【正文】 在這個過程中，商業(yè)地產(chǎn)的價格快速走高，增幅遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)。從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、辦公投資額正以較快的速度逐年增加，2011年，辦公投資額達(dá)2,544億元，商業(yè)投資額達(dá)7,370億元，%，%。雖然預(yù)期未來天河北的寫字樓供應(yīng)較少，供應(yīng)壓力不大；但因受到臨近珠江新城新興商務(wù)區(qū)的競爭，且隨著珠江新城的不斷成熟及完善，未來寫字樓的熱點將集中在珠江新城，同時珠江新城供應(yīng)量龐大，天河北近期的租賃壓力較大，租金上漲速度將有所放緩。 相比珠江新城、天河北等較成熟的商務(wù)區(qū)，琶洲商務(wù)區(qū)在公共配套設(shè)施、商務(wù)環(huán)境等方面還存在一定差距，但其從土地面積、功能上彌補了珠江新城、天河北等成熟商務(wù)區(qū)的不足，琶洲商務(wù)區(qū)將成為下一個商務(wù)辦公開發(fā)大的熱點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大。從長期來看，珠江新城區(qū)域租金仍會維持穩(wěn)定上升的趨勢，但近期受供應(yīng)量增大及全球經(jīng)濟前景不明朗企業(yè)擴張速度放緩等因素影響，租金上升速度將有所放緩，空置率水平將被推高。從建成情況來看，截止到2011年底，%；在建（未竣工）。數(shù)據(jù)來源：廣州國土局從近年來廣州土地成交結(jié)構(gòu)上看，商服用地所占比重正逐年增長，特別是2011年受宏觀行業(yè)調(diào)控，住宅市場受限購影響成交量顯著下降，殃及土地市場，住宅用地成交量下降，從而推熱了商服用地。 廣州市商服用地土地市場分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對開發(fā)商資金實力、專業(yè)化程度、推廣運營能力等要求較高，同時投資回收期長于住宅項目，運營風(fēng)險較高等諸多因素造成國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都以外資及少數(shù)幾個內(nèi)資開發(fā)商為主。全球經(jīng)濟不景氣導(dǎo)致國外訂單減少，影響國內(nèi)制造業(yè)及出口，使這些行業(yè)短期租賃需求受限，市場整體空置率預(yù)期將有所上升，但由于多個項目有業(yè)主自用部分辦公面積，并已積極推進(jìn)預(yù)租，預(yù)期未來整體空置率上升幅度有限。新一批高質(zhì)素寫字樓的入市極大的提升了廣州市甲級寫字樓檔次，進(jìn)一步推高平均租金水平。南沙區(qū)憑借“十二五”規(guī)劃及重新定位利好下，住宅市場帶動了多年不慍不火的商用物業(yè)市場，成交均價9,008元/m2。2011年，隨著大批甲級寫字樓的入市，加上在住宅限購令的刺激下，商用物業(yè)投資大熱，廣州寫字樓價格終于擺脫長年“商住倒掛”的陰影。從近幾年商業(yè)地產(chǎn)成交來看，受08年金融危機影響，導(dǎo)致該年度商業(yè)成交大幅萎靡，09年成交開始回暖，雖經(jīng)歷2010年以來持續(xù)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，相對于低迷的住宅市場而言，商業(yè)地產(chǎn)并未受到明顯影響，并且從成交均價來看，還出現(xiàn)了大幅上漲。并輻射珠三角、具有國際影響力的集商貿(mào)、購物、休閑、文化于一體的復(fù)合型濱水商業(yè)中心，富有嶺南特色與水秀花香風(fēng)貌的低碳、生態(tài)宜居示范區(qū)。廣州中軸線南區(qū)區(qū)域廣州中軸線南區(qū)整體功能定位為“具有嶺南特色的行政中心，文化、休閑、公共活動區(qū)和高品質(zhì)多元生活區(qū)″。南站地區(qū)規(guī)劃成為廣州南部公共中心，依托多條客運專線和港澳直通車以及城際軌道交通，帶動漢溪長隆及番禺新城地區(qū)，發(fā)展高端商務(wù)。白云新城白云新城為省委、省政府提出建設(shè)“首善之區(qū)”、宜居城市后規(guī)劃的第一個城市新區(qū)，是城市中心功能疏解的主要承接地之一，是廣州市重點打造的未來城市副中心?！稄V州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》（20032012）提出重點提升和建設(shè)一批商業(yè)功能區(qū)，一是六個都會級和二十個區(qū)域級零售和服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)，二是由珠江新城、天河北和環(huán)市東組成的中央商務(wù)區(qū)，三是琶洲和流花兩大國際會展商務(wù)區(qū)。 打造“三層商圈”：“三層商圈”是指依托內(nèi)、中、外三圈層構(gòu)建的商圈，按照“內(nèi)精、中厚、外強”的發(fā)展要求，形空間定位準(zhǔn)確、圈層分工合理、地域特色鮮明的商業(yè)圈層結(jié)構(gòu)。珠江新城—員村地區(qū)規(guī)劃總體功能定位為廣州二十一世紀(jì)國際金融商務(wù)核心區(qū)。琶洲在其中定位為國際會展商務(wù)區(qū)，重點發(fā)展國際會展、總部辦公等核心功能，適當(dāng)發(fā)展會展配套、研發(fā)辦公、酒店、餐飲、休閑、文化旅游等配套功能。一帶為廣佛發(fā)展帶由東至西聯(lián)系漢溪長隆、鐘村、新客站并延伸至佛山林岳商貿(mào)區(qū)的城市發(fā)展軸。白鵝潭區(qū)域白鵝潭地區(qū)是廣州市實現(xiàn)“西聯(lián)”及“中調(diào)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要地區(qū)，也是廣佛同城的重要節(jié)點。2011年，%。公寓成交面積：成交均價：35,789元/m2專業(yè)市場成交面積：成交均價：12,853元/m2數(shù)據(jù)來源：陽光家緣市場小結(jié)：商業(yè)物業(yè)作為一種主要以投資為主的物業(yè)形態(tài)，其發(fā)展受宏觀經(jīng)濟、區(qū)域發(fā)展成熟度及物業(yè)本身的投資屬性等因素影響。緊縮性財政政策及住宅限購對開發(fā)商資金流的影響加大，開發(fā)商轉(zhuǎn)向選擇以寫字樓銷售作為資金回籠的重要途徑。 廣州市寫字樓租賃市場分析近年來，受廣州市經(jīng)濟持續(xù)向好、華南經(jīng)濟金融中心地位穩(wěn)固、各類商務(wù)配套設(shè)施不斷完善及廣州市政府大力扶持金融業(yè)、物流業(yè)、會展業(yè)、信息服務(wù)業(yè)背景下，廣州市寫字樓租賃市場穩(wěn)步上升，新增供應(yīng)面積及租賃成交面積特別是甲級寫字樓不斷增加，租金穩(wěn)步攀升。天河區(qū)新增項目如廣州國際金融中心、太古匯等在硬件設(shè)施、商業(yè)配套等方面均處于市場領(lǐng)先地位，租賃門檻及租金水平均高于周邊項目。長期來看，一方面，2010年和2011年均出現(xiàn)了寫字樓新開工面積的大幅增加，這些新增供應(yīng)將在2012年之后陸續(xù)進(jìn)入市場；另一方面來看，寫字樓的需求與國民經(jīng)濟的增長速度、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度息息相關(guān)，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、國際金融危機陰云仍然持續(xù)的大背景下，經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)的增長速度恐將出現(xiàn)一定程度的下滑，當(dāng)寫字樓需求逐步放緩時，未來寫字樓市場或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的調(diào)整壓力。2011年受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，開發(fā)商受制于銀行信貸緊縮及住宅市場調(diào)控帶來的資金困境，拿地較往年更為謹(jǐn)慎，同時政府密集出讓廣州南站區(qū)域大批量商服用地，而該區(qū)域在定位、配套方面缺乏認(rèn)同等多重因素造成大量商服用地流拍，流拍率較往年上升，據(jù)統(tǒng)計共有15宗土地流拍。編號地塊截止時間用地性質(zhì)用地面積（㎡）容積率計容建筑面積（㎡）成交價（萬元）樓面地價（元/㎡）受讓方1花都區(qū)風(fēng)神大道南、玉棠路以西20111230商業(yè)金融業(yè)用地（C2）8,623≤34,4927,8652,280廣州市萬程申眾汽車銷售服務(wù)有限公司2花都區(qū)新華街三東大道以南20111226商業(yè)金融業(yè)用地（C2）10,755≤110,7553,3233,090廣州溢桂汽車銷售服務(wù)有限公司3廣州國際生物島螺旋路（中央大道段）以南，規(guī)劃A3號路以西2011127商服用地81,065≤89,1715,850656廣州市華源酒店有限公司4番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05010822011118商業(yè)金融業(yè)用地（C2）12,787≤676,72138,3615,000廣州耀中房地產(chǎn)發(fā)展有限公司5廣州南站BA0501009地塊2011111商業(yè)金融用地(C2)4,597≤836,77318,3875,000奧園集團有限公司6海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH040216地塊20111028商務(wù)辦公用地（C8）13,018≤8104,14462,2995,982廣州從興電子開發(fā)有限公司7海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH040215地塊20111028商業(yè)金融業(yè)用地（C2）11,839≤782,87349,9256,024廣州星河灣實業(yè)發(fā)展有限公司8海珠區(qū)琶洲AH0401