【正文】 代表商務(wù)樓樓盤(pán)資料 項(xiàng)目名稱 創(chuàng)新濱江廣場(chǎng) 中國(guó)最大管理資源中心 第 42 頁(yè) 共 71 頁(yè) 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 草場(chǎng)門(mén)大街和江東路交匯處 占地面積 萬(wàn)㎡ 建筑面積 萬(wàn)㎡ 物業(yè)類別 商務(wù)樓 規(guī)模 5 層濱江廣場(chǎng) 2 幢 28 層商務(wù)樓 車位 車位價(jià)格 物業(yè)管理 起售價(jià) 4300 最高價(jià) 5700 均價(jià) 5200 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2002/12 得房率 入伙時(shí)間 2020/4 發(fā)展商 南京建鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、 江蘇新端華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 銷售電話 025－ 4400390、 621453 6216915 套型配比 客源分析 主要建材 外墻 干掛高級(jí)石材、局部大面積玻璃幕墻 、 高級(jí)鋁合金窗 、 每幢配 3 部中外合資快速品牌電梯 銷售情況 項(xiàng)目名稱 文薈大廈 項(xiàng)目指標(biāo) 地理位置 草場(chǎng)門(mén)大街 101 號(hào) 中國(guó)最大管理資源中心 第 43 頁(yè) 共 71 頁(yè) 占地面積 萬(wàn)㎡ 建筑面積 萬(wàn) 物業(yè)類別 辦公 規(guī)模 18 層 車位 100 戶數(shù) 120 車位價(jià) 格 物業(yè)管理 3 元 /月 /㎡ 起售價(jià) 4770 最高價(jià) 5200 均價(jià) 5000 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2001/6 得房率 75％ 入伙時(shí)間 2002/6 發(fā)展商 江河房產(chǎn) 銷售電話 025－ 6210383 套型配比 3－ 6 樓辦公每層 12 戶面積多為 110 ㎡ 8－ 18 樓辦公用每層 9 戶面積 60－ 280 ㎡主力為 60－ 70 ㎡ 客源分析 大中型公司國(guó)企私企居多 主要建材 外墻為面磚靜電噴涂彩光窗電梯為富士達(dá) 銷售情況 98％ 附件： 南京部分商務(wù)樓出租情況 名稱 地址 樓層 出租面積（㎡） 租金（元 /月 由于該地塊土地開(kāi)發(fā)商拿地比較早，所以現(xiàn)在該地區(qū)商務(wù)樓價(jià)格比較便宜，均 價(jià)在 5000－ 6000 元 /平方米。以前該地段辦公地點(diǎn)主要是沿街店面為主，中高檔商務(wù)樓比較少。 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 71 頁(yè) 劣勢(shì) ? 市政配套、交通情況、衛(wèi) 生狀況已經(jīng)有了很大的改觀，但還不是很理想； ? 商務(wù)樓價(jià)格偏高，市場(chǎng)承受力不夠，還未形成集中的商務(wù)中心，商務(wù)樓比較分散。 優(yōu)勢(shì) ? 新街口是南京的的交通、商業(yè)配套中心； ? 新街口是南京的金融、賓館、 酒店、新聞中心； ? 新街口商務(wù)區(qū)集中了南京相當(dāng)大的商務(wù)物業(yè)，有著較強(qiáng)的 商務(wù)氣氛，便于企業(yè)之間的溝通合作。 從銷售情況看，商業(yè)街的商鋪?zhàn)馐郾容^活躍，而裙樓商服用房（裙樓）銷售率較低僅 30%左右，多為租賃和合作經(jīng)營(yíng)，甚至自行經(jīng)營(yíng)。代表物業(yè)有金鷹國(guó)際花園、天安國(guó)際大廈、東方名苑等。 公寓和住宅搶占商務(wù)樓市場(chǎng) 目前南京市住宅價(jià)格猛漲，商務(wù)樓價(jià)格穩(wěn)中有降，但商務(wù)樓價(jià)格相對(duì)住宅來(lái)講還是高 20%— 50%，且物業(yè)管理費(fèi)用較高。 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，繼早期的萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)之后，北京中房集團(tuán)、浙江萊茵置業(yè)、浙江紅樓、江蘇陽(yáng)光等外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐南京，與本土的棲霞建設(shè)、亞?wèn)|房地產(chǎn)、城開(kāi)集團(tuán)等形成了對(duì)壘的競(jìng)爭(zhēng)格局。其次，面積101120 平方米的住房也有較大的需求，占到 %。盡管河西板塊的樓盤(pán)價(jià)格上漲明顯，但市場(chǎng)銷售依然較好。句容的邊城、臺(tái)灣小鎮(zhèn)等已賣(mài)到了南京。有關(guān)人士分析認(rèn)為，拆遷量的加大、梯度消費(fèi)觀念的增強(qiáng)以及投資需求的增加，都是造成一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的主要原因。 二、市場(chǎng)現(xiàn)狀 （一）、 南京市住宅市場(chǎng)特征 南京市房地產(chǎn)局最近公布的一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告顯示，南京住宅市場(chǎng)有以下特點(diǎn)： 商品房供求平衡，局部區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。新的城市發(fā)展戰(zhàn)略將引領(lǐng)樓市發(fā)展新格局的形成。四是外地置業(yè)購(gòu)房明顯增多。如威尼斯水城（ 4530 畝），奧體中心（ 1500 畝），武夷綠洲（ 80 萬(wàn)平方米），翠屏國(guó)際城（占地 3000畝）等均有較好的市場(chǎng)形象。 2002 年 11 月份，位于南京市玄武區(qū)，聚寶山南側(cè)的 2002G24 號(hào)地塊掛牌出讓，南京棲霞建設(shè)、雨潤(rùn)、江蘇陽(yáng)光三家聯(lián)合摘牌，以單宗地塊歷史最高成交額 億元成交。 一、宏觀政策及趨勢(shì) （一）政策現(xiàn)狀 從宏觀環(huán)境看，市場(chǎng)繼續(xù)面臨較為寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和有力的政策支持。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 71 頁(yè) 南京市寫(xiě)字樓市場(chǎng) 分析報(bào)告 南京金智地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 二 00 三年五月 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 71 頁(yè) 致：南京百市發(fā)展總公司 承蒙貴司信任，我司有幸為貴司提供市場(chǎng)研究服務(wù)。 2020 年一季度南京市 GDP 增長(zhǎng)率達(dá)到 %，全年 GDP 的增長(zhǎng)率在 10%以上，區(qū)域中心城市發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)一步實(shí)施將使南京對(duì)周邊城市的經(jīng)濟(jì)輻射力日趨增強(qiáng)，從而為南京市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)提供堅(jiān)實(shí) 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 71 頁(yè) 的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 2020 年江蘇萬(wàn)泰實(shí)業(yè)集團(tuán)，以 億元摘下上下五旗地塊。未來(lái)中高收入的購(gòu)房家庭，將逐步轉(zhuǎn)移到具有規(guī)模的成熟社區(qū)中。 （二）發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 71 頁(yè) 房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制的建立將保證供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。 西部樓市的發(fā)展將圍繞河西副中心建設(shè)逐步向長(zhǎng)江推進(jìn)，下關(guān)等沿江地區(qū)將有新的發(fā)展機(jī)遇，江北地區(qū)也將成為未來(lái)城市發(fā)展的方向；隨 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 71 頁(yè) 著地鐵一號(hào)線的推進(jìn)，雨花地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外部條件日趨成熟， 2020，該地區(qū)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)之一；隨著城東南板塊的日趨成熟，該地區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步提升，也將成為熱點(diǎn)區(qū)域。 南 京房地產(chǎn)市場(chǎng)在去年供需呈現(xiàn)兩旺，每萬(wàn)人住房交易量 萬(wàn)平方米，處于全國(guó)領(lǐng)先地位。 從近兩年銷售情況看， 5000 元 /平方米以上的住宅供應(yīng)量為 8%， 40005000 元 /平方米的供應(yīng)量為 12%， 35004000元 /平方米供應(yīng)量為 15%， 30003500元 /平方米的供應(yīng)量為 25%，20003000 元 /平方米的供應(yīng)量為 35%， 2000 元 /平方米以下的為 5%。 樓盤(pán)規(guī)模日趨擴(kuò)大。 此外，城南和城東南仍是商品住宅熱銷區(qū)域，價(jià)位檔次相對(duì)較高，吸引了大量的高收入購(gòu)房群體 。 隨著南京城市化進(jìn)程的加快以及外 地流動(dòng)人口的增加，中青年逐漸成為購(gòu)房的生力軍，過(guò)渡性住房消費(fèi)是他們的顯著特征，因此 70 平方米以下的中小戶型開(kāi)始熱銷。競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況。許多新興的小公司出于經(jīng)營(yíng)成本的原因，更傾向于把辦公場(chǎng)所置于住宅或公寓里，從而分流了部分商務(wù)樓市場(chǎng)。 價(jià)格高于住宅、低于中高檔寫(xiě)字樓 由于 公寓的配套和提供的服務(wù)均高于住宅，接近寫(xiě)字樓的水平，因而其價(jià)格也介乎于兩者之間。如金山大廈 15 層租給蘇寧經(jīng)營(yíng)，太平洋百貨和天都采用合作提成的方式經(jīng)營(yíng)。 劣勢(shì) ? 停車車位少，交通擁擠，使其發(fā)展受到很大的局限； ? 該地區(qū)位處黃金地段，租金和售價(jià)比較高，讓一些中小型企業(yè)很難承受； ? 老城市中心公共綠化少、維修不及時(shí)、衛(wèi)生狀況差、人員復(fù)雜、環(huán)境吵鬧。 由于該地段繁華的商業(yè)和便利的交通，不久的將來(lái)這里也會(huì)成為南京的又一個(gè)商業(yè)、商務(wù)中心。目前珠江路拆遷改造，一些中高檔商務(wù)樓在崛起中。代表物業(yè)有日月大廈、 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁(yè) 共 71 頁(yè) 長(zhǎng)安國(guó)際、國(guó)際貴都、方正律師大廈、新世紀(jì)廣場(chǎng)、中國(guó)人壽廣場(chǎng)等。㎡） 出租日期 備注 中國(guó)最大管理資源中心 第 44 頁(yè) 共 71 頁(yè) 金輪大廈 新街口 15 118 全裝修，全明通風(fēng) 好，電話網(wǎng)絡(luò) 正洪大廈 新街口 14 104 全裝修，采光好 現(xiàn)代大廈 中山南路 高層 特大 全新裝修，設(shè)備齊 備，可視對(duì)講 新大都大廈 洪武南路 8 137 簡(jiǎn)裝 中南國(guó)際 大廈 鼓樓 14 320 全新裝修 瑞金大廈 白下 15 328 全裝修設(shè)備齊全 新立基大廈 鼓樓 103 設(shè)施齊全空調(diào)電話 數(shù)碼港 珠江路 10 230 采光好精裝修 數(shù)碼港小高層 珠江路 3 120 簡(jiǎn)修設(shè)施齊全 東方名苑 石鼓路 22 176 采光好全新裝修空 調(diào)電話寬帶 錦江麗舍 大光路 10 150 全裝修空調(diào)電話寬 帶，停車場(chǎng) 漢中門(mén) 23號(hào) 漢中門(mén) 6 200 豪華裝修 商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng) 新街口 12 80 采光好，獨(dú)立照明空調(diào) 南京二手房商務(wù)樓市場(chǎng)情況 名稱 地址 樓 層 建筑面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（元） 日期 備注 陽(yáng)光大廈 新街口 23 88 7045 620000 裝修中央 空調(diào) 蘇寧環(huán)球大廈 廣州路 10 420 9200 3860000 寫(xiě)字樓 中山北路 243 號(hào) 4－ 5 830 4600 3800000 簡(jiǎn)修框架 結(jié)構(gòu) 民族大廈 豐富路 163 12 106 4500 477000 中央空調(diào) 全裝修 寫(xiě)字樓 廣州路 9 246 6432 1580000 第三章 南京市商務(wù)樓品質(zhì)分類 中國(guó)最大管理資源中心 第 45 頁(yè) 共 71 頁(yè) 一、綜合 性頂級(jí)商務(wù)樓 基本標(biāo)準(zhǔn) ? 地處繁華中心區(qū)，公共交通便利，社區(qū)配套完善； ? 擁有 2000 平方米以上的大規(guī)模會(huì)所，會(huì)議中心具備同 聲傳譯，多媒體等設(shè)備； ? 國(guó)際認(rèn)證一流高檔物業(yè)管理； ? 5A 程度高綜合布線，寬頻信息點(diǎn)接口多； ? 裝飾高檔，商務(wù)配套完善； ? 車位充裕，群控進(jìn)口高速電梯，進(jìn)口中央空調(diào)，分戶計(jì) 算。