【正文】 因此從以下兩個方面去籌措資金：在項目的前期，將匯集到的自有資金為用于支付土地取得、前期工程費以及用于大部分地上主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)；當(dāng)房屋建設(shè)完成了主體工程后就可進行預(yù)銷售。為了避免車庫毗鄰居民和來往行人不受車庫廢氣的影響，排氣口設(shè)置要與景觀相結(jié)合，在周邊種植一些吸收有毒有害氣體較強的樹木，如洋槐、榆樹、垂柳等，這對廢氣也有一定的凈化作用。水土保持：該項目為商住小區(qū)建設(shè)，全部建成后，除道路和車庫要硬化外，其余非建筑占地部分全部進行綠化，不存在水土流失問題。 生態(tài)環(huán)境保護措施一、施工期生態(tài)環(huán)境保護措施通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為廢水、噪聲、揚塵以及固體廢棄物，為了減少施工期對環(huán)境污染，應(yīng)做到如下措施：施工現(xiàn)場應(yīng)盡量考慮建造集水池、沉砂池、排水溝等水處理構(gòu)筑物，對施工期廢污水按其不同的性質(zhì)，分類收集處理。大氣污染源分析本項目建成后的主要空氣污染源為汽車地下車庫和廚房廢氣，它們產(chǎn)生的污染物主要是汽車尾氣及油煙氣。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。因此，不需要進行太大土地開挖。本項目自然、環(huán)境和生態(tài)條件如下： 氣候條件項目區(qū)氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季變化分明，春季溫暖多雨，夏季炎熱濕潤，秋季涼爽少雨，冬季寒冷干燥。同時，環(huán)境又是人們共同的居所，發(fā)展生產(chǎn)以及保護環(huán)境的目的都是為了提高人們生活水平。自然環(huán)境簡況本項目場址地貌簡單，無森林草原植被、動物棲息處，且目前無探明礦藏。2007年撫州市國內(nèi)生產(chǎn)總值總量達3679225萬元，％，其中一產(chǎn)800905萬元，％，二產(chǎn)1719429萬元，％，三產(chǎn)1158891萬元，％，；：。撫州市社會環(huán)境簡況撫州市位于江西省的東部，亦稱“贛東”，地處東經(jīng)115176。項目積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，從根本上實行了國家相關(guān)的節(jié)能要求。H、居住建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)形式，為實現(xiàn)室溫調(diào)節(jié)和控制，采用單管系統(tǒng)，每組散熱器設(shè)置跨越管。（4）暖通與空調(diào)專業(yè)的節(jié)能措施A、為提高供熱設(shè)備的隔熱效果，采用多層絕熱的新型保溫材料。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6L。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長度不長采用一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。建議在屋頂涂上隔熱防水膏, 使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。A、本項目根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，科學(xué)合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得理想的節(jié)能效果。公建用氣=居民用氣總量/居住建筑面積公建建筑面積50%，則公建年用氣總量為137088兆焦。該區(qū)域已具備完善的市政設(shè)施的接口，市政設(shè)施可以得到保證，只要項目本身進行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接入，即可滿足本項目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件（上水、電力、熱力及天然氣市政配套）基本具備。按照撫州市近期規(guī)劃和城市的發(fā)展，城區(qū)發(fā)展重心將向南移（新城區(qū)）。從2007年土地市場供給情況來看，；2008年度預(yù)計新增城市建設(shè)用地120萬平方米。其憑借雄厚的實力競拍取得該項目的開發(fā)權(quán)，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門審核同意其選址意見并同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)，項目具有較強的行業(yè)準入條件。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。淳和”、“某上述充分表明，由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，在今后較長時間內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，而絕不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)進行“一刀切”的強勁的收縮政策。②嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑?！稉嶂菔腥丝凇笆晃濉睂ｍ椧?guī)劃》中指出：撫州中心城區(qū)2010年城市人口規(guī)模為40萬人，城市建設(shè)用地為42平方公里，人均105平方米；2020年城市人口規(guī)模為55萬人，人均105平方米。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。m2。七、消防系統(tǒng)(1)建筑分類和耐火等級地下工程均按一級耐火等級設(shè)計。⑵高層住宅各層分電表間的電源由總電表間用緊密式母線垂直引至各層，多層住宅采用導(dǎo)線分流器。地下室污、廢水經(jīng)潛污泵提升后排放。四、給水工程 T。⑵高層住宅（地上1832層、地下1層）：采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，利用上下貫通的樓電梯間等設(shè)置適量剪力墻。建筑結(jié)構(gòu)的安全等級、設(shè)計使用年限和建筑抗震設(shè)防類別按照《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》（GB500682001），本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計使用年限為50年。高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ 32002 J 1862002。起居區(qū)與休憩區(qū)明確干濕分開，起居室、主臥室、書房及餐廳均有良好的景觀朝向。小區(qū)支路寬4米。小區(qū)的幼兒園放置在沿竹山路北側(cè)，力圖使小區(qū)的兩個地塊的居民都便捷的使用到幼兒園?！锷虡I(yè)空間第一層次空間：以沿玉茗大道為主的南北走向的開放性商業(yè)步行街。沿玉茗大道的步行軸時尚休閑綜合商業(yè)。體現(xiàn)人、自然、社會的共融共存協(xié)調(diào)人的需求，并在遵循自然和社會規(guī)律的前提下滿足人的需求。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟中心的轉(zhuǎn)移，在有限的空間里，中心城區(qū)城市用地已不能滿足發(fā)展需求?！唐纷》夸N售價格分析隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。城市人口在短時間內(nèi)的迅猛增長，其中轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口35萬人，年均轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口7萬人。 項目建設(shè)背景近年來，受江西省周邊城市的影響，撫州市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在撫州市經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。 報告編制依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2007]1169號】；江西電聯(lián)實業(yè)（撫州）公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》；撫州市城市規(guī)劃設(shè)計院《江西電聯(lián)實業(yè)（撫州）公司某法人代表： 項目概況2008年3月2010年5月項目建設(shè)實施進度為：工程的前期準備工作：2008年3月至2008年4月完成。地勢較玉茗大道低35米。建設(shè)總用地113301平方米（）,其中：一期規(guī)劃用地為55226平方米（）、二期規(guī)劃用地為58075平方米（）。主要包括：項目可行性研究報告的編制及審批工作。某項目建筑規(guī)劃設(shè)計方案》；撫州市新城區(qū)規(guī)劃；《撫州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GBJ13790）；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5018093）；《民用建筑設(shè)計通則》（GB503532005）1國家發(fā)展和改革委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；1建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；1原國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》1國家和撫州市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)。今后幾年的撫州市房地產(chǎn)市場走勢將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，撫州市城市建設(shè)的發(fā)展等。市區(qū)接受轉(zhuǎn)移8萬人，各縣城及建制鎮(zhèn)共接受轉(zhuǎn)移27萬人，無疑給房地產(chǎn)市場帶來巨大的需求拉動。2008年商品住房銷售價格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。為進一步落實《撫州市城市總體規(guī)劃》和《撫州市新城區(qū)控制詳規(guī)》，拉開城市框架，擴大城市規(guī)模，使整個城市的重心逐步向南轉(zhuǎn)移，改善生態(tài)環(huán)境和人們居住條件，撫州市國土資源局對撫州市玉茗大道西側(cè)S1地塊（）進行公開招標掛牌出讓，用地性質(zhì)按商住用地出讓，江西電聯(lián)實業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司通過競拍取得該地的開發(fā)使用權(quán)，用于商住小區(qū)開發(fā)。設(shè)計從大處著眼設(shè)計的舒適型居住建筑社區(qū)空間，以得天獨厚的自然日照間距、通風(fēng)條件，體現(xiàn)高品質(zhì)生活的舒適。居住區(qū)內(nèi)部由北自南點線面相結(jié)合的生態(tài)景觀軸。第二層次空間：在步行街線性走向的基礎(chǔ)上，加以半圍合式內(nèi)院形廣場，作為半開放性商業(yè)可空間。同時相對獨立的設(shè)置給外界人員使用的同時不致影響小區(qū)自身。區(qū)內(nèi)道路采用直線與曲線相結(jié)合的形式，創(chuàng)造良好的內(nèi)部交通聯(lián)系，同時與步行系統(tǒng)相輔相成，創(chuàng)造了宜人的景觀流線。開間于進深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富于空間上的變化。建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB 500072002。按照《建筑抗震設(shè)防分類標準》（GB502232004），本工程為丙類建筑。高層與裙房之間做沉降后澆帶以防止沉降差異的不利影響。水源分別由市政給水干管上引入二根DN200進水管，設(shè)水表計量，在基地內(nèi)環(huán)狀布置，供給單體消防及生活用水。雨水：地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管匯集，分別排至室外雨水管，經(jīng)管道匯集后排入市政雨水管。⑶高層住宅的電梯及生活泵均由總電表間二路供電并在末端自切。商業(yè)建筑為二類，按二級耐火等級設(shè)計。消防水池儲水量為712m3。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費”。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進，到2010年全市城市化水平將達到40％，％。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。③合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。 行業(yè)準入分析一、行業(yè)主要法律法規(guī)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國建筑法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《中華人民共和國土地管理法》《商品房銷售管理辦法》《城市房屋拆遷管理條例》《物業(yè)管理條例》二、行業(yè)準入分析近兩年隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)準入標準也大幅提高，主要表現(xiàn)在國家運用稅收、信貸、行政監(jiān)管等手段，并規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準入要求。金廬”廣場等房地產(chǎn)項目，在省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)立了良好的品牌形象，2003年被評為省五十強企業(yè)，擁有雄厚的經(jīng)濟實力和豐富的建設(shè)經(jīng)驗。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的提高。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟社會活動的主要載體，城市化的過程是土地等自然資源和社會資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程。受國家土地市場整頓等宏觀經(jīng)濟政策的影響，土地相關(guān)政策的規(guī)范出臺，土地資源供應(yīng)總量的控制，未來兩三年內(nèi)，撫州市土地出讓將會進一步減緩。該地塊作為撫州市新城區(qū)核心，地處未來繁華商業(yè)和公共設(shè)施中心地段，為了使新城區(qū)的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，必須建立相應(yīng)的城市硬件來滿足撫州市城市規(guī)劃需求，而房地產(chǎn)開發(fā)具有土地容積率利用合理，集約土地利用率高，并可提升周邊土地資源潛在價值，改善破舊城市硬件，提高城市品位，改善居民生活和消費環(huán)境等優(yōu)勢，在該地塊進行房地產(chǎn)開發(fā)是完全合理的。三、能源消耗種類及數(shù)量本項目主要是水、電力和燃料等能耗。測算得，年用天然氣量為14653234兆焦，合計標準天然氣量為418663立方米。B、建筑圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施A、合理設(shè)置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設(shè)置位置靠近負荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗B、用現(xiàn)場和集中補償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，,降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設(shè)備。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。公共衛(wèi)生間采用紅外感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消初長水流的水嘴和器具。采暖供熱管道的保溫層厚度采用經(jīng)濟厚度計算法確定。商業(yè)部分為保證分室室溫調(diào)控采用水平雙管系統(tǒng)。通過綜合測算，㎡，整體達到并滿足節(jié)能設(shè)計標準，是真正的節(jié)能建筑。35′—117176。該市國內(nèi)生產(chǎn)總值在全省11個設(shè)區(qū)市排位中由2006年的第6位上升到第4位，前移兩位。玉茗大道為撫州市主要城市干道之一，屬于較繁華地帶。因此，在進行房地產(chǎn)開發(fā)與再開發(fā)的同時，需要充分認識和把握城市生態(tài)系統(tǒng)的特點，重視城市生態(tài)系統(tǒng)中各要素的有機聯(lián)系，依據(jù)生態(tài)規(guī)律，尋求適合城市房地產(chǎn)開發(fā)與城市經(jīng)濟增長、生態(tài)環(huán)境同步改善的有效途徑，以促進城市房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會效益統(tǒng)一，堅持走經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路，建立適合現(xiàn)代城市生態(tài)、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的開發(fā)模式，推動城市房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展?！妫隉o霜期248天。生態(tài)環(huán)境本項目場址地貌簡單，無森林草原植被、動物棲息處，且目前無探明礦藏。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見下表。本項目油煙氣主要是由住宅產(chǎn)生，量較少。合理安排施工作業(yè)時間，禁止夜間進行高噪聲施工作業(yè)。設(shè)計中應(yīng)選擇合理的地平標高，優(yōu)化豎向設(shè)計，做到區(qū)內(nèi)土方平衡，減少土方外運和運入。 地質(zhì)災(zāi)害影響分析該項目所處地段，地勢平坦，自然條件較好，℃，主要風(fēng)向多為西北偏北風(fēng)，年最多為北風(fēng)，地震動峰值加速度（相當(dāng)于原地震烈度小于六度），工程建筑可不考慮抗震設(shè)防。房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，當(dāng)部分房屋建設(shè)完成了主體工程后就進行預(yù)售，房屋預(yù)售資金投資按銷售收入扣除稅費后35%。所以，一般采用投資的兩種運用方式，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險,使項目順利開發(fā)。地下車庫廢氣在建設(shè)單位嚴格執(zhí)行《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJ10098)并采取治理措施,地下車庫應(yīng)設(shè)機械排風(fēng)系統(tǒng)，建議換氣次數(shù)不低于6次/h。建筑垃圾及時清理，文明施工。污水量以生活用水量的85%計，污水類型包括洗浴排水、沖廁排水、廚房污水和商業(yè)油污。