上海浦東寫字樓市場分析報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 第五章． 推廣建議基于第一、二章關(guān)于辦公樓和住宅樓的市場分析，結(jié)合本案的實(shí)際情況，分析認(rèn)為本案在環(huán)境氛圍上不適合做純辦公樓；在物業(yè)品質(zhì)上不適合做純住宅樓。本案的房型偏小，北面某些房型的通風(fēng)和采光不好；每層10戶，僅兩部電梯，上下班的集中時(shí)段會(huì)有擁擠現(xiàn)象，缺少辦公樓的品質(zhì)。~、兩房占了總量的近90%，如下：~，共168套，%；~，共168套，%；~，共42套，%。區(qū)域范圍內(nèi)基本生活配套設(shè)施齊全，小商場、便利店、小飯店、美發(fā)廳等以臨街商鋪的形式經(jīng)營。二． 環(huán)境分析從小區(qū)域上看，本案屬于浦東大道沿線的一個(gè)聚居點(diǎn)。這將與家樂福金橋店、易初蓮花楊高北路店共同構(gòu)成金橋板塊三個(gè)區(qū)域購物中心。酒店式公寓要求周邊的生態(tài)環(huán)境好，休閑、餐飲、娛樂等設(shè)施齊備，可以滿足住戶在緊張的工作之余休閑放松心情的需要?？评諠嵕?，立邦漆涂料，海爾空調(diào)，飛利浦或LG彩電。 共507套房源，住宅面積近3萬平方米。從另一方面來看，中國加入世貿(mào)以后也將為上海這樣的國際型大都市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。當(dāng)新的生活觀念產(chǎn)生之后，“遇上”了富裕的家庭經(jīng)濟(jì)，便直接產(chǎn)生了新的生活方式。所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。本區(qū)域是一個(gè)以居住為主的區(qū)域。價(jià) 格 100~140萬/套簡析：陽光歐洲城為大型的聯(lián)體別墅住宅區(qū)，位于浦東金橋，坐落在楊高路、桂林路，相臨國際機(jī)場、金橋出口加工區(qū)、張江、外高橋、陸家嘴。時(shí) 間 2003年10月開盤。簡析：金橋新城東靠金橋出口加工區(qū)、西臨碧云國際社區(qū)。河畔花園城樓盤地址 楊高北路5295號物業(yè)類別 總占地面積350000平方米，規(guī)劃建筑面積40萬平方米。價(jià) 格 均價(jià)4800~6200元/平方米。時(shí) 間 2003年4月開盤，2004年底交房。與規(guī)劃中的M6線相臨；附近學(xué)校有金茂小學(xué)、金陸小學(xué)、陸行中學(xué)、致遠(yuǎn)中學(xué)；其它設(shè)施有金橋醫(yī)院、郵局、金橋大酒店等，但缺乏大型商業(yè)設(shè)施。小區(qū)引伸天然河道資源，大造金橋水景社區(qū)。價(jià) 格 5500—6800時(shí) 間 2003年4月30日開盤，2004年1月底交房。綠化率 45%房 型 小高層的二房兩廳104平方米左右、三房兩廳113~129平方米左右、四房157平方米左右，另外有復(fù)式房型。2003年8月開盤，2004年10月交房?！熬霸醇言贰敝苓吺姓?，軌道交通6號線即將動(dòng)工，翔殷路隧道2005年竣工連接浦江兩岸，五洲大道2005年通車橫貫東西，3—5年濱江綠化帶美麗現(xiàn)身。沿線多為住宅、廠房、倉庫和小商鋪等。周圍有二十多條公交線路?，F(xiàn)推出高層，28層以上價(jià)格約15000元/平方米，低層9000元左右。預(yù)售均價(jià)13000元/平方米，現(xiàn)已全部售完。小區(qū)位于浦東大道東方路，近黃浦江，屬陸家嘴CBD區(qū)域。路面不寬，車流量和人流量大，沿線的粉塵和噪音污染較大。本案的大環(huán)境是以中檔居住為主的地區(qū)，小區(qū)域沒有大型的商場、中高檔的餐飲、娛樂等配套設(shè)施。大廈設(shè)計(jì)先進(jìn)，布局合理，各類配套設(shè)施齊全，設(shè)有停車庫、國際會(huì)議廳、多功能廳、銀行、餐廳等各種便利設(shè)施。（二） 招商局大廈上海招商局大廈是一幢現(xiàn)代化、智能型的純甲級寫字樓。這兩方面的因素帶動(dòng)了銷售型寫字樓強(qiáng)勁的發(fā)展后勁和由租轉(zhuǎn)買的投資趨勢。（三） 前景據(jù)戴德梁行資料顯示，目前上海市場甲級寫字樓的建筑面積僅有370萬平方米，較之每年上海增長近1200萬平方米的住宅用房總量較少。未來幾年，上海寫字樓市場將呈現(xiàn)需求強(qiáng)勁、供應(yīng)適量，從而租金穩(wěn)中有升的總體發(fā)展趨勢。（四） 景觀白領(lǐng)階層每天都在一種高壓強(qiáng)度的狀態(tài)下工作，容易產(chǎn)生壓抑感，也需要一種事物使他們放松心情，或是激發(fā)他們的工作興趣和創(chuàng)作靈感，這就要求寫字樓周圍要有一定的綠化或者是景觀。轉(zhuǎn)車一是耽誤時(shí)間，二是可能會(huì)影響到員工的心情、增加疲勞度。寫字樓給人印象是聳入云端的玻璃幕墻、富麗堂皇的大堂、行色匆匆的白領(lǐng)、門口擁堵的車流。經(jīng)過長期的發(fā)展，辦公樓有了其特定的含義及概念。也有人給出了新的名字——寫字樓。這種寫字樓是完全程序化、事務(wù)性工作的場所，而非企業(yè)張揚(yáng)個(gè)性、推崇創(chuàng)造力的工具。因此，地鐵沿線、交通樞紐等都是做辦公樓的首選。（五） 精神良好的工作氛圍可以讓人精神煥發(fā)，與建筑相得益彰的外形設(shè)計(jì)能讓人心情愉快。（二） 行業(yè)特征不同行業(yè)、不同規(guī)模、不同辦公性質(zhì)的企業(yè)對辦公環(huán)境的要求是不一樣的。2003至2007年預(yù)計(jì)推出市場的新甲級寫字樓總面積約為410萬平方米，其中供出售的新甲級寫字樓面積約為70－80萬平方米，占17－20%，同時(shí)會(huì)有部分現(xiàn)有的寫字樓物業(yè)帶租約向市場推出。四． 周邊區(qū)域辦公樓分布狀況由于本區(qū)域內(nèi)不是辦公區(qū)域，因此，周邊辦公樓數(shù)量較少，這里僅列舉以下辦公樓項(xiàng)目以供參考：（一） 陽光世界位于浦東大道、近崮山路?？偢叨?86米。上海期貨大廈設(shè)有345只座位和完整的舞臺(tái)設(shè)施、放映室及同聲翻譯系統(tǒng)的國際會(huì)議中心。觀景系數(shù)不高，南面是棲山路多層民居，東西方是高層和多層住宅、舊式建筑或待開發(fā)地塊。浦東大道的路段價(jià)值隨著與陸家嘴距離的遠(yuǎn)近不同而有較大差異。31層高層，是度身定做的酒店式物業(yè)，全明獨(dú)立櫥衛(wèi)，獨(dú)立陽臺(tái)，動(dòng)靜分區(qū)，大面寬，居住功能完整。名門濱江苑精裝修酒店式公寓，物業(yè)管理由香港怡高物業(yè)代理。（二） B級路段源深路以東到羅山路路段，因?yàn)樵诹_山路高架西側(cè)，所以在浦東居民的心理上類似浦西的“環(huán)線內(nèi)”區(qū)域，仍可憑借陸家嘴的優(yōu)勢來提高自身地位。在保證交通便利的同時(shí)，又避開了浦東大道和張揚(yáng)路兩條主干道的噪音影響，鬧中取靜。公交線路由源深路的四十條減為二十幾條，也說明了本路段與A級路段的地級差異。總規(guī)劃占地面積44400多平方米，建筑面積6000多平方米。二． 浦興路沿線樓盤分析浦興路從羅山路到高行鎮(zhèn)環(huán)北大道，是張楊路的延伸段。時(shí) 間 2003年7月10日開盤，2004年4月底交房。僅剩E型房（3+1約134平方米），價(jià)格6600元/平方米。（三） 融都金橋園樓盤地址 浦東金橋路1221弄。為了打造金橋的白領(lǐng)社區(qū)，融都金橋園還借用了旁邊的一條西溝港水景，建造了水岸江南小區(qū)。價(jià) 格 均價(jià)5000~6000元/平方米。時(shí) 間 一期售完，二期2003年7月開盤。多層，小高層混合大型社區(qū)。位于金高路、東陸路、金海路之間。價(jià) 格 均價(jià)5000元/平方米。周邊交通便利，生活配套設(shè)施齊全。區(qū)域內(nèi)大量中檔住宅樓的開發(fā)，居民的遷入為本案提供的部分客源。不久以后，此種物業(yè)越
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