊， 香港中路是目前甲級(jí)寫字樓最為集中的區(qū)域，未來海爾路商務(wù)區(qū)可能成為繼香港中路 CBD之后的又一高端商務(wù)區(qū)，為本項(xiàng)目商業(yè)、公寓、酒店等物業(yè)的發(fā)展提供一定的客源支持。 與此同時(shí)，本項(xiàng)目臨近海爾路商務(wù)區(qū)，預(yù)示著未來本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)也將面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。 區(qū)域?qū)懽謽枪?應(yīng) 量 變 化 單位 :萬平米 面 積 , 在售 項(xiàng) 目 , 面 積 , 租售 項(xiàng) 目 , 37 個(gè)數(shù) , 在售 項(xiàng) 目 , 8 個(gè)數(shù) , 租售 項(xiàng) 目 , 2 面 積 個(gè)數(shù) 區(qū)域?qū)懽謽亲馐?項(xiàng) 目比例 單位 :萬平米 寫字樓總體供用平穩(wěn)增長(zhǎng) ， 以出售為主 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 0 新增供用 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 43 新增供用 累 計(jì) 面 積 資料來源 : DTZ consulting 新增供應(yīng) 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－分布特點(diǎn) 序號(hào) 名稱 1 數(shù)碼科技中心 2 地恩地財(cái)富大廈 3 國(guó)展財(cái)富中心 4 永新國(guó)際廣場(chǎng) 5 青島金融廣場(chǎng) 6 天寶國(guó)際 7 盛和大廈 8 青島國(guó)際發(fā)展中心 ?目前區(qū)域的寫字樓共有 8個(gè)，其中數(shù)碼科技中心、地恩地財(cái)富大廈、天寶國(guó)際和盛和大廈，位于商務(wù)一區(qū)和商務(wù)二區(qū)核心內(nèi)，沿海爾路沿線分布。一般多以大客戶為主，對(duì)于面積較小的需求集中安排在個(gè)別樓層。一般新建的寫字樓或較有實(shí)力的開發(fā)商都希望通過完善的物業(yè)服務(wù)體系來增加物業(yè)附加值，吸引客戶。 租賃者：大面積單位主要出售給企業(yè)總部，小面積單位置主要集中在物流 /貨運(yùn) /金融等中小企業(yè) 永新國(guó)際廣場(chǎng) 內(nèi)部認(rèn)籌中 青島金融廣場(chǎng) 主要出售給中信證券證券 /建設(shè)銀行等企業(yè)總部 天寶國(guó)際 散售給中小私營(yíng)業(yè)主業(yè)主 盛和大廈 散售給中小私營(yíng)業(yè)主 青島國(guó)際發(fā)展中心 一棟整體出售給中石油，其余散售，主要是貿(mào)易物流等中小企業(yè)主 高檔次寫字樓主要匯集企業(yè)總部辦公 ， 普通寫字樓以私營(yíng)業(yè)主為主 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－價(jià)格水平 單位 :元 區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚綖?2元 /天 /平米 ， 項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格 對(duì) 比 圖 名稱 入市時(shí)間 目前租金 元 /月 /㎡ 平均租金 數(shù)碼科技中心 2 地恩地財(cái)富大廈 2 2 國(guó)展財(cái)富中心 2 2 天寶國(guó)際 2 盛和大廈 租金水平 , 數(shù) 碼 科技中心 , 2 租金水平 , 地恩地 財(cái)富大廈 , 2 租金水平 , 國(guó)展 財(cái) 富中心 , 2 租金水平 , 天寶國(guó) 際 , 2 租金水平 , 盛和大廈 , 租金水平 資料來源 : DTZ consulting ?從市場(chǎng)情況來看，區(qū)域內(nèi)寫字樓，目前租金集中在 /天 /平米之間，平均租金在 2元 /天 /平方米。而盛和大廈 A棟，原計(jì)劃整體出售給大客戶，但后期轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛏⒘闶?，因此銷售率較低。 2023年前入市的項(xiàng)目，除國(guó)展財(cái)富中心，均為乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。 嶗山區(qū) 市北區(qū) 市南區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 本案 1 2 3 青島金融廣場(chǎng) 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 ?青島金融廣場(chǎng)是目前嶗山區(qū)最高的建筑 ， 高度 149米 。 ，重要部位 設(shè)置應(yīng)急電源。 ：采用總線制，包含火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、管網(wǎng)氣體滅火系統(tǒng)、防排煙及正壓送風(fēng)系統(tǒng)等。 ?項(xiàng)目于 2023年 12月開盤銷售 ， 2023年第三季度交付使用 。二層除辦公空間，主要為一層商業(yè)區(qū)的挑空部分。火災(zāi)探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)由集中火災(zāi)報(bào)警控制器、樓層區(qū)域報(bào)警顯示器、火災(zāi)探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕等組成； 內(nèi)部配置 可