【正文】 分析 一、 宏觀政策及趨勢 ……………………………………. 4 （一）政策現(xiàn)狀 …………………………………………… 4 （二）發(fā)展趨勢 …………………………………………… 7 二、 市場現(xiàn)狀 …………………………………………… 8 （一）南京市住宅市場特征 ……………………………….. 8 （二）南京市商務樓市場特征 ……… …………………….. 12 （三）南京市商務公寓市場特征 ………………………….. 13 （四）南京市商業(yè)用房市場特征 ………………………….. 15 第二章 南京市商務樓區(qū)域分布 一、 新街口和中山南路區(qū)域 ……………………………. 17 二、 鼓樓和山西路區(qū)域 ……………………………….... 25 三、 珠江路區(qū)域 ………………………………………... 31 四、 大行宮區(qū)域 ………………………………………... 38 五、 河西區(qū)域 …………………………………………... 40 附件： 南京部分商務樓出租情況 ……………………………….. 43 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 71 頁 南京二手房商務樓市場情況 第三章 南京市商務樓品質分類 一、 綜合性頂級商務樓 ……………………………….. 44 二、 甲 A 級商務樓 ……………………………………. 46 三、 高檔商務公寓 …………………………………….. 48 四、 乙級商務樓 …………………………………….…. 49 第四章 項目周邊商務樓市場分析 一、 項目周邊商務樓現(xiàn)狀 ……………………………… 51 （一） 項目周邊商務樓分布 …………………………….. 51 （二） 項目周邊典型商務樓 ……… …………………….. 52 （三） 商務樓客戶分析 …………………………………. 53 （四） 現(xiàn)有商務樓特點 …………………………………. 55 二、 項目周邊商務樓發(fā)展趨勢 ………………………… 56 第五章 南京市商業(yè)分析 一、 南京市基本商圈結構 …………………………….. 58 二、 各類商業(yè)類型分析 ……………………………….. 63 三、 商業(yè)種類特征分析 ……………………………….. 65 四、 大型商業(yè)裙樓營銷分析 …………………………... 72 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 71 頁 五、 項目所屬商業(yè)區(qū)域分析 …………………………. .. 74 第一章 南京市房地產宏觀環(huán)境調查分析 2002 年以來，我國經濟持續(xù)快速發(fā)展，城市化進程加快，居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業(yè)的發(fā)展注入新的活力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場繼續(xù)保持高位運行狀態(tài)，南京房地產市場在宏觀經濟快速發(fā)展的大背景下，也呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的勢頭。經我司十幾位同事的共同努力，歷經壹個月，南京市寫字樓市場調研工作已立卷完成。從南京的城市規(guī)劃、房地產市場、商業(yè)布局、商業(yè)發(fā)展狀況、商務樓布局、商務樓發(fā)展狀況等多方面，進行了細致的走訪調查，對南京房地產市場尤其是商務樓市場有了清晰、準確的認識，現(xiàn)立卷提交貴司參閱。 房屋類型 2002 年銷售量 較前年增長量 商 品 房 ㎡ % 存 量 房 ㎡ % 2020 對于南京房地產開發(fā)商而言是個機會年，“ 全年將新建成 300 萬平方米商 品房 ” 、 “ 不少于 60 個樓盤新年開建 ” 這樣的消息 已 預示著 2020年 南京 房 地產市場 的紅火。 城區(qū)土地供應減少，周邊圈地現(xiàn)象日趨嚴重。由于房地產投資開發(fā)周期相對較長，房地產銷售與土地取得之間存在一定時間的滯后性，南京市城區(qū)內商品房的供應將會在隨之而來的 35 年內出現(xiàn)供給趨緩的現(xiàn)象，這也導致了城市周邊圈地現(xiàn)象的日趨嚴重。此現(xiàn)象也表明南京房地產市場的發(fā)展勢頭正勁，各大房地產商看好未來市場。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 71 頁 2002 年我市房地產開發(fā)項目超過 10 萬平方米以上規(guī)模的樓盤有 40多個，規(guī)模和檔次都比往年有了大幅度提高。 2002 年 5 月 1 日市政府出臺了關于《進一步搞活房地產市場的若干意見》，提出全面放開搞活 住房二級市場，住房消費實行多項稅費優(yōu)惠政策。 隨著銀行利率和購房稅費的下降，越來越多的居民采取通過將自有住房出租，同時購置新房自住來改善居住條件，另外以投資為目的購房行為也在逐步興起；三是公房承租權轉讓禁令放開，承租權轉讓市場逐步形成。 住房制度改革繼續(xù)深化，多 層次的住房保障體系制度將進一步優(yōu)化和健全。 新的城市發(fā)展戰(zhàn)略將引領新的樓市發(fā)展格局 2020 年是南京城市建設承上啟下的重要一年，南京將進一步 調整城市形態(tài)和城市功能分區(qū)，實施“以長江為主軸，以主城為核心，結構多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間布局”，繼續(xù)推進河西副中心和東山、仙西、江浦三個新市區(qū)建設。今年 4 月 17 日至 4 月20 日的房展會春季房展會上，地鐵概念已成了最搶眼的亮點。城南、城北等地鐵交通沿線樓盤供不應求。二手房市場買多賣少，供不應求。市場呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。 見圖 2 圖 2 這表明隨著 舊城改造和“一城三區(qū)”開發(fā)互動發(fā)展，開發(fā)熱點地區(qū)轉向。 南京郊縣如溧水、六合在今年將有較大規(guī)模的樓盤推出，由于交通環(huán)8%12%15%25%35%5%50 00 元以上4000~5000元3500~4000元3000~3500元2000~3000元20 00 元以下 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 71 頁 境的改善和價格優(yōu)勢，郊縣的樓盤將在南京樓市上出現(xiàn)。大規(guī)模樓盤的 成本更為集約，配套更為完備，小區(qū)環(huán)境更易營造。 奧體中心十大標志性建筑的相繼開工建設，為河西板塊注入了新活力。 以多層、小高層為主，高層項目很少。據(jù)房展會調查，面積在 81100 平方米的住房最受 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 71 頁 消費者歡迎，有 %的消費者表示將購買這一面積的住房。 環(huán)境理念深入人心。 品牌經營更上層樓。 （二）南京市商務樓市場特征 供應量大、需求不足 據(jù)我司對市場的不完全統(tǒng)計，目前南京在售商務樓供應量在 140 萬平方米左右，銷售率在 50%左右，銷售情況并不理想，顯示了市場的有效需求不足。 商務樓的發(fā)展中心由新 街口商圈向外圍發(fā)展 從商務樓分區(qū)供應和銷售狀況作綜合分析， 1999 年以前 50%以上的上市商務樓集中在新街口商圈范圍內，隨著城市基礎設施的逐步完善，市場熱點頻現(xiàn)，逐步形成了目前的新街口及其輻射區(qū)、大行宮片區(qū)、珠江路片區(qū)、山西路片區(qū)、河西新的城市副中心等五個商務區(qū)。 （三）商務公寓市場特征 商務公寓是近幾年房地產開發(fā)的新型產品，首先它擺脫了過去給人那種低檔次、集體宿舍的感覺，代之而起的是集居住、辦公、休閑等多種功能于一身的高檔物業(yè)，并能提供比住宅更高檔次、更齊全的服務，因而一經推出，便特別受到一些商務人士的青睞。 豪華居住型： 主要以居住舒適為目的，客戶主要為大企業(yè)經理自用及經常往來內地商人和外商。 以商務型小面積單位最為俏銷 根據(jù)目前市場的銷售情況，公寓銷售最好的主要集中在 4070 平米，以單房或一房一廳為主要戶型結構，此種戶型面積從單位總價和實際使用需要商較為商務人士和小型公司所青睞。 （四）南京市商業(yè)用房市場特征 目前南京市商業(yè)用房市場主要 有以下幾個特點： 市場供應量較大 2002 年上半年以來，新推出的商業(yè)項目有新城市廣場、夫子廟商貿城、中國女人街、溫州商貿廣場、同曦名城、萬達購物廣場、東方名苑裙樓、金輪大廈裙樓等等。 裙樓普遍經營難度較大 高層樓宇（指綜合性樓宇）的裙樓基本都用作商場用途，較具特點和代表性的有天環(huán)大廈、金山大廈、商貿大廈、天安國際大廈等，這類裙樓在地段上都具有長遠的戰(zhàn)略優(yōu)勢，裙樓商業(yè)帶有很強的品牌，否則很難經營成功。代表物業(yè)有金鷹、商貿、華泰證券、天安國際大廈、福鑫國際大廈、投資大廈等。 代表商務樓樓盤資料 項目名稱 金輪大廈 項目指標 地理位置 新街口漢 中路 108 號 占地面積 5000 ㎡ 建筑面積 萬㎡ 物業(yè)類別 辦公樓 層數(shù) 25 層 車位 地上、地下各 70 總戶數(shù) 95 戶 車位價格 18 萬 /個 物業(yè)管理 3 元 /㎡ /月 起售價 5080 元 /㎡ 最高價 6300 元 /㎡ 均價 5700 元 /㎡ 開盤時間 2001/12/8 得房率 65％ 入伙時間 2020/3 發(fā)展商 金輪房地產 銷售電話 025－ 4704018 套型配比 172 ㎡ 19 戶， 152 ㎡ 19 戶， 167 ㎡ 19 戶、 145 ㎡ 19 戶、 114 ㎡ 19 戶 客源分析 外企和中型企業(yè)居多 主要建材 裙樓精選高檔花崗巖，大面積水綠色玻璃，國際名牌豪華電梯 銷售情況 95％ 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 71 頁 項目名稱 福鑫國際大廈 項目指標 地理位置 洪武路 359 號 占地面積 10000 ㎡ 建筑面積 萬㎡ 物業(yè)類別 辦公樓 層數(shù) 40 層 車位 300 個 總戶數(shù) 336 戶 車位價格 22 萬 /個 物業(yè)管理 起售價 5199 元 /㎡ 最高價 8000 元 /㎡ 均價 7000 元 /㎡ 開盤時間 2001/9 得房率 72％ 入伙時間 2020/10 發(fā)展商 南京市房地產經 營總公司 銷售電話 025－ 4573622 套型配比 主力 43～ 124 ㎡（ 22－ 40F） , ㎡ (721F) 每層 24 戶，也可整層（ 2119 ㎡）出售 客源分析 中大型企業(yè)和外企居多 用途規(guī)劃 2－ 4F 開放式寫字間， 5－ 6F 行政餐廳和俱樂部， 7－ 20F 標準寫字間， 21F 會議中心， 22－ 40F 兩側商務 主要建材 外墻銀色復炭噴涂，高節(jié)能環(huán)保玻璃， 12 部進口 SCHINDIE 電梯 銷售情況 40％ 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 71 頁 項目名稱 商貿世紀廣場 項目指標 地理位置 中山南路 49 號 占地面積 6400 ㎡ 建筑面積 萬㎡ 物業(yè)類別 辦公樓 層數(shù) 56 層 車位 地下 200 個 總戶數(shù) 車位價格 1080 元 /月 物業(yè)管理 6 元 /㎡ /月 起售價 7400 元 /㎡ 最高價 9860 元 /㎡ 均價 8500 元 /㎡ 開盤時間 2001/5 得房率 66％ 入伙時間 2002/6 發(fā)展商 盛茂房產 銷售電話 025－ 6893997 套型配比 294 ㎡～ 50 ㎡，主力戶型 78 ㎡