寫字樓項目市場分析報告-免費(fèi)閱讀
【正文】 同時根據(jù)以上對武漢寫字樓市場供需狀況、金融街規(guī)劃發(fā)展及項目自身經(jīng)濟(jì)效益等角度的分析后，我們認(rèn)為該項目宜做為中小面積單元分割、高檔寫字樓銷售。 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù)氛圍等；三、項目調(diào)研分析本項目位于西北湖的西南角，占地約1萬平方米，建筑面積約10萬平方米，地塊呈不規(guī)則形狀分布。 市場需求特征分析寫字樓市場需求特征如下：※ 寫字樓市場的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶選擇寫字樓時一般從全武漢市范圍來看。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在這里會有很大的發(fā)展空間，而且租金價位相信也會隨之有所上漲。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價格難以提升。租金/售價分析★ 武漢市寫字樓價格指數(shù)武漢市寫字樓價格指數(shù)及變化如下圖表所示：寫字樓歷年價格指數(shù)表年／度寫字樓指數(shù)101010131016101810161019102310301035103810501065分 析：2001年以前上升緩慢，2001年以后上升很快，特別是2002年以來同比漲幅達(dá)3％。通過回顧分析漢口地區(qū)寫字樓市場發(fā)展過程，我們發(fā)現(xiàn)：◎ 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動程度，進(jìn)而影響寫字樓物業(yè)需求；◎ 近年來寫字樓需求受到商住樓市場的影響較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，而商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶（二）寫字樓總體市場特征經(jīng)過調(diào)研分析，目前漢口地區(qū)寫字樓市場呈現(xiàn)如下特征：※ 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、取水樓至江漢北路沿線、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊※ 寫字樓物業(yè)平均出售價格為5000元/平方米，平均租金為30元/平方米/月※ 寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)※ 寫字樓出租率比較高，達(dá)到70％以上；但銷售率比較低，整體不到40％※ 純寫字樓項目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，但只是暫時的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（一）漢口寫字樓市場發(fā)展回顧漢口地區(qū)寫字樓市場的發(fā)展大致可以分為三個階段：（如下表所示）階 段時 間（年）代表寫字樓項目武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平I1992－1995泰和廣場、武漢廣場、世貿(mào)廣場、佳麗廣場發(fā)展較快II1995－1998建銀大廈、國貿(mào)大廈、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈發(fā)展很快III1998－商業(yè)銀行廣場、天恒財智大廈、華通互連網(wǎng)大廈減緩分 析：※ 第一階段，以泰和廣場、武漢廣場、世貿(mào)廣場為代表，作為武漢市第一批純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場，后來由于市場變化，價格逐步走低?！?建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級寫字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價值。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定，由于受武漢廣場和世貿(mào)大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶?！?0%寫字樓以為地下停車位為主,30%寫字樓以地面停車位為主。隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。新世界國貿(mào)商會等可見，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境非常成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前
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